Что Считается Квартирами Повышенной Комфортности
Содержание
По планировкам квартиры повышенной комфортности, как правило, отличаются от типового жилья большими размерами кухни и санузла, высотой потолков (не менее 2,8 м.). Впрочем, последний пункт не всегда соблюдается. Материалы дома повышенной комфортности – в основном кирпич или монолитный бетон. Панель, видимо, никогда не будет отнесена к материалам, годным для жилья повышенной комфортности, несмотря на то, что сейчас строятся и панельные дома со свободными планировками и большими площадями Дом, в котором находятся квартиры повышенной комфортности, как правило, либо новый, либо принадлежит к реконструированному старому фонду (дата реконструкции должна быть не позже 80-го года). Правда, бывают исключения. Например, часть сталинок, или некоторые дома брежневского периода, построенные для руководящей элиты, после реконструкции и перепланировки вполне могут претендовать на статус жилья «повышенной комфортности».
Из наиболее популярных зон для месторасположения жилья повышенной комфортности, помимо центра города, можно назвать Выборгский, Московский, Красногвардейский и Приморский районы. Наиболее престижные зоны Выборгского района – Выборгская сторона, район от Первого Муринского до Северного проспектов (зеленые зоны Удельного парка и Сосновки). Достаточно престижные места у станции метро «Озерки» с видом на Суздальские озера и треугольник, ограниченный пр. Энгельса, Луначарского и Выборгским шоссе. В Красногвардейском районе наиболее перспективной зоной для строительства жилья повышенной комфортности признается квартал 8-9 Малой Охты, расположенный между Свердловской набережной, Новочеркасским проспектом, Республиканской улицей и Перевозным переулком (15,6 га). Наиболее престижные зоны Московского района – территории у станции метро «Московская» и «Парк Победы», район ВПЮГ (Восточнее проспекта Юрия Гагарина) в котором ведется активное строительство жилья повышенной комфортности (особенно у станции метро «Звездная); другие элитные места — площадь Чернышевского, Улицы Авиационная, Алтайская, Типанова (частично), Ленсовета (частично). В Приморском районе довольно престижным местом считается Северо-Приморская часть. Из домов, построенных вдоль Приморского проспекта, открываются виды на Финский залив, Васильевский и Елагина острова. В Коломягах (районе, который никогда на считался престижным) сейчас ведется активное малоэтажное строительство коттеджей и таун-хаузов – в результате Коломяги стали весьма популярны.
Жилье класса «комфорт»: разбираемся в определениях
Если рассматривать рынок жилья Москвы, то часто к комфорт-классу относят монолитные объекты в непрестижных и промышленных районах, например, в Бирюлево. Район, кстати, может обладать определенными преимуществами, например, хорошей экологической составляющей, рядом могут быть зеленые массивы, водные объекты – но при этом находиться далеко от центра, или вообще в Подмосковье. Кстати, если даже объект расположен в престижном районе, скажем, северо-запада, но его окна выходят на промышленную зону, то это уже не бизнес-класс, а «комфорт» — пусть даже это будет монолит-кирпич.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» говорит, что под классом «комфорт», скорее всего, понимается жилье, по каким-либо показателям не дотягивающие до сегмента «бизнес». Кроме того, определение «повышенная комфортность» может применяться и к более дорогим объектам недвижимости, точно также обозначая, что дом или комплекс зданий имеет ряд преимуществ, ставящих проект выше «соседей» по классу. При этом занять почетное место среди проектов более дорогого сегмента проект не может. «Таким образом, жилой комплекс повышенной комфортности имеет характеристики определенного класса и еще какие-то дополнительные опции, характерные для более дорогих сегментов», — заключает эксперт.
Квартиры комфорт-класса также могут быть расположены в спальных кластерах, однако, как правило, жилье с повышенным уровнем комфорта возводится там, где уже имеется развитая социальная инфраструктура (супермаркеты, школы, детские сады, развлекательные центры) или же эта инфраструктура формируется параллельно со строительством жилого комплекса.
Определение «комфорт-класс» предполагает не только повышенный уровень комфорта проживания в квартире (который определяют качественные характеристики жилья), но также улучшенные характеристики придомовой территории. Так, многие дома комфорт-класса имеют огороженную территорию, на которой располагается хорошо оборудованная детская площадка, наличие во дворе стоянки для автомобилей является уже обязательным параметром.
Какие классы комфортности жилья бывают на рынке недвижимости
«Комфортное» жильё рассчитано на людей со средним достатком – самый массовый сегмент. Чтобы привлечь покупателей, Застройщики стремятся «приподнять» свои жилые комплексы выше уровня эконом по отдельным характеристикам, но при этом сохранить доступную цену. Общая площадь квартир здесь уже больше. Кухня 8-12 кв.м., однокомнатная квартира 28-45 кв.м. Потолки могут быть чуть выше (от 2,7 до 2,9 м).
Иногда, напротив, Застройщик не торопится отказываться от традиционного названия класса жилья, интуитивно понятного потенциальному Покупателю. Но при этом по своим характеристикам это жилье немного выходит за рамки указанного в рекламе класса, чтобы успешнее конкурировать в своей нише. Поэтому бывает, что в комплексах класса «эконом» появляются высокие потолки, безбарьерные подъезды, закрытая территория. В «комфорте» – панорамные окна и подземные паркинги, в «бизнесе» – проекты от именитых европейских дизайнерских бюро.
В интересах маркетингового и экономико статистического анализа Российской гильдией риэлторов была проведена дополнительная классификация массового жилья на эконом и комфорт класс, а престижное или иначе «жилье повышенной комфортности» разделили на бизнес и элит классы.
- Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89)
- Свод правил СП 54. 13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).
Квартиры эконом класса чаще располагаются в многоквартирных домах, возведенных в 90-х годах 20 века. При постройке таких домов использовались следующие строительные материалы — кирпич, монолит или панель. Месторасположение, в отличие от элитного жилья и жилья повышенной комфортности, допустимо в любой части города, чаще – с развитой инфраструктурой. Стоимость такого жилья намного ниже, чем у жилья, относящегося к классу «элитного» или «повышенной комфортности», но выше, нежели чем у типового жилья. Обычно, лифт в таких домах шумный и медленный, что вполне соответствует статусу «эконом-класса», а первый и цокольный этажи зачастую сдаются в аренду под магазины, офисы или небольшие кафе.
- качество архитектурного и планировочного решения здания;
- удобная планировка квартир;
- наличие охраняемой парковки (но необязательно, что это будет встроенный гараж);
- круглосуточная охрана;
- хорошо освещенные в темное время суток прилегающие улицы;
- состояние прилегающих к дому территорий и зданий также должно быть отличным;
- высокое техническое оснащение здания, которое включает в себя обеспечение автономности коммунальных сетей, в частности система очистки воды, своя котельная и так далее.
При выборе квартиры в новостройке вы учитывает множество факторов, от которых зависит ожидаемое качество жизни. Классификация новостроек, принятая 2012 году Советом российской гильдии риэлторов, облегчает задачу — с помощью этого документа, носящего рекомендательный характер, можно определить, к какой категории относится новых жилой комплекс.
Все объекты разделены на две большие группы — массового жилья и повышенной комфортности. В первой группе находятся самые распространенные классы, это «стандарт» и «комфорт». У объектов из этих классов есть существенные отличия, но застройщик может повышать уровень качества в категории «стандарт», используя в проекте некоторые признаки и особенности «комфорта».
Рассмотрим эти категории подробнее. Между новостройкой стандартного и комфортного типов должна быть разница в уровне, которая определяет не только различие в цене, но и обоснование это различия за счет повышенного уровня качества жизни и элементов индивидуализации. Строгой градации нет, поэтому часто в описаниях ЖК на сайте застройщика и обзоре со стороны можно встретить разные оценки уровня.
- использование типового проекта на основе панельной технологии, при этом возможно использование блочных материалов или современных трехслойных панелей, если это приемлемо по стоимости;
- ограничение по площади квартиры и кухни — от 28 — 33 кв.м до 44 — 50 кв.м и 84 кв.м в зависимости от количества комнат, с кухней до 8 кв.м, если это не выделенная кухонная зона, а отдельное помещение;
- ограничение по высоте потолков до 2,7 м;
- ограничению по доле нежилых общественных помещений, которое рассчитывается с помощью коэффициента, но мы подскажем, как обойтись без расчетов.
Не так давно группа компаний «Самолет Девелопмент» предложила новую концепцию жилья на рынке недвижимости – прагматик-класс. Отличительной его чертой являются быстрые темпы строительства: средний срок от котлована до вручения ключей занимает 18 месяцев. Квартиры передаются покупателям с полной отделкой – можно сразу же заехать в них и жить. Строительство осуществляется по принципу конвейерного производства, а доступная цена обусловлена высокими темпами продаж.
Однако на сегодняшний день этот процесс довольно подвижен, границы классов размыты, то и дело появляются промежуточные варианты. При этом разница в цене на жилье различных сегментов весьма ощутима. Так по какому принципу новостройку можно отнести к тому или иному классу? Давайте разберемся.
В остальном — всё то же минимальное соответствие самым скромным требованиям законодательства. Каждый улучшенный пункт обычно проходит по статье «комфорт +» и требует дополнительных расходов. К комфорт-классу часто относят квартиры, рядом с которыми в будущем может появиться станция метро или новая магистраль, планируется строительство социальных объектов и так далее.
Обычно подразумевается, что комфорт-класс расположен в домах улучшенных или удачных серий, с импортным остеклением, площадью чуть большей, чем в эконом сегменте, и обязательным благоустройством территории. Там может быть предусмотрен паркинг или домофон с консьержем.
Жильё повышенной комфортности
Учет данного фактора является важным элементом при определении таких основополагающих параметров дома, как площади застройки и отдельных помещений, состав и взаиморасположение комнат, этажность, конструктивные решения стен, уровень инженерного оборудования и т.д.
Многоквартирное жильё повышенных стандартов — это монолитно-каркасные дома, возведённые по индивидуальным проектам. Квартиры в таких домах имеют площадь, которая значительно превосходит социальную норму. Все параметры, начиная с толщины стен, имеют улучшенные показатели. В каждом подъезде по два лифта. Некоторые этажи имеют двухуровневые квартиры, в доме есть подземный гараж со стояночными местами для каждой квартиры. Подъезды снабжены рабочими местами для консьержа.
Что же, «Испанские кварталы», как и многие другие современные ЖК бизнес-класса, вполне соответствуют этим критериям. Возможно, многолетнее падение реальных располагаемых доходов населения внесло коррективы в шкалу оценки качества жилья… Средний класс в стране постепенно «размывается», спрос на недвижимость корректируется. К осени 2022 года, на волне популярности льготной ипотеки, в некоторых ЖК бизнес-класса, по словам коммерческого директора TEKTA GROUP Елизаветы Севастьяновой, доля клиентов, использовавших ипотечный кредит, доходила до 90%!
«Единая методика классифицирования…» дает исчерпывающее количество критериев, но этот документ не является стандартом, безусловно регламентирующим работу девелоперов, поэтому отношение предлагаемых квартир к тому или иному классу в значительной мере определяется маркетологами застройщика. Кроме того, с течением времени «реперные точки» существенно изменились и продолжают меняться – первый элитный дом Москвы, знаменитый «Вересаева, 6» – в наши дни таковым, пожалуй, уже называться не может.
«Набор услуг для комфорт-класса почти везде одинаков, но некоторые застройщики выходят за рамки стандартного и предлагают что-то дополнительное. В New House mART, например, рассматривают включение такой услуги, как уборка квартир (клининг) и установка кофе-машины в лобби», — рассказывает Евгений Власов, заместитель директора «Астра-Девелопмент».
«Сегодня мы можем видеть всего около 30% от общего объема застроек, которые можно назвать комфорт-классом. Все остальное — комфорт-минус. Советую внимательно ознакомиться с проектной декларацией объекта, прежде чем очароваться красивой картинкой. Застройщик при запросе покупателя обязан ее предоставить», — рассказала Валерия Тарасова, руководитель отдела продаж «Астра-Девелопмент».
Особенности классов жилья в новостройках: стандарт, комфорт, бизнес, элит
Это самый размытый класс. Многие застройщики избегают бывшего “эконома” и современного “стандарт”, поэтому считают, что если их дома монолитные, то этого уже достаточно для того, чтобы называться комфортом. А ПИК относит к “комфорту” свои панельные корпуса, убеждая, что это уже совсем не та панель, что раньше. В то же время особо совестливые застройщики строят невероятной архитектуры и качества дома, но грустно вздыхают, что недобрали по количеству машиномест и высоте потолков, поэтому не могут назвать себя бизнесом. Попробуем все это усреднить и понять, что точно должно быть в комплексе класса “комфорт”, а что — приятный бонус.
Стоит начать с того, что элитное жилье имеет свои подклассы — “Deluxe” и “Premium”. Главное отличие в расположении — “Deluxe” это пешая доступность Кремля, то есть центровее уже некуда. “Premium” позволительно строить в пределах всего Садового и даже немного ЗА, если локация живописная. Что же касается самих домов, то вы можете понять, что вы в элитке, если на каждом шагу вам хочется сказать “вау, вот это да, как круто здесь”.
Стандарт, комфорт, бизнес, элит, премиум: о чем говорит «статус» ЖК
Новостройки стандартного класса эксперты называют наиболее доступным видом жилой недвижимости. В целях оптимизации стоимости квадратного метра застройщики отказываются от многих дополнительных опций и излишеств при строительстве и благоустройстве и реализуют проекты типовой застройки.
По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в сегменте новостроек бизнес-класса ключевым фактором является локация будущего ЖК. Для жителей строящихся домов этой категории наиболее важна экологическая составляющая места расположения, а также районы, откуда можно быстро и удобно добираться до центра города как на личном автомобиле/такси, так и на общественном транспорте.
Квартир-студий в бизнес-классе максимум 20% от общего числа квартир, а их площадь начинается от 35 кв. м. Остальные типы жилья в полтора раза просторнее, чем в предыдущем классе. Часто встречаются квартиры с европланировками и свободными планировками. Высота потолков начинается от 2,8 м.
В границах мегаполиса девелоперы предпочитают строить более дорогие объекты. Потому доля ЖК эконом-класса там составляет около 20-22%. Недорогим жильем заняты петербургские территории, находящиеся за пределами кольцевой автодороги: Шушары, Металлострой и другие. В редких случаях кварталы жилья эконом-класса располагаются внутри КАД (например, Парнас).
14 Апр 2021 polrostov 536