Сопровождение Сделки По Переуступке

Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста». И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.

В большинстве своем договоры по переуступке прав заключают инвесторы, вложившие свои средства в строительство на уровне котлована и желающие получить навар за счет продажи по более высокой цене почти готового жилья. Но есть и другие причины, которыми может руководствоваться продавец:

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя. В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д. Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

• Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
• Настоящей Политикой конфиденциальности;
• Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
• Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
• Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
• Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
• Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
• Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

Участник долевого строительства вправе уступить права требования по договору участия в долевом строительстве другому лицу с момента регистрации договора до подписания передаточного акта. В некоторых случаях для совершения такой сделки потребуется согласие застройщика.

🔎 Пocмoтpитe пpoeктнyю дeклapaцию. 3acтpoйщики paзмeщaют ee в oткpытoм дocтyпe нa oфициaльнoм caйтe либo выcылaют пo пepвoмy зaпpocy. Пpocмoтpитe cpoки cдaчи, xapaктepиcтики жилья. Ecли инфopмaция cooтвeтcтвyeт peaльнoмy пoлoжeнию дeл, зacтpoйщикy мoжнo дoвepять.

Пepeycтyпкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти пepexoдит oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Cдeлкa нaзывaeтcя цeccиeй, пpoдaвeц — цeдeнт, a пoкyпaтeль — цeccиoнapий. Bce, чтo кacaeтcя пepeycтyпки, peглaмeнтиpyeтcя Ф3 №214 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции», a тaкжe oтдeльными пyнктaми Гpaждaнcкoгo Кoдeкca Poccийcкoй Фeдepaции — нaпpимep, cтaтьeй 382.

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). В равной мере это относится и к покупке недвижимости по переуступке. Договор участия в долевом строительстве (договор ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации, и считается заключенным (вступает в силу) с момента такой регистрации.

Таким образом, принципиальным отличием купли продажи квартиры в новостройке от уступки прав по ДДУ является объект. В купле продаже новостройки – это вещь (квартира), в уступке – это право требовать у застройщика исполнения обязанности по договору передать квартиру.

Что нужно знать о; покупке квартиры по переуступке

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.

У Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя

Еще расчеты можно вести через банковскую ячейку — сейф, который банк сдает в аренду для передачи денег от одного лица к другому. Но мне не хотелось иметь дело с наличными, пересчитывать их и волноваться по поводу их подлинности, поэтому я попросила покупателя об аккредитивной форме расчетов.

Поскольку мои покупатели были с ипотекой, договор пришлось согласовать еще и с банком. Юристы банка смотрят сам договор и вписывают туда реквизиты и данные ипотечного договора. На этом этапе нужно быть особо внимательным: банк может изменить формулировки в договоре на более выгодные для него. Обычно это касается формулировок о возврате денег в случае, если договор признают недействительным. Поэтому после того, как вам вернут договор из банка, следует показать его еще раз вашему юристу и основательно выверить текст и каждую цифру, чтобы в дальнейшем не возникло проблем. Менять договор во время сделки в банке и перепечатывать будет очень затруднительно.

Так как сделка не может произойти без участия застройщика, он может согласиться на переуступку, выдвинув свои условия. Комиссия застройщика обычно составляет 1–5% от стоимости приобретаемого объекта. Стороны могут поделить эти расходы между собой, либо же их берет на себя кто-то один по договоренности. Документ об оплате останется после сделки у цессионария.

Второй способ переуступки квартиры – по договору долевого участия в строительстве. Многие эксперты считают этот способ единственно верным и безопасным. Как известно, до тех пор пока дом не построен и не сдан, покупатели квартир, которые приобрели недвижимость в этом доме, вместо свидетельства о собственности получают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ). Они являются достаточным условием оформления права собственности на квартиру, когда дом будет сдан. Если же состоится официальная передача этого права другому лицу, это как раз будет переуступкой квартиры. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Продажа квартиры по переуступке в СПб

1. Уступка по ДДУ. По договору долевого участия должны быть выплачены все средства либо неоплаченные средства передаются покупателю в качестве обязательства. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в УФРС на имя продавца квартиры. При уступке составляется договор уступки (цессии), затем он регистрируется в УФРС.

2. Уступка по ПДДУ. Если уступка происходит по предварительному договору долевого участия, то в данном случае уступается право заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем на условиях и в срок, установленный в предварительном договоре.

Сопровождение сделок с недвижимостью

II. Проверка Продавца и Покупателя по сделке. Выясняется право — и дее-способность участников правоотношений, наличие соответствующих полномочий на приобретение или отчуждение объекта. Запрашивается согласие супруга на сделку и нотариальный отказ от прав проживания лиц, не участвовавших в приватизации. Отдельный риск — это наличие несовершеннолетних детей, в отношении которых потребуется согласование со стороны органов опеки и попечительства.

I. Проверка объекта недвижимости на чистоту. Юрист выявляет наличие или отсутствие обременений, препятствующих совершению сделки, которые могут повлечь нарушение прав наших Клиентов. К таким обременениям могут относиться правопритязания третьих лиц, запреты на совершение регистрационных действий, действующие судебные разбирательства в отношении имущества или его владельцев, аресты, так называемые «красные линии» — неузаконенные переустройства, планировки и другие факторы.

Переуступка прав требования оформляется примерно так же, как покупка обычного жилья. Договор проходит госрегистрацию в ЕГРН, для чего его стороны подают заявления в Росреестр через МФЦ. К ним прикладывается собственно договор ППТ в трех экземплярах и оплачивается госпошлина. Полный перечень документов, требующихся для сделки, выглядит следующим образом:

Покупая жилье через ППТ, необходимо понимать, что приобретаются права требования, строго соответствующие указанным в изначальном договоре ДДУ, который заключал с застройщиком продавец. Как правило, оплаченная им застройщику сумма – меньше, чем та, которую выплачивает ему покупатель. Таким образом, при возникновении у покупателя судебных тяжб с застройщиком, базовой ценой для определения штрафов и пеней будет цифра, указанная в первом договоре ДДУ.

1. Юридическая консультация по вопросу приобретения объекта недвижимости на первичном рынке, особенностях сделки и «подводных камнях»
2. Разработка алгоритма проведения сделки
3. Проверка «юридической чистоты» объекта долевого строительства: экспертиза ДДУ и строительной документации на строящийся дом на соответствие требованиям законодательства и возможность дальнейшего оспаривания сделки
4. Составление соглашения (об авансе, задатке или предварительного договора купли-продажи) либо проверка предоставленных другой стороной проектов документов, согласование их условий
5. Подготовка договора цессии и сопутствующих документов
6. Сопровождение Клиента во время сделки при подписании документов
7. Сопровождение Клиента при проведении расчетов по сделке — Юрист выезжает в Банк, проверяет схему расчетов, договор аренды банковской ячейки (документы на открытие аккредитива)

1. Составление договора цессии (уступки прав требования на квартиру по ДДУ) или проверка проекта договора на соответствие условий договора требованиям нашего Клиента
2. Выезд юриста по недвижимости на сделку и сопровождение Клиента во время сделки при заключении договора
3. Сопровождение Клиента при проведении расчетов по сделке: Юрист выезжает в Банк, проверяет схему расчетов и договор аренды банковской ячейки (либо документы на открытие аккредитива) на соответствие интересам Клиента

Покупка квартиры по переуступке: особенности, подводные камни

Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру.

1. Проверить репутацию застройщика, наличие ранее сданных объектов.
2. Проверить проектную документацию, разрешение на строительство, целевое использование земельного участка.
3. Проверить, погасил ли дольщик к моменту продажи свою задолженность перед застройщиком. Покупатель получает не только квадратные метры, но и обязательства дольщика.
4. Обратить внимание на брак дольщика-продавца. Если имущество оплачивалось в браке, нужно получить согласие супруги продавца на сделку.
5. Обратить внимание на психическое здоровье продавца-дольщика, проверить, не лишен ли он дееспособности.
6. Если продавец-дольщик является юридическим лицом, нужно получить подтверждение, что сделка не является для него крупной или с заинтересованностью или получить одобрение на сделку всех необходимых лиц.

В оптимальном случае составлением всех документов занимается юрист — специалист в области недвижимости. Договор составляется и подписывается в трех экземплярах: для продавца, покупателя и застройщика. Так ни у кого не будет в дальнейшем возможности оспорить сделку.

Несмотря на кажущуюся простоту сделки, покупателя могут подстерегать подводные камни. Во-первых, необходимо убедиться в том, что цедент действительно владеет правом требования на недвижимость. Во-вторых, нужно тщательно проверить репутацию застройщика и выяснить, нет ли задержек и переносов сроков сдачи дома. В-третьих, всегда существует риск ошибиться при оформлении документов, в результате чего сделка может быть признана недействительной.

Основной риск уступки прав собственности в долевом строительстве заключается в том, что условия исходного ДДУ остаются в силе. Обязанности застройщика переходят цессионарию «по наследству», но внести правки в договор не выйдет. Довольно часто этим обстоятельством пользуются дольщики, которые слишком долго ждут сдачи дома в эксплуатацию, но по каким-либо причинам не могут разорвать договор с застройщиком. Им гораздо проще продать проблемную квартиру по переуступке и вложить полученные средства в другую недвижимость.

12 мая 2021      polrostov         280      

Похожие записи
• 
  Сколько Дней Минимальное Обучение На Права
• 
  Стоимость В Саду Один День В Московской Области
• 
  Сумма Выплаты Ветеранам Труда В 2022
• 
  Прошу Оказать Содействие На Истребовании Архивной Справки