Требования К Аренде Офисных Помещений
Содержание
- 1 Как арендовать офис без юридических проблем
- 2 Составляем договор аренды правильно
- 3 Как правильно выбрать и арендовать офис
- 4 Как снять офис
- 5 СанПиН для офисных работников
- 6 Можно ли использовать жилое помещение под офис
- 7 12 критериев оценки объекта коммерческой недвижимости
- 8 16 рекомендаций, как правильно выбрать офис
- 9 COVID-19 & санитарные требования для работы в офисе 2022
- 10 Требования К Аренде Офисных Помещений
Как арендовать офис без юридических проблем
Арендодатели заманивают клиентов и на сайтах указывают цену без учёта коммунальных платежей и дополнительных услуг. Предприниматели видят привлекательное предложение, а об остальных платежах узнают слишком поздно. Не попадайтесь на уловку и учитывайте все платежи при выборе офиса.
Плохо, если в договоре указана точная дата первого платежа, и она близко. Например, сейчас 4 апреля, а вы платите с 8 апреля. Возможно, к этому времени вы не заедете в офис, а платить придётся. Лучше пусть в договоре будет фраза: «с момента приёма помещения по акту».
Составляем договор аренды правильно
Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.
Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п. Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях. Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.
Если арендодатель не возмещает затраты арендатора. Амортизировать неотделимые улучшения будет арендатор, если условиями договора обязанность арендодателя компенсировать затраты не предусмотрена. Начислять амортизацию он начнет с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 259 НК РФ).
Оплата «коммуналки» через посредника. В этом случае речь идет об агентском договоре, по которому одна сторона (агент) по поручению другой стороны (принципала) обязуется за вознаграждение и за счет принципала совершать юридические и иные действия. От чьего имени будут совершены эти действия – от имени агента или от имени принципала – стороны определяют в договоре.
Помимо того, что данный способ полностью освобождает ООО от дальнейших расходов на юридический адрес и легко решает вопрос с получением корреспонденции, он имеет еще одно достаточно специфическое преимущество, а именно то, что чиновники без постановления суда не смогут пробраться в ваше жилище. Однако, не смотря на все это, он имеет множество существенных недостатков:
Законом не предусмотрена аренда ЮА. Можно сказать, что это фиктивная аренда помещения. По этой причине процедура предполагает риск возникновения сложностей. Поэтому для благополучного исхода дела рекомендуется учитывать все правила. В статье 54 ГК РФ указано, что юридический адрес определяется местом государственной регистрации.
Как правильно выбрать и арендовать офис
To, кaкиe ycлyги вы пpeдocтaвляeтe, кaк чacтo видитecь c клиeнтaми и кaкиe y вaшeгo бизнeca пoтpeбнocти в пeшexoднoм или aвтoмoбильнoм тpaфикe, нaпpямyю влияeт нa выбop мecтa пoд oфиc. Нaпpимep, клиeнты к вaм нe пpиeзжaют, a coтpyдникoв y вac нeт. Bы cнимaeтe oфиc, чтoбы paздeлить ceмью и paбoтy, нe мeшaть дoмaшним и нe oтвлeкaтьcя. B тaкoм cлyчae вы мoжeтe cнять oфиc в шaгe oт дoмa в любoм paйoнe.
- Узнaйтe, ктo и кaк oплaчивaeт oбщиe пoмeщeния — кopидopы, фoйe, лayнж-зoнy или мecтo для кypeния. To, чтo вы тoжe дoлжны зa этo плaтить, мoжeт cтaть для вac cюpпpизoм.
- Утoчнитe, вxoдят ли кoммyнaльныe ycлyги в cтoимocть apeнды. Ecли нeт, cтoит yзнaть, c кaкими pecypcocнaбжaющими кoмпaниями зaключeны дoгoвopы, нyжнo ли cнимaть пoкaзaния cчeтчикoв или этo бyдyт дeлaть пpoвepяющиe.
- Oбcyдитe c coбcтвeнникoм, ктo и кaк yбиpaeт oфиcы. Ecли pядoм ecть дpyгиe пoмeщeния и иx yжe oбcлyживaeт клинингoвaя кoмпaния, мoжнo зaключить дoгoвop c нeй.
- Утoчнитe, ктo oплaчивaeт oxpaнy oфиca. Ecть ли в пoмeщeнии «тpeвoжнaя кнoпкa» и видeoнaблюдeниe, кaк paбoтaeт пpoпycкнaя cиcтeмa и ecть ли oнa.
- Ecли бyдeтe дeлaть peмoнт, oбcyдитe c coбcтвeнникoм apeндныe кaникyлы — тaк вы xopoшo cэкoнoмитe нa apeндe, a coбcтвeнник пoлyчит coвpeмeннoe чиcтoe пoмeщeниe, кoтopoe в бyдyщeм мoжнo cдaвaть выгoднee.
- Узнaйтe, вxoдят ли в cтoимocть apeнды пapкoвoчныe мecтa и в кaкoм кoличecтвe. Ecли нeт, ecть ли пoблизocти плaтнaя или бecплaтнaя пapкoвкa.
- «Tиxий peжим». Cнимaя oфиc в жилoм дoмe, вы oбязaны coблюдaть тишинy в oпpeдeлeнныe чacы. Oни мoгyт oтличaтьcя oт peгиoнa к peгиoнy, yзнaйтe зapaнee пpaвилa.
Как снять офис
Спустя несколько месяцев у Александры начали увольняться сотрудники. Оказалось, что им нравилось работать в центре: ходить на обед в хорошие кафе, устраивать в офисе вечеринки. А после переезда они тратили лишний час на дорогу и сидели в скучной промзоне. Новые сотрудники на производство приходили неохотно.
По уму Виктору нужно было указать в договоре: «Обязуюсь сделать косметический ремонт согласно утвержденному плану». В плане следовало прописать: покрашу стены, выброшу холодильник, демонтирую ящик со стены. Если арендодатель подписал бы план, то не смог бы потребовать с Виктора оплату ремонта телефонной сети.
Право субаренды, то есть возможность сдать часть арендованных площадей третьему лицу. Важно определить, имеет ли арендатор такое право. И если имеет, то какой порядок реализации такого права. Например, с предварительного письменного согласия арендодателя или простым уведомлением по факту.
Если в договоре недостаточно четко описан его предмет, такой договор может быть признан судом незаключенным. Чтобы предотвратить разбирательства, на этапе заключения договора стоит приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и планировку помещения. Если таких данных нет, условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.
СанПиН для офисных работников
Требования к температуре и влажности воздуха, освещенности офисного помещения, а иногда даже к мебели жестко регламентированы. Так, если среднесуточная температура за окном выше 10°С, в офисе должно быть по общему правилу 23-25°С, а если ниже этой границы – 22-24°С. Определено также, как сокращается рабочий день, если в помещении холоднее допустимого или наоборот, очень жарко. К примеру, если температура воздуха в офисе составляет 19°С, то находиться в нем можно не более семи часов, а если 18°С – не более шести часов и т. д. (СанПиН 2.2.4.3359-16 «Санитарно-эпидемиологические требования к физическим факторам на рабочих местах», утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 21 июня 2016 г. № 81).
Отдельные нормы существуют для тех, кто использует в работе компьютеры. Площадь рабочего места таких сотрудников не может быть менее 4,5 кв. м (если установлен плоский монитор) или менее 6 кв. м (если рабочее место оборудовано монитором старого типа, с кинескопом). А после каждого часа работы помещение следует проветривать (Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03 «Гигиенические требования к персональным электронно-вычислительным машинам и организации работы»; утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 30 мая 2003 г.).
Можно ли использовать жилое помещение под офис
- В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
- В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
- Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.
- Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
- В помещении не должно находиться постоянных жителей.
- Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
- Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.
Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.
Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п. Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях. Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.
12 критериев оценки объекта коммерческой недвижимости
Для определенных сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательное условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.
Отдельные выводы воды и канализации важны для всех помещениях в том числе офисных с общей входной группой и наличием санузлов в местах общего пользования. Это значительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использовать его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.
16 рекомендаций, как правильно выбрать офис
Не стоит зацикливаться на одном-двух критериях и отбрасывать варианты только потому, что они не соответствует этим нескольким критериям. Вполне возможно, что у объекта есть и другие положительные стороны. Не исключено, что в офисе можно будет и создать нужные вам условий, если их там изначально не было (к примеру, не во всех помещениях есть кухни; санузлы иногда могут быть в общем пользовании и проч. – все это можно изменить/добавить).
- По факту, пропорционально арендованной площади. Оплата по факту позволит постоянно контролировать расходы, получая документы, их подтверждающие. Но в силу того, что расходы могут быть разными из месяца в месяц, такой способ выглядит неудобным. Особенно если бизнес бюджетирует все свои расходы. Для такого арендатора предпочтительнее фиксация ставки.
- Фиксированные платежи (бывают в виде тарифа на оказываемые услуги или определяются арендодателем отдельно и включаются в арендную плату).
COVID-19 & санитарные требования для работы в офисе 2022
Поскольку именно регионы (губернатор, территориальный орган Роспотребнадзора) самостоятельно определяют эти меры (например, введение социальной дистанции 1,5-2 метра, масочного и дезинфекционного режима, использование мер социального разобщения и пр.)(п.4.1.СанПиН 3.1.3597-20).
Необходимо исследовать не менее 10 % работников на наличие коронавируса. Причем с 01.06.2022 такую проверку придется организовывать каждые 15 календарных дней (п. 2.5 приложения No 7 к Указу мэра Москвы от 07.05.2022 No 55-УМ — далее Указ No 55-УМ, п.2.5 приложения 6 Указа Мэра Москвы от 05.03.2022 No 12-УМ — далее Указ No 12-УМ).
6.3. В случае необоснованного уклонения Арендатора от подписания Акта приема-передачи Помещения в соответствии с п.2.3 Договора, последний по письменному требованию Арендодателя уплачивает неустойку в виде пени в размере % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки, начиная с восьмого дня от даты, которую указал Арендодатель в соответствующем уведомлении, но не более чем за дней просрочки.
5.1.2. Содержать Помещение в исправном состоянии, в соответствии с действующими санитарными нормами, противопожарными правилами и требованиями техники безопасности; собственными средствами обеспечить охрану всего находящегося в Помещении имущества, в том числе принадлежащего Арендодателю. Арендатор несет ответственность за соблюдение своими работниками и посетителями Помещения правил противопожарной и электробезопасности, требований техники безопасности и санитарных норм, как в Помещении, так и на территории автомобильной стоянки Здания. В течение дней с момента подписания Акта приема-передачи Помещения Арендатор обязан предоставить Арендодателю копии приказов о назначении лиц, ответственных за соблюдение указанных норм и правил. Поддерживать Помещение в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт, нести расходы на содержание арендуемого Помещения в соответствии с положениями раздела 3 настоящего Договора.
Требования К Аренде Офисных Помещений
Противопожарные системы и установки (противодымная защита, средства пожарной автоматики, системы противопожарного водоснабжения, противопожарные двери, клапаны, другие защитные устройства в противопожарных стенах и перекрытиях и т. п.) помещений, зданий и сооружений должны постоянно содержаться в исправном рабочем состоянии.
· загромождать эвакуационные пути и выходы (в том числе проходы, коридоры, тамбуры, галереи, лифтовые холлы, лестничные площадки, марши лестниц, двери, эвакуационные люки) различными материалами, изделиями, оборудованием, производственными отходами, мусором и другими предметами, а также забивать двери эвакуационных выходов;
10 мая 2021 polrostov 350