Реформа Жк Рф Жилое И Нежилое Помещение
Содержание
Перевод помещений из жилых в нежилые и наоборот, т.е. изменение режима помещения, производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.
Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и соответственно запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст.22 ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ; если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа в него посторонних лиц с использованием общих помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод нежилого помещения в жилое запрещен в следующих случаях:
— если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
— если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.
В целях такого перевода собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
— заявление о переводе помещения;
— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, — технический паспорт такого помещения);
— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
— согласие на перевод жилого помещения в нежилое от собственников всех помещений, примыкающих к переводимому (т.е. имеющих общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением);
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Важно отметить, что приведенный перечень является исчерпывающим. При этом технический паспорт жилого помещения, поэтажный план дома и правоустанавливающие документы на помещение могут не предоставляться заявителем. В этом случае орган местного самоуправления запрашивает указанные документы самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа он информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. При этом документ, подтверждающий окончание перевода помещения, является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.
Жилищный кодекс РФ предусматривает случаи, когда возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое. Отказ допускается в случаях:
1) непредставления указанных выше документов (в том числе, если документы не представлены в порядке межведомственного взаимодействия и заявитель затем не представил их самостоятельно);
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ.
Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. При этом такое решение должно содержать основания отказа.
Собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в Единый государственный реестр недвижимости, поскольку изменилось назначение объекта недвижимости.
В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.
29 мая 2022 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Предусмотрены специальные главы, регулирующие перевод жилых помещений в нежилые и наоборот, переустройство и перепланировку, создание и деятельность ТСЖ и жилищно-строительных кооперативов, правовое положение их членов. Последний раздел кодекса посвящен управлению многоквартирными домами.
Предусмотрены гарантии для членов семьи собственника жилого помещения (супруг, дети, родители). Они вправе пользоваться этим помещением наравне с собственником. Если семейные отношения прекращаются, право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется. Однако, если он не имеет иного жилья или не в состоянии его приобрести, по решению суда это право сохраняется на определенный срок. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жильем своего бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых он платит алименты, по их требованию. До истечения установленного судом срока право пользования прекращается одновременно с прекращением права собственности.
В соответствии с пунктом 10 плана мониторинга Минстроем России, ФАС России и высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации проведен мониторинг правоприменения в сфере действия Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), а также подзаконных нормативных правовых актов.
ЖК РФ для случаев, в которых собственники помещений в многоквартирном доме не могут самостоятельно выбрать способ управления таким многоквартирным домом, а именно в силу наличия менее 50% голосов, с целью соблюдения прав собственников установлен особый порядок выбора управляющей организации, с использованием публичных процедур, обеспечивающий равный доступ на рынок управления многоквартирными домами всех заинтересованных хозяйствующих субъектов с соблюдением принципов состязательности и публичности.
Как показывает мой опыт, получить согласие всех – неимоверно трудная задача. Во-первых, собственники считают, что не должны давать согласие «просто так», а лишь за некое встречное предоставление – деньги, ремонт общего имущества и т.п. Причём многие считают дачу согласия одним из немногочисленных имеющихся у них способов «заработать», поэтому выдвигают завышенные требования. Механизм их уменьшения в ЖК РФ не предусмотрен. Во-вторых, некоторые собственники принципиально не дают никаких согласий, часто просто «из вредности». Наконец, в-третьих, порой собственников банально не найти.
Проблема перевода жилых помещений в нежилые (но не наоборот) связана с теми неудобствами, которые создают нежилые помещения в жилых домах. Хорошо помню, как под помещением Управления юстиции Санкт-Петербурга, где я тогда служил, в конце 90-х годов был открыт китайский ресторан, и весь дом пропах кунжутным маслом. Находиться в нём было некомфортно, причём ситуацию не исправило и сооружение отдельного воздуховода из кухни ресторана. Просто это был старый петербургский жилой дом с деревянными перекрытиями, через которые просачивались любые запахи. И полномочий государственных органов было вполне достаточно для того, чтобы предотвратить нарушение жилищных прав. Просто эти органы бездействовали…, а о мотивах их бездействия гадайте сами.
Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в; нежилое
После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.
Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.
А как быть с теми квартирами, которые уже переоборудовали в офис? У меня такая ситуация. Застройщик передал управляющей компании несколько квартир на 1 этаже. Теперь в этих квартирах офис управляющей компании. Подъезд превратился в проходной двор. Как то можно на них повлиять?
В Западном Мурино десятки подобных переводов. Собственник спокойно рисует протокол, не проводя собрания. В некоторых случаях подделывает все голоса, если удаётся добиться того, чтоб показал решения. При этом не смотря на решения судов о оспаривании данных собраний, ни кого за подделку к уголовной ответственности не привлекли.
И более того, если вы оспариваете собрание, вы обязаны уведомить всех собственников, как при проведении собрания. Те. отбить свой дом, от коммерции гораздо сложнее, чем её сделать. Добавьте сюда и пофигизм соседей.
При этом как проверить, что кворум реаьно собрался и реально 50% проголосовали за? Реестр голосов инициатор собрания публиковать не обязан.
Таким образом, перевод жилого в нежилое помещение в многоквартирном доме допускается только в случаях, если такое помещение расположено на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
— склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, имеющих эвакуационные выходы, изолированные от эвакуационных путей жилой части здания (правило не распространяется на встроенные автостоянки);
-диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник: травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;
Таким образом, судами не было учтено, что истцом без получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме было произведено присоединение к занимаемому им помещению части общего имущества многоквартирного дома, которое повлекло уменьшение размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.
Жилищный кодекс Российской Федерации; от N 188-ФЗ (ред
2.2. постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 г. N 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» (далее — Постановление) и утвержденными им Правилами предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее — Правила);
ЖК РФ для случаев, в которых собственники помещений в многоквартирном доме не могут самостоятельно выбрать способ управления таким многоквартирным домом, а именно в силу наличия менее 50% голосов, с целью соблюдения прав собственников установлен особый порядок выбора управляющей организации, с использованием публичных процедур, обеспечивающий равный доступ на рынок управления многоквартирными домами всех заинтересованных хозяйствующих субъектов с соблюдением принципов состязательности и публичности.
ВС применил Жилищный кодекс к нежилому помещению
В этом споре партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP Виталий Можаровский не исключает разные мотивы нежелания администрации выдавать разрешение на ввод — «от личной неприязни до коррупционных ожиданий», но в любом случае, по словам эксперта, присутствует «несоответствие и некомпетентность». «На практике вовсе не редкость такие ситуации, когда местные (или региональные) власти принимают нормативные акты, но при этом руководствуются вовсе не ими, а сложившимися практиками», — поясняет он.
В мотивированном определении, опубликованном на прошлой неделе, коллегия предписала арбитражному суду Московской области учесть положения документа 2007 года, на основании которых ООО «КЭП» необходимо было перед перепланировкой получить соответствующее распоряжение главы района, а после — предоставить в администрацию акт о проделанной работе, чего сделано не было. «В материалах дела отсутствуют доказательства обращения общества в администрацию за разрешением на перепланировку спорного объекта в соответствии с требованиями утвержденного порядка, — констатировал ВС. — Акт о произведенной перепланировке помещения составлен обществом «Эксперт М», но доказательств направления акта в межведомственную комиссию не имеется».
23 мая 2021 polrostov 256