В 2022 Году Закон Претерпел Ряд Изменений, Которые В Первую Очередь Направлены На Обязательное Нотариальное Заверение Сделки С Долевой Продажей Недвижимости
Содержание
- 1 Какие сделки нужно заверять у нотариуса в 2022 г
- 2 Нотариальные сделки или что заверяется у нотариуса
- 3 КАКИЕ СДЕЛКИ ПОДЛЕЖАТ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ
- 4 Какие сделки с жильем требуют участия нотариуса
- 5 Участие нотариуса в оформлении сделок купли-продажи долевой собственности
- 6 В 2022 Году Закон Претерпел Ряд Изменений, Которые В Первую Очередь Направлены На Обязательное Нотариальное Заверение Сделки С Долевой Продажей Недвижимости
- 7 Какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального заверения, какова их стоимость
Нотариальное удостоверение сделок не является обязательной процедурой в большинстве сделок с недвижимостью.
Участники сделки самостоятельно могут составить договор купли-продажи, дарения, мены, выделения долей и скрепить его своими подписями, с ее расшифровкой.
После подписания этого документа сделка (отчуждение и приобретение прав на недвижимость) является заключенной.
Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.
- Долевую — жилье принадлежит нескольким гражданам, размер части каждого собственника определен.
- Совместную — имущество принадлежит нескольким гражданам, однако доли каждого в нем не определены и являются равными в силу закона.
C 1 августа 2022 года отменяется обязанность нотариального удостоверения большей части сделок с долевой собственностью. Теперь для того, чтобы продать, подарить или обменять долю в квартире, доме или другой недвижимости, достаточно будет заключения договора в простой письменной форме. Эта норма распространяется на случаи, когда одновременно все собственники решают произвести отчуждение принадлежащих им долей.
Какие сделки нужно заверять у нотариуса в 2022 г
Согласно п.3 ст.8.1 ГК РФ, услуги нотариуса могут потребоваться при возникновении, изменении или прекращении права. Например, если организация не зарегистрирует право залога недвижимости, то судьи могут не удовлетворить заявленные требования за счет заложенного имущества (п.1 ст.10 Закона №102-ФЗ, постановление АС СЗО по делу №А45-3985/2022 от 27 мая 2022 г.). С 29 декабря 2022 г. обращаться к нотариусу можно дистанционно.
Соглашение об изменении условий договора или его расторжении, если при заключении сделки ее удостоверил нотариус (п.1 ст.452 ГК РФ). Если в качестве отступного предоставляются доли в уставном капитале ООО, то соглашение об отступном нужно также удостоверить у нотариуса согласно п.2 ст.163 ГК РФ и п.1 ст.21 Закона №14-ФЗ, п.8 постановления Пленума ВС РФ №6 от 11 июня 2022 г.
Теперь купить или продать недвижимость с долевой собственностью можно без нотариального заверения. Участие нотариусов является обязательным при заключении ипотечных договоров по покупке долей в квартире или доме. Однако теперь при оформлении таких сделок нотариальная помощь не потребуется. Сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество по-прежнему подлежат нотариальному удостоверению. Теперь собственники смогут экономить время на поиск нотариуса и заключение документа. Отмена обязательного нотариального заверения позволит значительно сэкономить на заключении сделок с недвижимостью.
Также, если владелец единоличный, то в случае отчуждения доли закон не обязывает обращаться к нотариусу. В договоре просто указывается, какая часть будет передана приобретателю, и после проведения сделки граждане владеют недвижимостью на правах долевой собственности.
Нотариальные сделки или что заверяется у нотариуса
С августа 2022 года вступили в силу поправки в закон о Государственной регистрации недвижимости. С этой даты была отменена нотариальная форма сделок для долевых собственников.
Перечень нотариальных сделок не является закрытым, помимо соглашений нотариальному заверению подлежат доверенности для Росреестра, согласие супруга на продажу или отказ долевого сособственника от приоритетного приобретения доли. Кроме того, стороны договора могут заверить у нотариуса любой документ, подпись на документе, если посчитают нужным.
Оформление прав на недвижимость без участия нотариуса, с одной стороны, обходится гражданам дешевле, тем не менее из-за этого растет и количество незаконных сделок по отчуждению имущества, рейдерских захватов жилья и других объектов. В европейских странах, где сделки с жильем надо заверять у нотариуса, доля незаконных переходов прав на жилье меньше.
Как правило, криминальные сделки происходят с недвижимостью тех граждан, которые социально не защищены: это пожилые люди, дети, недееспособные граждане, оставшиеся без опеки. Примечательно, что попытки сделать нотариальное заверение сделки обязательным предпринимаются не первый год, тем не менее поправки в закон до сих пор не приняты.
КАКИЕ СДЕЛКИ ПОДЛЕЖАТ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ
2. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Отчуждать — это не только продать, но и поменять, подарить или совершить другие сделки, в результате которых доля в праве общей собственности на объект недвижимости переходит от одного лица другому.
Но здесь есть исключения:
— сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (то есть когда, например, продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, по одному договору купли-продажи на стороне продавцов, в котором будут выступать все участники долевой собственности);
— сделки по отчуждению земельных долей;
— договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
3. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Распоряжаясь недвижимым имуществом несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного следует не только получить предварительно согласие органа опеки и попечительства, но и удостоверить сделку у нотариуса.
В случае, если услуги ПТХ, непосредственнно связанные с совершением нотариального действия, были выполнены до его совершения, нотариус вправе взимать установленную плату за УПТХ до совершения нотариального действия. Факт взимания платы за УПТХ подтверждается записью в реестре без присвоения номера. При последующем совершении нотариального действия сумма подлежащая уплате уменьшается на ранее взысканную сумму. Если же нотариальное действие впоследствии не будет совершено, уплаченные суммы за УПТХ возврату не подлежат.
При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.
Какие сделки с жильем требуют участия нотариуса
Наследные дела полностью ведут нотариусы, тем более, если наследуется недвижимость (обычно бывает именно так). Прямыми функциями нотариуса являются извещение об открытии наследства известных ему наследников, оформление заявлений по принятию или отказу от наследства, установление прав по обязательным долям наследства, а также обеспечение охранных мер к наследственному имуществу (при таковой потребности). Наконец, именно нотариус оформляет свидетельством право на наследство.
Впрочем, у участников сделки есть право самостоятельного обращения за регистрацией в Росреестр. Что касается нотариуса, то при несвоевременной подаче им электронных документов Росреестру должны быть обоснованные причины – к примеру, отсутствие доступа к единой системе нотариата или технические затруднения пересылки документов через сервисы сайта Росреестра.
Участие нотариуса в оформлении сделок купли-продажи долевой собственности
В данной ситуации, если покупатели приобретают квартиру полностью (у всех сособственников), нотариус не требуется. Достаточно заключить договор в простой письменной форме и сдать его в МФЦ для регистрации перехода права собственности в Росреестре (ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).
В Определении Верховного Суда РФ от 3 апреля 2022 г. по делу № А10-3059/2022 отмечено, что установленное ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости требование к нотариальному удостоверению сделок по отчуждению долей в праве на недвижимое имущество направлено на защиту преимущественного права приобретения этой доли другим долевым собственником. В итоге Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии было отказано в требовании удостоверить сделку нотариально.
Особо стоит отметить, что при удостоверении, например, договора дарения доли, нотариус также должен будет проверить, не является ли данная сделка притворной, то есть сделкой, которая совершается с целью прикрыть другую сделку. Например, не прикрывает ли дарение сделку купли-продажи. И если нотариус отказывает в удостоверении такой сделки, то суд, если туда обратятся граждане, будет рассматривать дело по существу. И уже суд может увидеть, например, что в данной квартире проживает семья с несовершеннолетними, и есть все основания опасаться, что предполагаемая сделка может привести к ухудшению условий их жизни, то есть — признать сделку притворной и подтвердить правомерность отказа нотариуса. Как показывает практика, мошенники предпочитают не связываться с судебными разбирательствами, то есть количество вопиющих случаев квартирного рейдерства благодаря нотариальному удостоверению должно пойти на убыль.
Немаловажно, что в процессе удостоверения сделки нотариус также разъясняет сторонам реальные последствия сделки, в частности, что такая сделка может быть признана впоследствии судом недействительной, т.к. нарушает права иных сособственников, либо обратить внимание одной из сторон на то, что предлагаемые условия сделки нарушают ее права или ухудшают ее положение. Обычно отсутствие такой информации и непонимание реальных последствий сделки является одним из методов действий мошенников на рынке недвижимости при использовании договора в простой письменной форме. Слабо образованные в правовой сфере, социально незащищенные граждане часто не имеют возможности осознать неблагоприятные для них последствия сделок, которые они совершают по уговорам мошенников.
Введение в действие самого Закона №76-ФЗ, прежде всего, направлено на облегчение участи граждан по ипотечным жилищным кредитам в случае трудной жизненной ситуации (ипотечные каникулы) на фоне продолжающегося падения уровня жизни российских граждан (несмотря на благостную оценку Росстата РФ). Кроме того, благодаря действию Закона №76-ФЗ, облегчится процедура совершения отдельных сделок с долями в праве общей собственности.
- супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:
- до 10 млн рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
- свыше 10 млн рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 млн рублей, но не более 50 000 рублей;
- другим лицам в зависимости от суммы сделки:
Соглашение об изменении условий договора или его расторжении, если при заключении сделки ее удостоверил нотариус (п.1 ст.452 ГК РФ). Если в качестве отступного предоставляются доли в уставном капитале ООО, то соглашение об отступном нужно также удостоверить у нотариуса согласно п.2 ст.163 ГК РФ и п.1 ст.21 Закона №14-ФЗ, п.8 постановления Пленума ВС РФ №6 от 11 июня 2022 г.
Согласно п.3 ст.8.1 ГК РФ, услуги нотариуса могут потребоваться при возникновении, изменении или прекращении права. Например, если организация не зарегистрирует право залога недвижимости, то судьи могут не удовлетворить заявленные требования за счет заложенного имущества (п.1 ст.10 Закона №102-ФЗ, постановление АС СЗО по делу №А45-3985/2022 от 27 мая 2022 г.). С 29 декабря 2022 г. обращаться к нотариусу можно дистанционно.
В 2022 Году Закон Претерпел Ряд Изменений, Которые В Первую Очередь Направлены На Обязательное Нотариальное Заверение Сделки С Долевой Продажей Недвижимости
С 29 декабря 2015 года вступили в силу положения Федерального закона от 29.12.2014 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты», которым внесены изменения, в том числе в Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости».
С указанной даты обязательное обращение к нотариусу требуется при заключении сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину и гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также по сделкам, связанным с распоряжением недвижимым имуществом недееспособных лиц и несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей; при заключении сделок по продаже земельной доли; соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака; сделок по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.
C 02 июня 2016 года расширен перечень сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Федеральным законом № 172-ФЗ от 02 июня 2016 года в перечень включены следующие виды сделок, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма их совершения:
1) Сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (новая редакция ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
2) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (новая редакция ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
03 июля 2016 года Федеральным законом № 351-ФЗ от 03 июля 2016 года «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» из перечня сделок, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма их совершения, исключены договора по отчуждению земельных долей.
Как видите за последние полгода законодательство в сфере нотариального удостоверения сделок с недвижимостью претерпевает постоянные изменения.
При внесении изменений в законодательство по введению нотариальной формы таких сделок законодатель преследовал главную цель — максимально исключить факты нарушения прав наименее защищенной части населения — детей и недееспособных граждан
Еще одна новелла законодательства коснулась договоров отчуждения долей в праве общей долевой собственности. Эти сделки всегда считались проблемными, так как при них требуется соблюдение прав других собственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли. Нередки случаи, когда несколько граждан, необязательно родственники, имеют в долевой собственности жилье. Если один из них захочет продать свою долю, вначале он должен предложить сособственникам купить ее. И только в том случае, если они в течение месяца не воспользуются этим предложением, долю можно продать постороннему лицу. Но на практике зачастую проблематично известить сособственников о продаже доли и представить доказательства, что предложение им было сделано. Отношения между сособственниками нередко бывают напряженными, и потому они могут намеренно скрывать свой адрес, не подтверждать факт получения извещения. Продавцы тоже находят способы обойти закон, к примеру, дарят долю покупателю, прикрывая одну сделку другой. В таком случае «одаряемый», а фактически покупатель рискует потерять деньги и остаться без жилья, так как другие сособственники могут в судебном порядке доказать притворность сделки и оспорить ее. Согласно последним изменениям в законе нотариус призван выступить гарантом законности и правильности таких сделок, взяв на себя, в том числе, проверку соблюдения выполнения требования о праве преимущественного приобретения доли другими участниками долевой собственности.
Не случайно введено обязательное нотариальное подтверждение сделки и при разделе общего имущества супругов. Это требование закона призвано защитить интересы обоих супругов, чтобы раздел имущества не был кабальным для одного и выгодным для другого. Ведь это обычно происходит при разводе.
Как видите, обязательная нотариальная форма введена по тем сделкам, где имеются наиболее сложные правоотношения и где часто происходят правонарушения. Особое значение имеет тот факт, что за все свои действия нотариус несет полную имущественную ответственность. Возмещение потерь граждан, если вдруг по вине нотариуса участникам сделки был причинен ущерб, гарантируется наличием нескольких уровней страхования профессиональной ответственности: нотариус страхует свою деятельность лично; региональная нотариальная палата заключает коллективный договор страхования всех нотариусов; в Федеральной нотариальной палате создан Компенсационный фонд. Все виды страхования обязательны в силу требований закона. Еще одна новелла закона, которая подчеркивает преимущество нотариальной формы сделок, была введена немного раньше — это признание повышенной доказательственной силы нотариального документа, закрепленное в гражданском и арбитражном процессуальных кодексах.
Срок государственной регистрации перехода права (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):
• на основании нотариально удостоверенных документов — не позднее 3 рабочих дней;
• на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов — не позднее 1 рабочего дня;
• на основании сделки в простой письменной форме — 7 рабочих дней.
Какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального заверения, какова их стоимость
Наконец, согласно статье 61 Гражданского процессуального кодекса, при рассмотрении в суде спора, возникшего из-за нотариально удостоверенной сделки, не придется доказывать обстоятельства, которые прежде удостоверил нотариус. А если сторона, заключившая удостоверенный нотариусом договор, не исполняет своих обязательств, ее можно принудить к этому по исполнительной надписи нотариуса, обращаться в суд при этом не нужно (статья 90 Основ законодательства РФ о нотариате).
Тариф, установленный за удостоверение сделки нотариусом, состоит из госпошлины (нотариального тарифа) и платы за услуги правового и технического характера (УПТХ). Размер государственной пошлины зависит от вида сделки и определен в Налоговом кодексе и Основах законодательства РФ о нотариате.
15 Июн 2021 polrostov 242