Нежилое помещение в многоквартирном доме: оплата коммунальных услуг

Что входит в коммунальные услуги за нежилое помещение в многоквартирном доме, и какие есть особенности их оплаты

Обслуживая принадлежащие им помещения и прилегающую территорию самостоятельно, они также могут не платить УО за содержание общего с другими собственниками имущества здания (если документ на оказание таких услуг не был ранее подписан). Договоры об обслуживании недвижимости, проведении капитальных и текущих ремонтов могут быть заключены с местной управляющей организацией или иным исполнителем в частном порядке (о том, как владельцу нежилого помещения заключить договор на его обслуживание с управляющими организациями, мы рассказывали тут).

Ранее расходы на общедомовые нужды значились в квитанциях от УО отдельной строкой. С 2017 года они входят в состав платы за содержание жилья.
За счет оплаты собственниками ОДН погашаются расходы на освещение лестничных площадок, работу лифта, воду для уборки лестниц и ее слив, отопление подъездов и другие обязательные траты.

Помимо Жилищного кодекса расчеты в сфере коммунальных услуг регулирует 6 часть Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года №354 (редакция от 27 марта 2022 года). В случае, если нежилое помещение находится в нежилом здании, положения ЖК на него не распространяются, однако получающий коммунальные услуги хозяин такой недвижимости обязан их оплачивать по тарифам, установленным в регионе.

С 01 января 2017 года, в соответствии с изменениями в ПП РФ №354, договоры напрямую с РСО должны заключать не только хозяева недвижимости в нежилых зданиях, но и владельцы нежилых помещений в МКД. Ранее предоставление коммунальных услуг за нежилое помещение и их оплата могла осуществляться через посредничество хозяйствующей в многоквартирном доме УО. Теперь договор с ней заключается только на оказание услуг по содержанию, проведению текущих и капитальных ремонтов здания.

Тариф на эксплуатационные услуги для владельцев нежилых помещений определяется договором, заключенным собственником недвижимости с УО дома. Он может отличаться от тарифа для жильцов МКД в случаях, когда в нежилом помещении ведется коммерческая деятельность.Существует расхождение в размере ставки для физических и юридических лиц, но значение имеет не правовой статус владельца помещения, а фактическое использование помещения.

Государственное казенное учреждение Центр координации ГУ ИС Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Москвы

Многие жильцы неправильно понимают суть категории «нежилые помещения», путая их с МОП – местами общего пользования. К последним относятся лестничные пролеты, подъезды, коридоры, технические этажи, лифтовое имущество, чердаки и т.д. В свою очередь, нежилым помещением в МКД является помещение, указанное в проектной или технической документации МКД либо в электронном паспорте МКД, которое не является жилым и не включено в состав общего имущества собственников помещений в МКД независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

Не следует забывать, что управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК, ЖК, СК и др.) должны быть заключены договоры об организации расчетов собственников нежилых помещений в МКД, а также лиц, пользующихся на ином законном основании нежилыми помещениями, за коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Во многих многоквартирных домах (далее — МКД) есть нежилые помещения. Обязаны ли их собственники платить за содержание и текущий ремонт общего имущества и инженерных коммуникаций? Должны ли оплачивать жилищно-коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт?

Таким образом, основное отличие нежилых помещений, расположенных в МКД, заключается в том, что они изначально (согласно проектной документации) являются таковыми, не предназначены для обслуживания жилых помещений и, соответственно, не относятся к общему имуществу собственников помещений МКД.

В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 01.12.2017 № 671-РП «О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 12 июля 2011 г. № 540-РП» с 01.04.2017 на ГКУ «Центр координации ГУ ИС» возложена функция по начислению платежей за нежилые помещения, коммунальные и иные услуги.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Собственники нежилых помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ, платят за содержание такого помещения, за капитальный ремонт дома, за коммунальные услуги или коммунальный ресурс. В части внесения этих платежей есть ряд особенностей. О них подробно рассказал Павел Кузнецов – смотрите видеозапись.

Понятие нежилого помещения раскрыто в п. 2 Правил № 354. Такое помещение:

• указано в проектной и технической документации и в электронном паспорте дома,
• не является жилым,
• не включено в состав общего имущества МКД,
• может быть встроенным и пристроенным помещением.

Работать с нежилыми помещениями непросто, часто они принадлежат владельцам бизнеса. А поведение бизнеса отличается от поведения гражданина-обывателя. Задача управляющей организации – наладить отношения с собственником такого помещения, следить за коммерческим учётом и не допускать долгов.

Плата собственника за коммунальные услуги и помещение включает в себя платежи за содержание, а также ремонт помещения (в том числе за работы и услуги, с помощью которых осуществляется управление жилым домом), оплату капремонта и текущего ремонта имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.154 ЖК РФ. Размер уплачиваемых сумм на содержание зависит от размера доли конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

Вопрос действительно спорный. С одной стороны, Вы члены ТСЖ, соответственно, как собственник помещения в доме, обязаны участвовать в оплате общих расходов. А уж тем более платить за капитальный ремонт. С другой стороны, Вы многим не пользуетесь. В разных ТСЖ это решается по-разному: в каких-то по закону, в каких-то – по справедливости, в каких-то – по-братски. Это регулируется общим собранием собственников жилья и членов ТСЖ. Выносите этот вопрос на собрание и пробуйте отстоять свою точку зрения. Или созывайте внеочередное собрание. Только за капремонт Вам платить все равно придется, так как этот вопрос регулируется законодательством, а не собранием.

Собственник нежилого помещения в МКД так же, как и собственник жилого помещения, обязан платить за содержание общего имущества вне зависимости, пользуется он всем имуществом или нет (ст. 39 ЖК РФ). Таким образом, оплачивать Вы обязаны. Например, все подъезды освещаются, следовательно, расходы по электроэнергии пропорционально ложатся на всех собственников. Так же как и мытье всех лестниц и пролетов. Набор платежей может варьироваться в каждом конкретном случае, например, дополняться затратами на обслуживание подъемников для инвалидов и так далее.

Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения. Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома. Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

Собственники нежилых помещений и; плата за; содержание; ОИ в; МКД

Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:

• межквартирные лестничные площадки;
• лестницы;
• лифты;
• лифтовые и иные шахты;
• коридоры;
• технические этажи;
• чердаки;
• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
• иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.

Об отоплении нежилых помещений в многоквартирном доме

С другой стороны, эта урегулированность иногда приводит к несколько несправедливой ситуации, поскольку если часть помещений в МКД имеет одни характеристики, а часть другие, мы потенциально закладываем риск того, что одна норма для всех будет кого-то дискриминировать.

«Изменениями, внесенными с 01.01.2017 постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498 в Правила № 354, предусмотрено, что поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией (пункт 6 Правил № 354). Вместе с тем организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, сохранила право требовать с собственников нежилых помещений стоимость коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды (пункт 40 Правил № 354).

В связи с этим товарищество, выбранное собственниками для управления МКД в декабре 2014 года и заключившее в феврале 2015 года договор теплоснабжения с ресурсоснабжающей организацией для предоставления коммунальной услуги теплоснабжения собственникам жилых и нежилых помещений, вопреки выводам судов апелляционной инстанции и округа вправе требовать оплаты стоимости услуги отопления до 01.01.2017 в полном объеме, а после 01.01.2017 – как минимум в объеме, приходящемся на общедомовые нужды.»

3. Далее верховный суд указывает, что если при выявлении указанных обстоятельств помещение действительно индивидуально тепловую энергию от стояков и транзитных сетей не потребляет, то как минимум общедомовое потребление, приходящееся на него, надо рассчитать.

То есть, несмотря на современную редакцию Правил 354 (по ней да и по старой редакции и общедомовое и индивидуальное отопление выставляет РСО), ВС РФ полагает, что отопление в части общедомового потребления, оплачивается ИКУ. Формально юридически применительно к периодам с января 2017 по декабрь 2022 ВС РФ прав, но не правильнее ли было указать, что вопрос отопления с 2017 года в принципе не вопрос ТСЖ, этот вывод ведь тоже можно обосновать телеологически толкуя Правила 354.

18 Фев 2022      polrostov         192      

Похожие записи
• 
  Характеристика В Опеку На Ребенка Из Школы 7 Класс
• 
  Хочу Продать Долю Дома, Но Нет Межевания И Дом Не Разграничен
• 
  Расчет Госпошлины Материальный Вред
• 
  Статус Плательщика При Уплате Штрафа В Пфр В 2022 Году