Предварительный Договор Купли-Продажи Квартиры С Задатком Имеет Ли Силу
Содержание
Едва ли не самым важным при заключении предварительного договора является раздел о цене. Дело в том, что это условие, которого может вообще отсутствовать в основном договоре, и это не делает сделку недействительной. В таком случае взаиморасчеты могут произойти на базе оценки рыночной стоимости, а справедливую цену укажут эксперты — независимые оценщики. Стороны могут обратиться к ним сами или это произойдёт по решению суда. При заключении предварительного договора обычно какая-то часть суммы покупателем уже перечисляется. Здесь очень важно оформить это в соответствии со своими намерениями.
С предметом всё несколько сложнее, чем если бы заключался непосредственно договор-купли продажи. В таком случае указывался бы сам объект недвижимости. Предварительный же договор фиксирует намерение сторон совершить сделку, которая порождает обязательство продавца передать недвижимость покупателю, а у покупателя — оплатить покупку своевременно. Поэтому в предварительном договоре отмечается, что стороны подготовились к заключению в будущем сделки купли-продажи жилой недвижимости. После чего объект описывается так, как если бы заключался основной договор. Необходимо указать полный адрес квартиры, этаж, привести выписку из кадастрового паспорта, которую можно использовать в качестве приложения к договору.
Именно поэтому мы считаем верной и полезной содержащуюся в Проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ поправку в ст. 380 ГК РФ, которая направлена на более корректное и подробное регулирование отношений по использованию задатка. Внесение соответствующих изменений поможет положить конец дуализму доктринальных мнений и противоречивой правоприменительной практике по вопросу применения задатка.
Полагаем, что подобное нормативное регулирование специального вида задатка позволяет расширительно толковать положение п. 1 ст. 380 ГК РФ и признать, что функции задатка могут быть реализованы не только одновременно, но и последовательно. Например, сначала обеспечительная и доказательственная, и только потом – платежная. Именно такая последовательность реализации функций задатка заложена при использовании задатка на стадии заключения предварительного договора.
Задаток при покупке квартиры
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.
Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.
- Если истекает срок действия предварительного договора, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор, ПДКП считается недействительным. При желании одна из сторон может обратиться с просьбой продлить срок, а вторая может принять предложение или отказать.
- Если срок не истек, и обе стороны готовы отказаться от сделки, задаток возвращается прежнему владельцу. Продавец и Покупатель составляют документ-соглашение о расторжении ПДКП.
- Одна из сторон отсылает в сторону другой письменное предложение расторгнуть договор. При этом инициатор должен быть готов понести убыток в размере внесенного залога (или удвоенной суммы залога). Как правило, дело доходит до суда, только если не удается урегулировать несогласованности материального характера.
Указывать срок действия предварительного договора не обязательно, однако если Покупателю (Продавцу) важно, чтобы сделка была совершена в течение определенного срока, то необходимо оговорить, что Основной договор должен быть заключен, например, в течение 6 месяцев. О том, сколько действует бессрочный предварительный договор купли-продажи, указано в п. 4 ст. 429 ГК РФ. По умолчанию документ действителен в течение 1 года.
Все о предварительном договоре купли-продаже квартиры в 2022 году
Правильно оформленный документ дает возможность предупредить возникновение спорных вопросов. При составлении предварительного договора купли продажи необходимо быть внимательным и соблюдать аккуратность, выбирая перечень условий. Текст ПДКП может быть обширным. Оформляя ПД, не следует забывать и о некоторых требованиях:
Правдивость своих намерений покупатель подтверждает, при внесении определенной суммы в счет оплаты стоимости жилья. Продавец, заключая предварительный договор купли и продажи квартиры с задатком, страхует себя от возможных рисков в случае отмены сделки по вине покупателя. Оговаривается данное обстоятельство вместе с порядком расчетов, по тексту указываются последствия отмены и нарушения ПДКП.
Правовое регулирование предварительной сделки проходит на базе двух основных нормативных актов — ст. 429 ГК РФ, которая устанавливает положения о том, что такое предварительный договор, и ст. 558 ГК РФ, определяющей особенности продажи жилой недвижимости. К существу сделки могут иметь отношения и другие статьи § 7 ГК РФ, регламентирующие продажу недвижимости. Довольно часто стороны пытаются обеспечить предварительную сделку. Основной формой осуществления этого становится передача задатка, поэтому вступают в силу и положения ст. 380 ГК РФ. В любом случае на основании предварительного договора невозможно произвести отчуждение квартиры. Покупатель получает лишь право требовать, чтобы продавец исполнял свои обязанности по предварительному договору, которые сводятся к заключению основной сделки, и понуждать его к этому в судебном порядке.
Всё это относится к условиям необязательного характера, которые могут быть, а могут и не быть. В принципе, если у покупателя ещё нет денег, но есть желание зафиксировать намерение, поскольку обе стороны заинтересованы в том, чтобы основная сделка в конце концов состоялась, то заключить предварительную можно и без любых платежей. Правда, хоть она и будет иметь юридическую силу, но тогда принудить какую-то из сторон к заключению основного договора будет гораздо труднее.
ИМХО, в такой ситуации решающее значение имеют формулировки, содержащиеся в предварительном договоре (то есть, его условия). Если не ошибаюсь, то упомянутая практика ВС имеет ввиду случай о задатке, полученном в обеспечение предварительного договора, содержащего существенные условия будущего договора купли-продажи. Что является предметом предварительного договора? Предметом является обязательство сторон заключить в будущем основной договор на определенных условиях. То есть, задаток в предварительном договоре одновременно обеспечивает не только обязанность заключить основной договор, но и исполнение будущего основного договора, если существенные условия основного договора указаны в предварительном договоре. В таком случае задаток возвращается только по п.1 ст.381 ГК.
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком
- информация о сторонах сделки с указанием сведений в соответствии с паспортами. Допустимо заполнить не только паспортные реквизиты, адрес по прописке, но и адрес фактического проживания, контактные телефоны;
- предмет соглашения – квартира с ее точными характеристиками на основании официальных документов, которая будет впоследствии предметом основного договора;
- цена жилья прописывается в предварительном договоре полностью;
- информация о правоустанавливающих документах, на основании которых квартира принадлежит продавцу, а также данные о выписке из ЕГРН. Рекомендуется сверять реквизиты продавца с этими документами, а также обращать внимание на обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру. Такие сведения можно увидеть в разделе выписки из ЕГРН;
- права и обязанности сторон с указанием сроков их исполнения. Это, в первую очередь, касается порядка передачи квартиры, чтобы избежать ситуации, когда продавец их затягивает. Предварительным договором могут быть установлены штрафы при неисполнении обязательств любой из сторон;
- срок заключения основного соглашения с фиксацией конкретной даты или периода, в течение которого основной договор может быть подписан сторонами. Срок может быть установлен любой по договоренности участников сделки. При его отсутствии Гражданский кодекс в п. 4 ст. 429 обязывает стороны заключить основной договор в течение одного года от даты подписания предварительного.
Поэтому все моменты должны быть зафиксированы в предварительном договоре. Задаток же является одним из способов гарантии совершения купли-продажи квартиры. Обычно его сумма составляет в пределах 5-10 процентов от общей цены квартиры, она обязательно прописывается в предварительном соглашении и является авансом, учитываемом при окончательном расчете.
- Данные сторон, которые собираются воплотить сделку в жизнь, это Ф.И.О. граждан, паспортные данные, адреса.
- Указание на место заключения и подписания договора, желателен конкретный адрес, где происходит подписание.
- Существенные условия, в нашем случае это обязательство подписать основное соглашение.
- Условия, которые будут изложены в качестве основных соглашений по предстоящей сделке.
- Время действия предварительного соглашения, это срок, через который возникнут обязанности выполнить основные договорённости, то есть продать или купить квартиру посредством подписания договора купли-продажи.
- Дата и подписи участников соглашения.
- Продающий жилое помещение может не отдавать задаток обратно, если покупатель, который его внёс, в дальнейшем отказывается от приобретения недвижимого имущества.
- Покупатель, вправе требовать возвратить задаток в двойной сумме, если продавец не желает осуществлять дальнейшие действия, нужные для отчуждения жилья.
За пользование авансом законом предусмотрены штрафные санкции (небольшие). Стороны договора могут предусмотреть в предварительном соглашении процент, который будет начислен продавцу за пользование авансом, в случае если по его вине основной договор купли продажи так и не будет подписан.
Такие сложные конструкции и миллион бумаг подписывают обычно при покупке квартиры за счет кредитных средств, материнского капитала, целевых бюджетных выплат (помощь семьям и т.п.). Если у покупателя деньги на руках, квартира/дом устраивают — я не вижу смысла усложнять процесс сделки — лучше сразу заключать договор купли продажи, согласно которому передавать деньги. Чем проще — тем всегда лучше.
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком
- Фамилии, имена, отчества сторон
- Их паспортные данные
- Точный адрес дома либо квартиры так, как он записан в выписке Росреестра
- Данные самой выписки
- Этажность объекта
- Стоимость дома или квартиры
- Согласие супруга на продажу недвижимости (если продавец состоит в браке)
Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку. Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки. Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.
10. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по предварительному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), а именно: пожар, наводнение, землетрясение, военные действия и т.д., при условии, что данные обстоятельства непосредственно повлияли на выполнение условий Договора. В этом случае срок выполнения договорных обязательств будет продлен на время действия указанных обстоятельств.
10.1. Сторона, которая не в состоянии выполнить свои договорные обязательства, незамедлительно информирует другую Сторону о начале действий указанных обстоятельств, но в любом случае не позднее 5 (пяти) дней после начала их действий.
10.2. Если указанные обстоятельства продолжаются более 14 дней, каждая Сторона может предложить расторгнуть данный предварительный договор. В случае расторжения Договора по основаниям, предусмотренным статьей 11, ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещение своих убытков.
Особенности предварительного договора:
- имеет ту же форму, что и основной, включает в себя те же условия (п. 2,3 ст. 429 ГК РФ);
- не требует регистрации в Росреестре;
- заверяется у нотариуса, если планируется нотариальное заверение основного документа;
- не всегда обязательства по нему бывают выполнены (если в определённый срок стороны не предпринимают никаких шагов для выполнения условий указанных в договоре, правового вмешательства не последует);
- согласно желанию сторон, может быть прерван;
- в некоторых случаях может послужить основанием для обращения в суд, если одна из сторон уклоняется от исполнения обязательств;
- действителен год, если не указана дата заключения основной сделки (п. 4,6 ст. 429 ГК РФ).
Дело в том, что в процессе оформления ипотеки соответствующие документы необходимо предоставить банку. При наличии ПДКП на квартиру будет заключён кредитный договор. Соглашение не подлежит государственной регистрации. Дело в том, что оно не гарантирует переход права собственности.
Договор необходимо подготовить, учитывая определенные правила. Обязательно необходимо четко определить предмет соглашения. Он должен быть отражен лаконично и доходчиво. Присутствие разночтений недопустимо. Чтобы снизить риск возникновения ошибок, лучше использовать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком. Скачать бланк как пример можно в этой статье.
Когда стороны заключают договор, они часто отождествляют понятия аванса и задатка, потому что эти суммы в обоих случаях учитываются в оплате имущества, делится Валерий Божок из КИАП КИАП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Семейное и наследственное право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Антимонопольное право (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Банкротство (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании × . Но аванс не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем, тогда как задаток представляет собой определенную финансовую гарантию, делится Божок.
Суды часто считают, что покупатель должен направлять оферту, то есть совершать активные действия по заключению договора, комментирует партнер Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47 место По выручке Профайл компании × Юлия Бузанова. Но, по ее словам, закон не предусматривает такой обязанности, тем более это не влечет негативных финансовых последствий. По всей видимости, в расписке тоже не говорилось, кто должен активно добиваться заключения договора, продолжает Олеся Спиричева из АБ Бородин и Партнеры Бородин и Партнеры Региональный рейтинг. × . По мнению адвоката, это и привело Верховный суд к выводу, что никто «не виноват» в неисполнении предварительного договора.
08 мая 2021 polrostov 287