Анализ Рынка Коммерческой Недвижимости В России 2022
Содержание
В 2022 г. мы вошли с уверенностью в том, что спрос, который сформировался в 2022-2022 гг., начнет давить на рынок. Ставки будут расти и расти, ведь свободных площадей становилось все меньше. Напомню, что в Нижнем Новгороде новых объектов не вводили на протяжении четырех лет, в Москве — в достаточном объёме на протяжении трех лет, в течение которых спрос превышал ввод новых помещений. За эти годы дефицит офисных площадей класса А/В снизился с 30% до 11-12%.
Изменяться ситуация начала только к концу июня, когда арендаторы стали вести более жесткие переговоры с арендодателями. В плюсе оказались те, у кого договор истекал в течение ближайших 12 месяцев, у них есть рычаг давления. Ставки снизились, арендодатели готовы давать длительные арендные каникулы, но насколько долго это продлится, никто не знает. Вместе с тем, арендодатели понимают, что других арендаторов не будет, и всеми силами удерживают тех, кого ещё можно сохранить.
Что сейчас происходит на рынке коммерческой и жилой недвижимости? Чего ждать в 2022
Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.
Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2022 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.
Как изменится рынок коммерческой недвижимости в 2022 году
Он отметил, что многие инвесторы начали взаимодействие с городом, федеральными институтами развития и ведомствами. По словам Алексея Фурсина, отдельные программы коснулись кредитования бизнеса и новых условий по субсидиям. «В 2022 году мы расширили программы до 16 субсидий. В частности, добавилась субсидия, которая интересна любому предпринимателю, – это субсидирование затрат на продвижение товаров и услуг в интернете. Также добавились субсидии для креативные индустрии и льготное кредитование по новым договорам», — рассказал глава столичного департамента.
В Москве началась реализация ещё одного крупного проекта – бизнес-центра STONE Савеловская рядом с одноименной станцией метро, рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК Stone Hedge Виктория Васильева. «При проектировании бизнес-центра мы будем основываться на последних трендах, которые сейчас наблюдаем. Первое, чему мы хотим уделить внимание, – это общественные пространства, поскольку территория офисных центров должна являться естественным переходом от городской среды в офисную», — сказала Виктория Васильева.
Активным инвесторам, ищущим объекты коммерческой складской недвижимости для инвестиций, будет сложно найти сделки с данным типом недвижимости, но для инвесторов, которым повезло уже владеть складскими помещениями, высокие арендные ставки и низкие уровни вакантных площадей будут гарантировать стабильную прибыль.
Хуже всего выглядят торговые центры и городская розничная торговля в таких местах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско (а также в крупных европейских столицах). Свободные помещения будут заменены медицинскими и оздоровительными центрами, продуктовыми магазинами и другими альтернативными магазинами, а некоторые розничные торговцы решили помочь удовлетворить спрос на электронную торговлю.
Пандемия повлияла на бизнес многих, в том числе арендаторов. Время от времени стали возникать ситуации, когда арендатор перестаёт платить. В этом момент важно урегулировать вопрос путем переговоров. Необходимо разобраться в природе возникших сложностей, определить корень проблемы. В большинстве случаев это приносит результат — кратковременная отсрочка или иное реструктурирование платежного календаря арендатора помогает исправить ситуацию. Ведь при заключении договора с новым арендатором также делается проверка в том числе на финансовую стабильность такого контрагента. И если контрагент вызывает сомнение, договор аренды с ним не заключается. Поэтому у априори стабильного арендатора, который испытывает временные сложности, не должно быть проблем в долгосрочной перспективе. В ситуации, когда переговоры заходят в тупик или арендатор нарушает ранее достигнутые договорённости, юристы компании обращаются в суд и взыскивают задолженность. Это занимает какое-то время, но по прошествии средства вместе с неустойкой взыскиваются с должника.
Если суммарная задолженность по всем арендаторам увеличивается, или точка теряет качественных арендаторов, могут возникнуть предпосылки для сокращения ставок и, как следствие, для сокращения рентного дохода. Это будет напрямую давить на цену недвижимости. Однако при определении цены на недвижимость во внимание принимаются целый ряд как макро-, так и микроэкономических факторов. И всё же, если в краткосрочном периоде цена на недвижимость снизится, это никак не отразится на пайщиках, которые выбрали долгосрочную стратегию владения активом. Проактивное управление объектом недвижимости вкупе с изменением экономической конъюнктуры позволит в долгосрочном периоде восстановить оценку такого объекта.
Сейчас сложно сказать, что инвестиции в торговую недвижимость сократятся, так как для обывателя бизнесы переходят в онлайн или закрываются, значит торговая недвижимость никому не нужна, но это не так. Эксперты понимают, что рынок недвижимости инертный и в кризис это один из способов сохранить деньги. Наоборот, возможно появление новых инвесторов, которые будут поддерживать стоимость торговой недвижимости.
Застройщики жилой недвижимости предоставляют места для торговой. Предыдущий год был для них сверхприбыльным. По мнениям экспертов, уже в начале зимы они выполнили план и работали над стратегией 2022. На новое жилье цены выросли, что повлияло и на стоимость вторичного.
Значительные убытки в 2022 году понёс и гостиничный бизнес, однако его положение оказалось несколько легче, чем прогнозировалось. Уже летом минувшего года, когда между первой и второй волной заболеваемость пошла на спад, поток внутренних туристов начал восстанавливаться. Наиболее серьёзные потери понесли фешенебельные отели и крупные гостиницы, ориентированные, в первую очередь, на иностранных гостей. Легче перенесли пандемию небольшие отели, гостевые дома и хостелы. В целом сегмент гостиничной недвижимости видится сейчас достаточно перспективным, ведь количество туристов быстро вырастет, если коронавирусная инфекция будет побеждена. Из-за отложенного спроса поток туристов после окончания пандемии может быть даже выше средних значений за последние несколько лет.
Инвестиции в недвижимость всегда были достаточно популярны среди россиян, отличающихся своей консервативностью и осторожностью. Пандемия коронавируса и введенные в России ограничения существенно изменили расклад в секторе коммерческой недвижимости. Тем не менее, капиталовложения в отрасль не потеряли своей актуальности.
Итоги года для коммерческой недвижимости: под знаком непредсказуемости
Арендаторов привлекает способность коворкингов подстраиваться под потребности клиента, шанс уменьшать или увеличивать арендуемую площадь и даже досрочно разрывать договор аренды. Как показало исследование Циан, сегодня в Москве работает около 300 гибких офисов, при этом столица нуждается еще как минимум в 1300 площадках.
Во время первой волны пандемии компании перевели сотрудников на удаленную работу со скоростью мобилизации в военное время. Для собственников офисов наступили тяжелые времена: удручал не столько вид опустевшего рабочего пространства, сколько очереди из арендаторов, предлагавших снизить ставки либо сократить занимаемые ими площади. Собственники бизнес-центров, ссылаясь на закредитованность, стремились уйти от подобных разговоров.
01 Июн 2021 polrostov 273