Анализ Рынка Земель Города Москвы
Содержание
- 1 Анализ рынка земельных участков москвы 2022
- 2 Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона
- 3 Анализ рынка промышленных участков Московской области и Новой Москвы
- 4 Обзор рынка земельных участков города Москва и Московской области
- 5 Обзор рынка земли новой москвы 2022
- 6 На фоне пандемии россияне заинтересовались покупкой земли для ИЖС
- 7 Рынок земельных участков московской области 2022 аналитика
- 8 Как изменился рынок загородной недвижимости за 6 месяцев 2022 в России
Такие альянсы уже повсеместная практика. Несмотря на падение доходности жилищного девелопмента, лендлорды стремятся реализовывать проекты именно в этой сфере, поскольку жилье обеспечивает наилучший возврат на инвестиции. Однако самостоятельно они не имеют для этого достаточных компетенций. А застройщики заинтересованы в стабильном и относительно недорогом финансировании своих проектов. На пересечении этих интересов и будут возникать финансово-строительные альянсы. Первые примеры уже есть: в прошлом году соглашения о стратегическом сотрудничестве заключили ВТБ и MR Group, а также Сбербанк и Setl Group.
Существенно больше на него повлияли изменения, внесенные в законодательство о долевом строительстве и вступившие в силу 1 июля 2022 года. Переход на эскроу-счета повлек за собой остановку сделок M&A, поскольку все крупные игроки либо сформировали свои земельные банки до 1 июля 2022 г. на несколько лет вперед, до вступления в силу поправок, либо, как мелкие участники, просто приостановили экспансию. С тех пор серьезных колебаний на рынке земли не происходило. Глобально оценивая состояние рынка, можно констатировать, что он стал рынком профессиональных участников: среди игроков девелоперского рынка практически не осталось случайных владельцев земли. В немалой степени этому способствовали московские власти, которые ввели практику оформления договоров аренды на срок проектирования и строительства, ограничивая возможное время освоения площадки 3-5 годами.
Анализ рынка земельных участков москвы 2022
Для устранения данной проблемы, необходимо сделать отвод земельных участков, имеющих большие площади, на конкурентной основе в соответствии с бизнес-планами по использованию территории, где должна содержаться информация о капиталовложении, трудовых ресурсов, наличии основных производственных фондов. Также нужно ввести ограничения относительно максимальной площади земельных участков, которые могут находиться в частной собственности одного лица для ведения сельскохозяйственного производства. По возможности ужесточить контроль со стороны антимонопольного органа, который бы не допускал концентрации больших площадей в собственности одного лица без обоснованного на то решения.
Прежде всего стоит отметить, что в 2001 году был принят к исполнению Земельный кодекс – №136-ФЗ от 25 октября 2001 г. Другой важнейшей вехой стал федеральный закон о переводе земель из одной категории в другую – №172-ФЗ от 21.12.2004 г. В дальнейшем в данные документы вносились различные изменения и дополнения, однако в целом данные законы заложили фундамент будущего развития земельного рынка.
В 2022 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2022 года выросла на 17% — с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.
Одним из главнейших итогов не только уходящего года, но, как считает Марат Хуснуллин, и десятилетия, является принятие законопроекта о комплексном развитии территорий, предоставляющего регионам право готовить и утверждать программы сноса и реконструкции многоквартирных домов на выделенных для этого площадках. Их жильцы, в свою очередь, получают право принимать решение о подключении к программе и выходе из нее посредством голосования.
Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона
Законодательной основой для этого стал ряд нормативных документов, регулирующих образование земельных участков, а также установление и изменение их характеристик. В результате их применения в руках коммерческих структур оказалось большое количество земель различного назначения.
Этап 3 – с 2010 года по вторую половину 2014 года. В это время шло плавное восстановление рынка недвижимости, а вместе с этим и рост рынка. Продолжили активно развиваться жилые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия торговых сетей).
Анализ рынка промышленных участков Московской области и Новой Москвы
Площадь выставленных на продажу участков составляет 13,2% от общей площади всех незастроенных участков промышленного назначения Московской области (включая территорию новой Москвы). Таким образом, около 87% участков не выставлено на продажу по тем или иным причинам их текущими собственниками.
Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.
Обзор рынка земельных участков города Москва и Московской области
Региональные компании привыкли работать много на своих «родных» землях, за маржу, в разы меньше московской. Аналогичным образом Московские застройщики не гнались за маловыгодными проектами за пределами МО. Теперь же, многие «покорители» находятся в куда более выгодном положении, нежели столичные застройщики, что позволяет говорить об изменении сил. Для конечного покупателя это должно «вылиться» в более качественные проекты, ведь даже не экономя на социальном наполнении жилых проектов (школы, сады, качественный магазин и место досуга, спортивные площадки), прибыль застройщика будет выше, чем в регионах.
Необходимо отметить, что во многих случаях невозможность приобрести землю в собственность является серьезным препятствием для осуществления планов компаний. В первую очередь это связано с тем, что для иностранных инвесторов отсутствие права собственности на земельный участок часто является причиной для отказа входить в проект или приобретать готовый инвестиционный объект.
Обзор рынка земли новой москвы 2022
2022 год показал, что загородные дома могут использоваться не только как место для летнего отдыха, но и для жизни круглый год. Многие самоизолировались на дачах, а потом продолжали там удаленно работать и учиться. В итоге требования к загородным домам изменились, отметила Виктория Кирюхина.
Больше всего «вымываются» с рынка самые доступные предложения – россияне часто рассматривают такую недвижимость как один из вариантов инвестиций. Соответственно, такие варианты становятся уже не такими доступными – а рост цен на них частично нивелирует низкую процентную ставку по ипотеке.
На фоне пандемии россияне заинтересовались покупкой земли для ИЖС
По мнению аналитиков, интерес россиян к покупке земли связан с тем, что некоторым понравилась загородная жизнь в арендованном доме в период введенного из-за пандемии режима самоизоляции, и теперь люди рассматривают возможность строительства собственного дома. Так, в отчете говорится, что частота запросов «обмен дома на квартиру» выросла на 50%, а «строительство дома» — на 40%.
По словам руководителя направления новостроек и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева, наибольшим спросом пользуются участки, расположенные на расстоянии до одного километра от крупных городов. На такие участки приходится четверть запросов, а 13% запросов приходится на землю в радиусе 11-30 километров от городов. При этом рост спроса пока не привел к повышению цен — в апреле средняя стоимость участков под ИЖС в России снизилась на 2,3% по сравнению с мартом и составила 40 тыс. рублей за сотку. Объем предложения по сравнению с прошлым годом упал на 1,5%.
«Подъем спроса на земельные участки под ИЖС в Новой Москве во многом связан с тем, что в прошлом году Минстрой инициировал разработку ипотечного кредитования на строительство индивидуальных домов. Ипотека стала частью государственной программы развития ИЖС наряду с вопросами создания инфраструктуры, строительства дорог и т.д.», – поясняет Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
Напомним, помимо покупки земли в организованных посёлках от подмосковных девелоперов, заполучить участок можно на городских торгах. Покупатель возьмёт землю в аренду на полтора года и за это время сможет построить дом. После его ввода в эксплуатацию и оформления собственности можно будет оформить в собственность и участок.
Что касается стоимости участков, то здесь лидируют южные регионы. На первом месте расположилась Республика Крым, где цена земли за сотку равна 150 тыс. рублей. На втором месте находится Ростовская область (120 тыс. рублей), а на третьем — Краснодарский край (102 тыс. рублей). В первой пятерке также присутствуют Московская (73 тыс. рублей) и Ленинградская области (67 тыс. рублей). Самые доступные участки под индивидуальное жилищное строительство можно приобрести в Пермском крае (23 тыс. рублей), в Омской и Челябинской областях, Республике Удмуртия и Красноярском крае (25 тыс. рублей в каждом из регионов). Как отмечают эксперты Авито Недвижимости, на ценообразование в данном сегменте рынка влияют сразу несколько факторов: удаленность от города, престижность района или населенного пункта, в котором приобретается земля, а также наличие необходимой инфраструктуры и коммуникаций — участки с уже проведенным электричеством, газом и водоснабжением оцениваются дороже.
«Покупка земельных участков всегда рассматривалась россиянами как один из наиболее надежных способов сохранить сбережения в кризисный период. При этом, с ростом цен на квартиры, самостоятельное строительство частных домов становится хорошей альтернативой покупке готового городского жилья. Повышенной востребованности участков под ИЖС способствуют и другие факторы. Например, программа „Сельская ипотека“: она была запущена в России в начале этого года, и правительство уже анонсировало увеличение ее финансирования практически в 3 раза в следующем году. А также целый ряд изменений, связанных с условиями получения материнского капитала: с этого года выплату можно получить уже после появления первого ребенка, общая сумма за двоих детей увеличена, действие программы продлили до 31 декабря 2026 года, а среди направлений, по которым его можно использовать появилось строительство домов на участках в СНТ. Стоит отметить, что спрос на приобретение земли растет не только в традиционных сельскохозяйственных регионах. Благодаря программе „Дальневосточный гектар“ интерес к покупке участков под частные дома повышается и на севере России — так, за год спрос в данном сегменте рынка в Ямало-Ненецком АО увеличился на 21%, в Ненецком АО — на 33%, а в Мурманской области — на 62%», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления новостроек и загородной недвижимости в Авито Недвижимости.
Покупайте землю — ее больше не делают! Этот известный афоризм отражает суть этого раздела. Покупка и продажа земли становится в последнее время все более актуальной, независимо от размера земельного участка. Эти и другие вопросы неразрывно связаны с рынком земли.
Во-первых, это касается инфраструктуры: для покупателей важно, чтобы все было в пешей доступности — магазин, аптека и другие объекты. Во-вторых, многие покупатели загородной недвижимости стали обращать внимание на наличие охраняемой территории и организованных общественных зон. Особенно востребованы поселки с детскими садами и школами.
Рынок земельных участков московской области 2022 аналитика
В последнее время спрос на слишком большие дома снижается, и 2022 год в этом плане не станет исключением. Четырехэтажные замки, которые были на пике популярности в начале нулевых, родовые имения с десятками комнат, домами для персонала сейчас находят покупателя все реже. По мнению экспертов, оптимальным является площадь дома в 100–200 кв. м. «У нас сформировалось общество рационального потребления, дома площадью от 1,5 тыс. кв. м на больших участках уже не пользуются спросом и эта тенденция сохранится», — полагает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.
Если раньше пользовались спросом объекты с большими гостиными, спальнями до 40 кв. м, то сейчас интересны компактные планировки, добавила председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. «Бывают постройки с замковой архитектурой, без ремонта, но их будут покупать только по интересной стоимости, обычно по цене земли. Мы делаем такие дома ликвидными за счет снижения цены. Иначе срок экспозиции и продажи таких домов будет длительным», — говорит она.
Поскольку рынок земли реагирует медленнее и следует за соответствующими сегментами рынка коммерческой и жилой недвижимости, падение цен на землю началось с запозданием по сравнению с падением на прочих сегментах рынка недвижимости.
Стоимость земли на вторичном рынке на конец рассматриваемого периода составляет в среднем, для обеспеченных инженерными коммуникациями, расположенных в черте города участков площадью 10 000-50 000 кв.м: 1 300-1 900 руб./кв.м для промышленной и 10 300-14 300 руб./кв.м для общественно-деловой функций. Для участков под жилую функцию стоимость может колебаться значительно, в зависимости от градостроительных ограничений, и масштаба возможного(-ых) к строительству объекта(-ов).
В ушедшем квартале на вторичном рынке земельных участков произошла одна крупная сделка: продажа 5,3 га территории бывшего предприятия «Главснаб» на Лиговском проспекте, 236, под строительство жилого комплекса.
Что касается первичного рынка, то с начала года торгов Фонда имущества по земельным участкам не проводилось.
Сохраняется спрос на промышленные участки под редевелопмент. Больше всего таких участков в Приморском, Московском, Невском и Выборгском районах — в совокупности это более половины предложения. В центре города свободных участков практически не осталось, а для тех, что существуют, всегда остаются высокими риски, связанные с сохранением культурного наследия.
Весь прошлый год был крайне высок спрос на земельные участки под жилищное строительство в связи с законодательными изменениями в этой сфере. Однако к началу текущего года спрос начал падать, а потом практически исчез, что, как и для всех остальных секторов, связано с неопределённостью нынешней социо-экономической ситуации.Как изменился рынок загородной недвижимости за 6 месяцев 2022 в России
В июне в большинстве регионов начали снимать определенные ограничения. Все это привело к некоторому «охлаждению» интереса к загородной недвижимости, что отразилось на ценах. В регионах цена перестала расти. В Ленинградской области даже наблюдалось некоторое снижение цены относительно мая (-2,5%). В Московской области интерес к загородной недвижимости продолжил рост, цена выросла на (+2,6%) относительно мая. Москвичи, находясь самый длительный период на самоизоляции, в полной мере испытали все «прелести» данного режима. Свой дом за границами мегаполиса – единственное спасение в такой ситуации. Боязнь новых вспышек эпидемии, стимулирует спрос на покупку недвижимости среди жителей столицы.
- Рост рынка в апреле и 1-й половине мая 2022 года составил +25% относительно аналогичного периода 2022 года;
- Спрос на коттеджи премиум-класса в апреле 2022 года вырос на 27% к апрелю прошлого года;
- Рост количества сделок на рынке загородной недвижимости на конец 2022 года прогнозируется на уровне 15-20% к показателям 2022 года.
Данные в таблице приведены в ознакомительных целях. Они рассчитаны на основе стоимости вставлявшихся на продажу земельных участков с застройкой (садовые домики, дачи, коттеджи…) и без подряда. По материалам риэлторских агентств. Информация на конец 2022, начало 2022 года.
Размер нормативной стоимости земельного участка и порядок его определения регулируется законом РФ «О плате за землю», а также Постановлением Правительства РФ № 1204 от 03.11.1994 г. «О порядке определения нормативной цены земли». При этом конечная цена будет зависеть от двух видов стоимости: рыночной и кадастровой.
29 мая 2021 polrostov 319
