Судебная Практика Дополнительное Соглашение К Договору Купли Продажи Недвижимости Не Подлежит Регистрации
Содержание
- 1 Порядок изменения и расторжения договора купли-продажи
- 2 Судебная Практика Дополнительное Соглашение К Договору Купли Продажи Недвижимости Не Подлежит Регистрации
- 3 Стоимость квартиры увеличена после перехода права собственности
- 4 Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре в 2022 году
- 5 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от N 58-КГ18-11
- 6 Уклонение стороны от государственной регистрации договора
- 7 Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости
- 8 Судебная Практика Дополнительное Соглашение К Договору Купли Продажи Недвижимости Не Подлежит Регистрации
- 9 Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации
Порядок изменения и расторжения договора купли-продажи
Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.
Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом. Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также невозможно, добиться своих прав можно только в судебном порядке.
Судебная Практика Дополнительное Соглашение К Договору Купли Продажи Недвижимости Не Подлежит Регистрации
Согласно договору купли-продажи, заключенному 05.03.2007г. между Андреевой А.А. (бывшая фамилия А. ) (Продавец) и Гущиной С.Г. (Покупатель) продавец обязуется передать в собственность доли на квартиру находящуюся по адресу: адрес 1 , а покупатель согласно п.4 данного договора, оплатить стоимость доли в праве собственности на данную квартиру, которая составила по договору 970 000 рублей.
По мнению истца, срок исковой давности следует исчислять с момента вступления в законную силу судебного решения о взыскании денежных средств по дополнительному соглашению, так как, только после него истцу стало известно о необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения.
Стоимость квартиры увеличена после перехода права собственности
Между двумя компаниями был заключен договор купли-продажи квартиры. Покупатель оплатил стоимость квартиры в полном объеме, а продавец передал ее по акту приема-передачи. Росреестр зарегистрировал переход права собственности к покупателю, а, значит, он стал полноправным собственником квартиры. Но после этого стороны решили подписать соглашения об увеличении стоимости квартиры на 824 600 рублей. Из-за того, что покупатель стал уклоняться от регистрации новых соглашений, продавцу пришлось обратиться в суд с иском о государственной регистрации. Суд встал на сторону продавца, указав, что принцип совободы договора позволяет вносить изменения в договор, в том числе в части стоимости и порядка расчетов.
Нельзя не понять логику и ход рассуждений Покупателя, а также намерение сохранить свои денежные средства. Ведь согласно п.2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи квартиры, а равно дополнительные соглашения к нему (п. 1 ст. 452 ГК РФ), подлежат государственной регистрации и считаются заключенным лишь с момента такой регистрации. Однако помимо ст. 558 ГК РФ Покупателю квартиры необходимо было учитывать и следующие положения законодательства, механизм которых он запустил при подписании вышеуказанных соглашений.
Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре в 2022 году
- договоры купли-продажи и мены, которые относятся к возмездным сделкам с переходом права собственности;
- сделка аренды, при которой у арендатора возникают только временные права на пользование объектом;
- приватизационный договор, сделка дарения – в этом случае право собственности переходит к другим лицам без оплаты стоимости объекта.
Для допсоглашений по сделкам с недвижимостью, только государственная регистрация влечет юридические последствия – срок договора может быть продлен, форма собственности может быть изменена, уменьшается или увеличивается возмездная часть сделки. Если стороны решили обойтись без регистрации, допсоглашение не повлечет юридических последствий. Если предметом допсоглашения является расторжение сделки, это повлечет отмену перехода права собственности.
Все комментарии пишут примерно это:
ни договор купли-продажи указанного в вопросе недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения первого регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода. А для заключения второго сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Представлять данное соглашение в орган государственной регистрации не требуется.
Но как быть с этим?: Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
И с этим?: Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.(ст. 20 Закона об ипотеке).
Ситуация: прошла сделка купли-продажи здания, есть цена 1 руб. (условно) и порядок оплаты (до подписания договора). Экземпляр договора сдается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Спустя полгода стороны решают изменить условия: цена 5 руб., порядок оплаты — рассрочка на 2 года.
Если рассрочка, то это ипотека в силу закона. Правильно?
Ипотека подлежит государственной регистрации. Если я правильно понимаю, при ипотеке в силу закона регистрируется сам договор КП.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от N 58-КГ18-11
Согласно п. 3 договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 3 800 000 руб. Данная сумма уплачена покупателем продавцу на момент подписания настоящего договора полностью. Претензий между сторонами нет, о чем имеются подписи продавца Животова В.Г. и покупателя Животова Е.В.
Животовым В.Е. подана кассационная жалоба, в которой поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения и оставления в силе решения суда первой инстанции.
Уклонение стороны от государственной регистрации договора
12.05.1994 между Ч. и П. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 407 кв.м., расположенного по адресу Свердловская область, г. Екатеринбург, с/т «Разведчик». Ответчице указанный земельный участок был передан на основании постановления главы администрации г. Екатеринбурга от 30.09.1193 №517в.
Когда одна сторона уклоняется от государственной регистрации договора и в процессе переговоров стороны не могут прийти к обоюдному согласию, то другая сторона вправе направить требование об обязанности зарегистрировать договор. Часто, в сопровождении договора со стороны адвоката может избежать проблемы в будущем, сколько стоит юридическое сопровождение сделок с недвижимостью читайте по ссылке.
Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Виктор Спесивов отметил, что хорошо, что ВС сам поставил точку в споре. «Решения судов нижестоящих инстанций были просто вопиюще безграмотными и ничем, кроме коррупционной составляющей, я объяснить их не могу. Одного того, что общество обратилось за защитой своего права спустя 7 лет после первой оспариваемой сделки, хотя уже должно было давно обратиться в суд с требованием о понуждении к государственной регистрации своего права собственности, должно было быть достаточным для применения судами последствий пропуска срока исковой давности. Однако суды пошли еще дальше и проигнорировали то, что по законодательству, действовавшему на момент заключения договора с обществом, на основании которого за обществом признали право собственности, как раз-таки сам договор являлся незаключенным. Причем истец даже не просил зарегистрировать данный договор, он просил только зарегистрировать его право собственности», – указал Виктор Спесивов. Таким образом, посчитал он, суд обязал Росреестр зарегистрировать право собственности на основании незаключенного договора, «порушив» при этом остальные заключенные договоры.
В комментарии «АГ» представитель Ольги Бахметовой адвокат НО «Смоленская городская коллегия адвокатов № 2» Александр Тарасов назвал позицию ВС правильной. «До этого два раза Ленинский районный суд г. Смоленска принимал решения об отказе в иске. И дважды апелляционной инстанцией они утверждались и вступали в силу. Судьи принимали абсолютно грамотные и взвешенные решения, которые потом отменялись президиумом Смоленского областного суда, в результате чего, когда решение в третий раз было принято не в нашу пользу, дело дошло до Верховного Суда», – указал адвокат. Он отметил, что в его 19-летней практике это первая ситуация подобного рода.
Допсоглашение разрешается составлять как вместе с договором купли-продажи квартиры (ДКП) или иного жилья, так и уже после его подписания. Оно может дополнять договор, к примеру, конкретными сроками проведения ремонтных или иных гарантийных работ. Допсоглашение вносит конкретику в условия сделки, а в самом ДКП дается ссылочная информация на пункты, которые уточняются в соглашении.
- протокол разногласий, подписанный участниками сделки;
- справки или иные документы, из-за которых требуется изменить первоначальные условия сделки;
- постановление суда или решение иных государственных властных органов;
- заявления сторон, в которых изложены объективные причины изменения условий сделки.
Такой взгляд на государственную регистрацию (противопоставимость договора сторонам с момента его совершения и противопоставимость его третьим лицам (по сути, вещный эффект) – после необходимой регистрации) не просто позволяет бороться с недобросовестным поведением одного из контрагентов, который отказывается от договоренностей, если ему они больше не выгодны, и пытается по формальному основанию аннулировать договор. Он еще и соответствует общепринятому пониманию значения регистрации сделки (здесь автор вынужден сослаться не себя самого: Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3. С. 61 – 83).
В связи с этим ссылка суда апелляционной инстанции на статью 550 Кодекса, содержащую требования к форме договора купли-продажи недвижимости, не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих из положений Кодекса о регистрации договоров аренды.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости
Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.
Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.
Судебная Практика Дополнительное Соглашение К Договору Купли Продажи Недвижимости Не Подлежит Регистрации
3. Определение Верховного Суда РФ от 05.11.2015 N 305-ЭС14-1540 по делу N А40-79862/2011
Исковые требования:
о признании недействительными договоров купли-продажи ценных бумаг, применении последствий недействительности сделок.
Суть дела:
Конкурсный управляющий оспаривает сделки по отчуждению (продаже) акций, считая, что они совершены по цене ниже рыночной и направлены на причинение вреда имущественным интересам кредиторов. Кроме того, по мнению конкурсного управляющего, к основаниям недействительности договоров об отчуждении акций относится и наличие злонамеренного соглашения между сторонами сделок (п.1 ст.179 ГК РФ).
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований, при этом апелляционный суд согласился с доводами ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности.
Суд округа, отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направляя обособленный спор на новое рассмотрение, указал на то, что судами должным образом не был исследован вопрос о действительной рыночной стоимости акций, для проверки достоверности произведенной оценки ценных бумаг необходимо было назначить судебную экспертизу, о проведении которой ходатайствовал арбитражный управляющий.
Окружной суд также констатировал наличие у судов первой и апелляционной инстанции противоположных выводов по вопросу об истечении срока исковой давности, не приведя собственных суждений по этому поводу.
Решение суда:
Постановление суда Московского округа отменить, оставить в силе постановление апелляционного суда, определение суда первой инстанции.
Позиция суда:
Ранее действовавшая редакция п.1 ст.181 ГК РФ связывала начало течения срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и по требованиям о признании ее недействительной, не с субъективным фактором — осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, — а с объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки вне зависимости от субъекта оспаривания. Новые сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.
В рассматриваемом случае договоры купли-продажи акций исполнены 02.07.2010. Следовательно, на день вступления в силу Закона N 100-ФЗ (01.09.2013) и на день обращения конкурсного управляющего в суд (29.04.2014) с заявлением об оспаривании сделок как совершенных со злоупотреблением правом трехлетний срок исковой давности, исчисляемый по правилам, предусмотренным ранее действовавшим законодательством, истек.
Кроме того, конкурсному управляющему об обстоятельствах, положенных им в обоснование требований о наличии злонамеренного соглашения, было доподлинно известно в 2012 году, что установлено судом апелляционной инстанции со ссылкой на текст заявления управляющего, поданного им в рамках оспаривания другой сделки.
Установление того, какова действительная рыночная стоимость акций, не могло, вопреки мнению суда округа, повлиять на вывод суда апелляционной инстанции о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности.
3. Определение Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 2-КГ15-14
Краткий вывод: если лицо, которое по сделке отчуждало имущество, не понимало значение своих действий и не способно было ими руководить (порок воли), то имущество по недействительные сделке может быть истребовано даже от добросовестного приобретателя.
Исковые требования:
о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Суть дела:
З. выдал Е. доверенность, на основании которой Е. продала принадлежащую З квартиру Ж. С иском обратилась в суд наследница З. Истец просит признать сделку недействительной на основании того, что по заключению экспертизы З. на момент выдачи доверенности страдал психическим расстройством и не мог понимать значение своих действий.
Суд первой инстанции удовлетворил требования, однако, суд апелляционной инстанции отказал в иске, т.к. Ж. является добросовестным приобретателем, свободно владеет и пользуется квартирой.
Дело истребовано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ по жалобе истца.
Решение суда:
Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Позиция суда:
Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.
Как установлено судом, в момент выдачи доверенности З. страдал хроническим психическим расстройством, степень имевшихся психических изменений на дату выдачи доверенности была выражена столь значительно, что по своему психическому состоянию он не мог понимать значение своих действий и руководить ими, не мог осознавать юридически значимые особенности сделки и прогнозировать ее последствия. В связи с этим есть основания для применения ст.177 ГК РФ.
Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
Следовательно, имущество, отчужденное первоначальным собственником квартиры, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано от добросовестного приобретателя независимо от факта его вселения в спорное жилое помещение и других обстоятельств.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации
Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.
При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.
Последнее охарактеризовать труднее всего. Поскольку обстоятельства могут измениться любым образом, да и стороны вольны внести в договор любые изменения, не противоречащие закону, здесь может использоваться всё, что угодно. Например, если покупатель желает изменить порядок оплаты по договору из-за того, что он был уволен и лишился постоянного дохода – подтверждающим документом будет являться копия трудовой книжки.
Однако случается, что содержание договора в том виде, как он был уже подписан продавцом и покупателем, стороны не устраивает. И именно тогда приходит черёд составления такого документа, как дополнительное соглашение. Оно представляет собой приложение к договору, являющееся его неотъемлемой частью – без основного договора это соглашение не имеет никакой юридической силы.
- протокол разногласий, подписанный участниками сделки;
- справки или иные документы, из-за которых требуется изменить первоначальные условия сделки;
- постановление суда или решение иных государственных властных органов;
- заявления сторон, в которых изложены объективные причины изменения условий сделки.
- Личное обращение. В этом случае инициатор приходит в регистрирующий орган самостоятельно. На месте можно будет оформить заявление, а также проверить полноту и правильность представляемых сведений.
- Почтовая пересылка. Такой способ подразумевает направление информации заказным письмом с уведомлением о вручении адресату. Заявление нужно будет оформить самостоятельно.
- МФЦ. Центр будет выступать в качестве посредника. Специалисты центра проверят все данные, окажут помощь в оформлении обращения и направят информацию по назначению.
- Пересылка через интернет. В этом случае можно воспользоваться возможностями ресурса Госуслуги. На портале необходимо пройти процедуру авторизации и подтвердить свою учетную запись. Все документы и обращение необходимо перевести в цифровой формат.
