Способы Решения Проблемм Обмаунутых Дольщиков

Инструкция для обманутого дольщика

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере”. Для регулирования отношений между дольщиком и застройщиком также применяется закон “О защите прав потребителей” (1992 год), Гражданский и Жилищный кодексы, закон “О несостоятельности (банкротстве)”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

В зависимости от стадии готовности дома, дольщик может в суде добиваться признания права собственности на объект недвижимости, права собственности на недостроенный объект, права на долю в праве общедолевой собственности на многоквартирный дом. Если застройщик будет признан банкротом, граждане, вступившие в правоотношения, связанные со строительством дома, могут потребовать денежной компенсации или передачи жилья — в рамках дела о банкротстве.

Как государство защищает обманутых дольщиков

Дело в том, что путем применения норм Приказа № 403 дольщики получают возможность удовлетворить свои требования в отношении жилого помещения не за счет обанкротившегося застройщика, а за счет государства. Такое обязательство власти взяли на себя не случайно. Известно, что для строительства многоквартирного дома застройщику необходимо получить разрешение от муниципальных властей. Именно на стадии принятия решения о выдаче соответствующего разрешительного акта власти определяют степень добросовестности застройщика. Выдача разрешения фактически подтверждает надежность девелопера, за которого власти готовы даже поручиться.

5. Застройщики которых утратили право владения и пользования земельным участком или истек срок действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, если данные обстоятельства очевидно свидетельствуют, что квартира не будет готова в оговоренный договором срок;

Кроме того, так и не был проведен анализ, а почему, собственно, появилось столько недостроенных объектов, кто виноват. Редкие уголовные дела против застройщиков не объясняют, куда делись деньги дольщиков объектов Urban Group, ГК «Город», O2 Development и многих других. Конечно, проще решать проблему, вливая в неё бюджетные деньги, которые можно было бы потратить на более важные программы, на борьбу с бедностью, к примеру.

«Как показывает практика, большинство фондов — это не более чем очередной способ «честного отъёма денег у населения». Ведь фонды обычно формируются из средств, которые обязаны вносить застройщики. Естественно, сумма закладывается в стоимость квадратного метра, и цена увеличивается. При этом в случае необходимости собранных средств, как правило, на достройку не хватает, — отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. — Кроме того, в свете вступления в силу изменений в 214 ФЗ и переход на проектное финансирование смысл таких фондов становится в принципе не понятен: в случае, если строительство останавливается и сроки сдачи объекта срываются, покупатель может забрать свои деньги с эскроу-счёта».

Как решается проблема заброшенных новостроек

Эффективные механизмы
«Механизмы достройки проблемных объектов, использующиеся в современной России, перечислены выше. Наиболее эффективным из них я считаю переуступку недостроенного дома компании, заслуживающей доверия, с одновременным изменением проекта в сторону увеличения площади, что позволяет новому застройщику повысить сумму дохода от последующей продажи здания и если не заработать на этом, то хотя бы не потерпеть убытков», — заявляет адвокат Олег Сухов. Хорошим способом является поддержка специализированными госорганами и комитетами добросовестных застройщиков, случайно попавших в сложную финансовую ситуацию. Если такие фирмы вовремя получат кредит, то они могут не только спасти денежные средства дольщиков, но и сами «останутся на плаву», при этом выполнят социально значимую функцию.

Проблемные объекты достраивают дольщики
Подобная практика существует во многих городах. Например, в Красноярске было инициировано создание ТСЖ для участников «недостроя». Объединившись, обманутые дольщики брали на себя функции заказчиков и своими силами заканчивали постройку дома. Так, работу строительной компании «Градстрой» по ул. Калинина завершили сами инвесторы, создавшие ТСЖ «Калина» и самостоятельно нанявшие подрядчика. Таким же образом были достроены еще два дома: по ул. Мира и по ул. Чкалова. В Москве на улице Металлургов дом 62 достраивается за счет покупателей квартир, Застройщик – ЗАО «Военинвесстрой» — находится в стадии банкротства, будущие собственники жилья организовали ЖСК «Домиз», который и достраивает здание.
Аналогичный пример имеет место в городе Подольск. После банкротства Компании «АТН» недострой по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, стр. 6, возводится за счет дольщиков, объединившихся в некоммерческое партнерство «Защита прав соинвесторов «Молодеждная». В настоящее время решается вопрос достройки индивидуального строительного комплекса «Олимп» в городе Королев Московской области (ул. Калинина, д. 1) в связи с банкротством компании ЗАО «Техинвестстрой».
Подобных прецедентов по стране набирается не одна сотня. Однако основная сложность подобных проектов заключается, во-первых, в нехватке средств у людей, которые зачастую уже и так вложили все имеющиеся у них деньги, а, во-вторых, в отсутствии руководящего начала, инициативной группы, которая способна взять на себя организацию процесса и готова нести за него ответственность. Не хватает чаще всего и знаний: далеко не всегда среди дольщиков оказывается хотя бы один специалист в области строительства, юрист или экономист. Вместе с тем, если найдены средства и знающий человек, готовый возглавить данное предприятие, то такая практика становится возможной, особенно когда дом построен на 80-90%.
Какой совет в таком случае можно дать? Дольщикам, в первую очередь, необходимо зарегистрировать свое право собственности на незавершенный строительством объект. Делается это, как правило, через суд. На основании судебного решения можно получить свидетельство о праве собственности в Росреестре. Затем, организовав товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив или некоммерческое партнерство, стоит приступить к сбору недостающих денежных средств и поиску подрядчика.
Кстати, в Москве нет ни одного прецедента достройки домов за счет самих дольщиков, завершение строительства осуществляется из бюджета Москвы. В Московской области все иначе: областной бюджет денежные средства на долгострой не выделяет, и дольщикам приходится решать проблемы за собственный счет. Случаи, когда достройку или любое другое решение вопроса с проблемным объектом финансировали из государственного бюджета, редки, но, к счастью, имеются. Например, в Самарской области был принят закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Самарской области», на реализацию которого направлено порядка 4,5 млрд. рублей областного бюджета: за счет этих денежных средств ведется мониторинг кризисных объектов, разрабатывается программа выхода из сложной ситуации, организуются встречи с дольщиками, осуществляется достройка жилых домов.
Как говорилось выше, в Москве проблемные дома достраиваются за счет средств самой Москвы, т.е. субъекта федерации. В качестве примера можно назвать адреса: улица Байкальская, дом 18, корпус 3, улица Яблочкова, дом 16. Для обманутых дольщиков, строивших дома в районе Южного Тушина и на улице Народного Ополчения, столица за счет собственных средств возводит дома в Куркино и Люберецких полях. В основном же завершение проблемных объектов из государственного бюджета осуществляется лишь в отношении зданий, находящихся в федеральной собственности.

Сила в Движении

Тем не менее примеры проблемных объектов достроенных и сданных в эксплуатацию есть, но в большинстве своем они перестают быть проблемными после «очистки» площадки в процедуре банкротства. В других случаях обманутые оплачивают достройку из своего кармана, а суммы доплат за счастливое новоселье, в итоге, намного превышают рыночную стоимость готового жилья.

В Греции, Испании, Италии, Франции и других аналогичных странах люди выходили протестовать всегда, в попытках проорать свои требования в атмосферу, фактически в пустоту и это всегда стимулировало власти. И уже многие общества достигли в своих социальных практиках гораздо более высокого уровня справедливости, чем оно обеспечивается в российской действительности, так что нам, безусловно, есть куда двигаться в этом плане. В этом нет ничего нового.

Но и с оставшимися долгостроями что-то нужно делать. Начали было разрабатывать дорожные карты завершения проблемных объектов, и придумывать способы привлечения новых застройщиков. И тут некоторые смекалистые губернаторы, их врио и прочие президенты республик неожиданно осознали, что прятать обманутых дольщиков не выгодно, поскольку, показав ситуацию без прикрас, можно получить в свое распоряжение федеральные земли. По идее, эти земли должны выделять новым «застройщикам-спасителям»: завершаешь строительство одного дома, и получаешь право построить другой дом в хорошем месте. И чем больше в регионе обманутых дольщиков, тем больше земли можно получить. Игра стоит свеч! Так, например, год назад Татарстан от федеральных властей получил участок площадью 1,2 га в Советском районе Казани, который оценивается в 120 — 170 млн. рублей. Начало было положено и под это дело местные власти довели банкротства ряда застройщиков до конца, что позволило признать людей пострадавшими. Так что, на появление 16 тыс. пострадавших повлиял и этот вывод из тени давно уже пострадавших людей.

Теперь попробуем разобраться, почему число это не только не сокращается, но и растет. К сожалению, способствуют этому не только мошенники в лице недобросовестных застройщиков, но и российское законодательство. Нормативная база в этой сфере развивается в нашей стране крайне медленно, и, порой, идет очень витиеватыми путями. Привычный всем уже 214-ФЗ, регулирующий долевое строительство, появился достаточно давно, в апреле 2005 года. Вот только застройщики не спешили им пользоваться, предпочитая создавать различные ЖСК или продавать квартиры по так называемым «предварительным договорам», которые нигде не регистрировались и никак не защищали покупателей, а некоторые квартиры и вовсе можно было купить только у посредников через переуступку прав требований. Все эти обходные пути давали застройщикам почти безграничную свободу: деньги пришли, а дальше — делай, что хочешь. Предъявить претензии и выиграть суд при таком раскладе очень сложно. Так что далеко не все обманутые дольщики вообще формально могут считаться таковыми.

В 2022 году на Дону восстановят права обманутых дольщиков по 36 проблемным объектам

– Органам местного самоуправления необходимо предпринять все возможные меры, чтобы не допустить нарушения сроков, утвержденных планом-графиком. Должно быть четкое понимание, что работа по восстановлению прав пострадавших граждан – это одно из приоритетных направлений деятельности муниципалитетов. Каждый проблемный объект должен быть на контроле и постоянном сопровождении. Механизмов решения проблем обманутых дольщиков сегодня у нас достаточно: от достройки домов за счет областных субсидий или средств застройщиков до предоставления квартир инвесторами в иных многоквартирных домах и выплат компенсаций гражданам федеральным фондом, – подчеркнул Виктор Вовк.

К слову, наблюдательным советом фонда уже принято решение о выдаче компенсаций гражданам-участникам строительства по 17 проблемным объектам. Открыт прием заявлений на выплату возмещений в уполномоченном банке АО «ДОМ.РФ». На сегодняшний день из 423 граждан 235 получили компенсации. Кроме того, между правительством Ростовской области и фондом заключено дополнительное соглашение о софинансировании мероприятий еще по 15 проблемным домам Ростова-на-Дону, Азова, Новочеркасска, Таганрога, Аксая.

Процесс тормозят неоформленные земельно-правовые отношения, подозрительные покупатели (когда по объёму требований очевиден инвестиционный характер сделок), вопросы к конкурсным управляющим об оценке активов застройщиков, отсутствие исходно-разрешительной документации.

Основная проблема — нехватка финансирования. Только в 2022-2022-ом г.г. на решение проблем с 63 % проблемных домов, как оценивал ранее Минстрой РФ, необходимо 533,5 млрд руб (в т.ч. 300,5 млрд руб из федерального бюджета и 178 млрд руб — из региональных). Но фактически в 2022-ом году выделяется на эти цели лишь 27 млрд руб федеральных средств, в 2022-ом — 1 млрд руб, в 2023-ом — 26 млрд руб.

Советы обманутым дольщикам: что делать, если дом не достроен

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель надеется на лучшее. Однако в связи с ухудшением экономической ситуации все больше домов оказываются не достроены, а будущие собственники квартир в них пополняют ряды обманутых дольщиков. В этой статье мы расскажем, как действовать, если стало ясно, что квартира не построится в запланированный срок.

Если оплата по договору внесена, а объект к моменту начала банкротства застройщика не достроен, обманутым дольщикам необходимо вступить в дело о банкротстве. Для этого нужно подать назначенному судом конкурсному управляющему заявление с описанием сложившейся ситуации и заявляемых требований. В зависимости от обстоятельств, обманутый дольщик может требовать передачи помещений (квартиры, нежилого помещения, машиноместа) либо возврата средств.

“Продолжается работа по восстановлению прав других обманутых дольщиков в области. Объекты ЖК “Старт” в Кемерове на улице Тухачевского по решению областного Арбитражного суда будут переданы новому застройщику — Кузбасскому Фонду защиты прав дольщиков. Фонд проведет обследование домов, проектирование и экспертизу, после чего приступит к строительным работам. Строительство будет финансироваться за счет средств федерального и регионального бюджетов в рамках соглашения между Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства и Правительством Кузбасса”, — говорится в сообщении.

Также выплаты от федерального Фонда защиты прав участников долевого строительства получат дольщики ООО “Участие” в селе Верхотомское Кемеровского округа. Судьба двух недостроенных домов будет определена после завершения процедуры банкротства застройщика.

«Стабильность любой компании основывается, в первую очередь, на правильном финансовом планировании. Всем хочется в своих прогнозах ориентироваться на оптимистичные амбиции. Но мы живем в реальности, в которой рынок очень непрост и обстановка очень динамична. Поэтому стоит закладывать риски и расходы на нивелирование этих рисков, потенциально возможные колебания спроса в финансовую модель изначально – и иметь их в виду. Особенно это важно для тех сфер бизнеса, в которые привлекается заемное финансирование, так как такие проекты предполагают четко планируемую реализацию – невыполнение части проекта и расхождение с планом чревато серьезными последствиями», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.

Российские регионы по-разному решают проблемы обманутых дольщиков. Это связано со множеством факторов. В том числе с различными финансовыми возможностями субъектов Федерации, количеством имеющихся в них долгостроев. Между тем практику решения проблем обманутых дольщиков отдельных регионов положительно оценивают в Минстрое РФ и готовы прорабатывать механизм ее внедрения повсеместно.

Есть и хорошая новость: подготовлены поправки в закон о банкротстве как раз в части нежилых помещений. В соответствии с предлагаемыми изменениями нежилые помещения площадью менее 7 кв. м и машино-места будут передаваться участникам строительства на тех же основаниях, что и жилые помещения. При этом данные поправки в закон о банкротстве будут касаться тех процедур банкротства, по которым не начались расчеты с кредиторами третьей очереди. Это существенно расширит потенциальный круг граждан, чьи права будут защищены. Сейчас законопроект находится на стадии публичных обсуждений на Федеральном портале проектов нормативно-правовых актов.

Второй важный индикатор — информация на сайте застройщика. Там должны быть представлены все необходимые документы. Причем документов с истекшим или истекающим сроком (например, разрешение на строительство) быть не должно. Если срок разрешения на строительство истекает, это может означать проблемы с финансированием и с самим строительством.

Если страховки нет, то получить компенсацию будет практически невозможно: в большинстве случаев у компании-банкрота просто нет никаких средств. И тогда вы на долгие годы останетесь в очереди кредиторов с сомнительными перспективами. Если страховка есть, то процесс упрощается: страховая деньги выплатит. Но и здесь есть свои сложности: страховая вернёт только сумму вашей доли. Расходы на ипотеку и текущее подорожание квартир не учитываются. А с учётом того, что впереди грядёт подорожание квартир минимум на 10% из-за планируемого повышения ставки Фонда страхования дольщиков с 1,2% до 6% от стоимости квартиры.

К тому же, грамотный юрист поможет привлечь к ответственности местные власти, которые тоже должны решать проблемы обманутых дольщиков и способствовать завершению строительства, поскольку предоставили застройщику землю, разрешение на строительство и ненадлежащим образом осуществляли контроль. Права дольщиков регулируются не только 214-ФЗ, но Законом о защите прав потребителей. Про него часто забывают, а он даёт дополнительные рычаги влияния.

Вечная стройка

Проблема невыполнения строительными компаниями обязательств перед инвесторами появилась давно. По состоянию на середину 2017 года в России насчитывалось от 130 000 до 150 000 граждан, которые не могли добиться получения жилья, в строительство которого вложили личные средства. По ряду причин государство признает обманутыми дольщиками только 40 000 человек.

Основной причиной стал, на мой взгляд, главный тренд в развитии механизма обеспечения интересов дольщиков. Федеральный закон № 214 в редакции от 21 июля 2014 года допускает три вида гарантии: открытие счетов эскроу, банковскую гарантию или страхование ответственности. Очевидно, что первые два варианта не слишком выгодны для застройщиков: в первом случае они де-факто замораживают свои средства до самого завершения строительства, а во втором компании вынуждены платить банкам комиссии и постоянно подтверждать свою платежеспособность. В результате бóльшая часть операций такого рода довольно быстро сконцентрировалась в страховании.

Как защититься от недобросовестных застройщиков, и что делать обманутым дольщикам: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Строительство многоквартирного дома требует существенных вложений, поэтому застройщики предпочитают привлекать дольщиков. Они вкладывают свои деньги в возведение объекта, а получают квартиры только после окончания строительства. С ними составляются ДДУ (договор долевого участия) или другие аналогичные контракты.

3. Завершение строительства. Дольщики совместно могут добиться, чтобы строительство многоквартирного дома было завершено. Например, если застройщик объявляет себя банкротом, местная администрация может привлечь другую строительную компанию, вкладывая средства из бюджета. Иногда дольщики даже самостоятельно вносят дополнительные инвестиции.

17 Апр 2021      polrostov         353      

Похожие записи
• 
  Что Обозначает Статья 228 229 Сколько Дают За Эту Статью 2022 Год
• 
  Пенсия у пожарных в россии
• 
  Акт О Необходимости Сноса Сгоревшего Строения
• 
  Сколько Длится Гарантия Для Юр Лица