Анализ Нэи Земельного Участка Как Условно Свободного
Содержание
- 1 Некоторые особенности анализа НЭИ в оценке недвижимости
- 2 Новости Новая редакция проекта ФСО по оценке недвижимости
- 3 Некоторые особенности анализа НЭИ в оценке недвижимости
- 4 АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИМЕЮЩИМИСЯ УЛУЧШЕНИЯМИ
- 5 Реферат: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ОН
- 6 4; Допущения и ограничения, используемые в оценках для налогообложения недвижимости
Среди финансово обоснованных вариантов выбирается вариант с максимальной стоимостью земельного участка, соответствующий НЭИ свободной (условно свободной) земли. Если он отличается от фактического использования земельного участка, это означает наличие функционального устаревания у оцениваемого объекта недвижимости.
Затратный подход в этом случае включает методы определения полных затрат на ремонт или реконструкцию существующих ОКС, либо их снос и строительство новых ОКС. При этом также используются различные сборники Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) в базовых ценах. В рамках доходного подхода может использоваться метод прямой капитализации доходов (если фактическое использование ОКС соответствует их НЭИ), а также метод дисконтирования денежных потоков в прогнозные периоды реконструкции и эксплуатации ОКС. При этом превышение доходов (от сдачи площадей ОКС в аренду 1 ) над строительными затратами свидетельствует о финансовой обеспеченности (продуктивности) рассматриваемого варианта использования имеющихся ОКС и относится на их стоимость. В противном случае вариант отбрасывается.
Если по каким-либо причинам заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующим объектом капитального строительства, то есть, единого объекта недвижимости, позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование существующего объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта и выполняется в следующих условиях:
Некоторые особенности анализа НЭИ в оценке недвижимости
Оценка рыночной стоимости недвижимости строится на предположении о наиболее эффективном ее использовании. Понятие наиболее эффективного использования (НЭИ) относится, в первую очередь, к земельному участку, на котором расположен оцениваемый объект капитального строительства (ОКС).
При определении стоимости участка как застроенного оценщик должен рассмотреть любые юридически возможные и физически осуществимые варианты использования существующих на участке ОКС: продолжение их текущего использования, либо ремонт или реконструкция, либо снос их и последующее строительство новых ОКС. Финансовая обоснованность рассматриваемых вариантов рассчитывается также с применением методов затратного и доходного подходов.
Новости Новая редакция проекта ФСО по оценке недвижимости
16. При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, в качестве наиболее эффективного принимается использование оцениваемого имущества по виду разрешенного использования, для которого определена его кадастровая стоимость.
10. Оценщик выделяет рынок, на котором позиционируется объект оценки, и анализирует его, чтобы выявить информацию, оказывающую существенное влияние на стоимость объекта оценки. Оценщик исследует рынок, прежде всего, в тех его сегментах, к которым относятся текущие и предполагаемые функции использования оцениваемого объекта недвижимости.
Кроме того, даже при наличии правовых оснований для перехода к новому использованию это изменение не может быть 100% гарантировано из-за субъективных факторов, связанных, например, с отрицательным отношением общественности к размещению нового строительства.
Как уже отмечалось, теория оценки предполагает, что пока стоимость улучшенной недвижимости выше, чем стоимость земли как свободной, то наиболее эффективное использование заключается в использовании улучшенной недвижимости. Однако, на практике новый собственник недвижимости может ликвидировать имеющиеся улучшения, даже когда стоимость улучшенной недвижимости превышает стоимость свободной земли. Маловероятно, что инвесторы будут платить большие суммы за землю просто для того, чтобы сохранять существующие на ней улучшения до полного обесценения улучшений. Поэтому затраты по сносу и стоимость любого оставшегося улучшения всегда будут учитываться при рассмотрении финансовой выполнимости изменения характера использования земли.
Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.
- Физическая возможность — физическая осуществимость рассматриваемого варианта использования.
Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки. - Допустимость с точки зрения законодательства — характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.
- Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.
При анализе критерия финансовой оправданности, прежде всего, следует учитывать потенциал местоположения оцениваемого земельного участка. Местоположение считается основным фактором, определяющим стоимость участка. - Максимальная продуктивность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить максимальный чистый доход собственнику, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Некоторые особенности анализа НЭИ в оценке недвижимости
Затратный подход в этой ситуации включает методы определения полных затрат на строительство новых ОКС. Для этого, как правило, используются различные сборники Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) в базовых ценах 1969, 1984, 2000 и других годов. Переход к текущим ценам на дату оценки осуществляется применением соответствующих индексов. В рамках доходного подхода используется метод дисконтирования денежных потоков в прогнозные периоды создания и эксплуатации новых ОКС. При этом превышение доходов (от сдачи площадей ОКС в аренду) над строительными затратами свидетельствует о финансовой обеспеченности (продуктивности) рассматриваемого варианта застройки свободной земли и относится на стоимость земельного участка. В противном случае вариант отбрасывается.
Оценка рыночной стоимости недвижимости строится на предположении о наиболее эффективном ее использовании. Понятие наиболее эффективного использования (НЭИ) относится, в первую очередь, к земельному участку, на котором расположен оцениваемый объект капитального строительства (ОКС).
Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.
Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.
- Физическая возможность — физическая осуществимость рассматриваемого варианта использования.
Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки. - Допустимость с точки зрения законодательства — характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.
- Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.
При анализе критерия финансовой оправданности, прежде всего, следует учитывать потенциал местоположения оцениваемого земельного участка. Местоположение считается основным фактором, определяющим стоимость участка. - Максимальная продуктивность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить максимальный чистый доход собственнику, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.
Техники эффективного ведения переговоров Умение общаться с людьми — это товар, который можно купить точно так же, как мы покупаем сахар или кофе. Ия заплачу за такое умение больше, чем за что-либо другое на свете. Джон Рокфеллер Если в ходе обсуждений одна из сторон
Часть II Показания к игольчатому массажу и схемы эффективного лечения Ниже мы приводим медицинские показания и ориентировочные схемы применения иппликаторов. Особое внимание обращаем на то, что применение иппликаторов, как правило, является лишь частью комплексного
АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ИМЕЮЩИМИСЯ УЛУЧШЕНИЯМИ
Финансовая обоснованность. Обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта основывается на анализе способности этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал. По мнению Оценщика, при использовании объекта оценки в качестве складского, владельцем при сдаче объекта в аренду может быть получен доход, обеспечивающий возврат капитала и доход на капитал.
Физическая осуществимость. Для анализа физической осуществимости необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. По состоянию на дату оценки техническое состояние объекта удовлетворительное. Планировки типовые. Размер, характеристики и расположение объекта предполагают использование помещений в качестве складских.
Реферат: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ОН
Следующий этап отбора видов использования – анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. [6, 75 c]
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместных с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.
Анализ НЭИ – это процедура стоимостной оценки, обеспечивающая практическую реализацию фундаментального принципа оценки рыночной стоимости – принципа НЭИ – и заключающаяся в исследовании эффективности варианта использования объекта недвижимости, сложившегося на дату оценки и его сопоставлении с альтернативными вариантами использования с целью выявления способа использования, максимизирующего стоимость земельного участка.
4; Допущения и ограничения, используемые в оценках для налогообложения недвижимости
Информация об имущественных правах на объект оценки должна быть указана в задании на оценку и в отчете. В информации об имущественных правах следует разделять информацию о правах, которые подлежат оценке, и информацию обо всех правах на объект, которые имеются у разных лиц.
В настоящее время ГКН содержит информацию о земельных участках и расположенных на них объектах как об отдельных объектах недвижимости. Подобным образом в качестве самостоятельных объектов прав эти объекты рассматриваются и действующей системой регистрации прав на недвижимое имущество. Существующая система налогообложения также разделяет платежи за владение и пользование земельными участками и объектами, расположенными на них. Определяется кадастровая стоимость каждого из этих объектов. Поскольку двойного налогообложения одного и того же объекта быть не должно, при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения также должны разделяться стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов, которые принято называть улучшениями земельного участка, или объектами капитального строительства (далее – ОКС), то есть объектами, которые создаются в результате осуществления строительной деятельности.
Для первого вопроса необходимо проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется потенциальными возможностями земельного участка. Необходимо учесть, что может измениться функциональное зонирование, произойти перевод в другую категорию земель и т.д.
Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования. Как будто бы свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания аналогичного существующему.
29 мая 2021 polrostov 319