Прогнозы по недвижимости на 2022
Содержание
- 1 С 1 июля изменится обстановка на рынке недвижимости: Cколько будут стоить новостройки и квартиры на вторичке
- 2 Недвижимость-2022: России обещают ипотечный кризис по типу американского
- 3 Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году? Официальные и неофициальные прогнозы, данные рынка
- 4 Тренды недвижимости 2022: Ситуация на рынке и перспективы
- 5 Журнал стратегия
- 6 Эксперты советуют отложить покупку квартиры: цены на жилье пойдут вниз через пару месяцев
- 7 Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году
С 1 июля изменится обстановка на рынке недвижимости: Cколько будут стоить новостройки и квартиры на вторичке
Вопрос о перспективах льготной ипотеки обсуждался уже не раз. В том числе и в контексте роста цен на жильё. С одной стороны, кредиты стали доступнее, с другой — стоимость квартир за последний год резко выросла. Соответственно, для покупателей сейчас главный вопрос — как найти баланс между стоимостью кредита и ценой на жильё.
По большому счёту как-то критично повлиять на уровень цен программа уже не сможет. Независимо от того, в каком виде она будет принята или не принята. Так считает эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский. По его мнению, переживать насчёт роста цен уже бессмысленно. Дальше подниматься они не будут, а предельный рост на второе полугодие не превысит уровня инфляции.
— То, что происходило на рынке недвижимости в прошлом году, вызывает удивление даже у бывалых специалистов по недвижимости, которые пережили не один кризис. Цены росли буквально каждую неделю. Покупали все, даже не особо глядя в документы, даже когда мы не советовали приобретать тот или иной объект. При этом продавцы совершенно не шли на торг. Если раньше можно было рассчитывать на скидку 5%, а иногда даже до 10%, то в 2022 году никто не снижал цены ни на рубль. В результате рынок оказался перегрет. Льготная ипотека способствовала этому, но не так значительно, как страх потерять накопления из-за кризиса. Он подтолкнул граждан к вложениям в самый понятный для них инструмент — недвижимость, — рассказала старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Полина Гусятникова.
— Сейчас льготная ипотека является основным драйвером спроса на рынке первичного жилья столицы. Если действие программы продлят, текущие тенденции сохранятся, но в более умеренных масштабах. Квартиры в новостройках будут пользоваться хорошим спросом, а цены повышаться. Но какого-то ажиотажа уже не будет. Если программа будет свёрнута, ничего критичного для рынка не произойдёт. До её введения ставка по ипотеке составляла менее 10%. Разница не так велика. Кроме того, после отмены льготы ставка ипотечного кредитования не увеличится серьёзно. Она повысится примерно на 1%, — считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
— В июне мы ожидаем пик спроса в связи с завершением льготной ипотеки на прежних условиях. Рост цен на новостройки продолжится, но более спокойными темпами. Покупатели понимают, что госпрограмма будет менее привлекательной. Кроме того, увеличение Центробанком ключевой ставки неизбежно влечёт за собой повышение ипотечных ставок. Тем не менее активность на рынке новостроек сохранится. Очевидно, что спрос на жильё в России далеко не удовлетворён, госпрограмма это доказала — люди стремятся улучшить свои жилищные условия при помощи надёжных и эффективных инструментов, — пояснил Сергей Нюхалов.
По итогам I полугодия на первичном рынке Московского региона в продаже находилось 64,3 тыс. квартир и апартаментов. На протяжении всего полугодия объем экспозиции показывал минимальные колебания из месяца в месяц. Но эксперты Циан отмечают, что такая стагнация на рынке — позитивный знак, поскольку на протяжении 2022–2022 годов объем предложения на первичном рынке планомерно снижался.
Пролонгация программы ипотечного кредитования после 1 ноября 2022 года не позволила сохранить на первичном рынке столичного региона такие же темпы продаж, как осенью 2022 года. В I полугодии 2022-го зарегистрировано 84,3 тыс. ДДУ с физлицами в Московском регионе, что на 11% меньше, чем во II полугодии 2022-го (94,3 тыс. сделок).
В первой половине 2022 года наибольшее количество сделок по региону пришлось на апрель. В мае из-за длинных каникул этот показатель снизился на 20%. В июне — последнем месяце льготного ипотечного кредитования на прежних условиях — количество ДДУ относительно мая увеличилось только на 8,6%.
Циан составил рейтинг проектов столичного региона с наибольшим количеством сделок в I полугодии 2022-го на первичном рынке. В тройку лидеров вошли все локации: первое место — у ЖК «Пригород Лесное» в Московской области. На втором месте — ЖК «Символ» (Москва в старых границах), на третьем — «Новые Ватутинки» (Новая Москва).
Для сравнения: во II полугодии 2022-го, когда также действовала льготная ипотека, в продажу вышло 56 новых проектов. Но по площади новые ЖК 2022 года (4,8 млн кв. м в 324 корпусах) сопоставимы с показателями II полугодия 2022-го (также 4,8 млн кв. м в 281 корпусе).
Недвижимость-2022: России обещают ипотечный кризис по типу американского
Однако в конце октября, высказываясь о продлении программы льготной ипотеки под 6,5% до 1 июля 2022 года, глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина отметила: «Сейчас риска перегрева мы не видим, чтобы было понимание, на данный момент». Правда, при этом она добавила, что нужно очень внимательно смотреть за ценами на жилье. По ее словам, льготная ставка все-таки может привести к тому, что возросший спрос, когда льготы завершатся, может резко упасть, а это может привести к снижению цен на жилье и росту рисков ипотечного кредитования для банков
— Важно понимать, — добавляет co-founder федерального портала о недвижимости Move.ru и ГК A3F Group Александр Дужников, — что в период восстановления после режима самоизоляции было взято большое количество кредитов как для бизнеса, так и для физических лиц. Кредитный рынок смело можно назвать перегретым, однако последствия этого будут чувствоваться лишь через несколько лет, потому что субсидирование ипотеки заставило большое количество человек поторопиться с приобретением жилья. Это сконцентрировало покупателей, собирающихся приобрести недвижимость в ближайшие несколько лет во второй половине 2022 года, создав ажиотажный спрос.
— Если под ипотечным кризисом понимать массовые неплатежи заемщиков, то, конечно, полностью исключить такой сценарий нельзя, — признает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — Ситуация в экономике сложная, доходы населения в очередной раз упали после шести лет практически непрерывного снижения, малый бизнес закрывается. Риски неплатежей растут. Однако ни в 2008, ни в 2014 гг. мы не сталкивались с таким кризисом. Так или иначе высокий уровень занятости сохранялся, хотя и ценой уменьшения доходов, поэтому люди продолжали платить ипотеку. Сейчас доля просроченных платежей на уровне всего 1% от общего объема выданных кредитов.
— Если меры государственного стимулирования ипотечного кредитования будут продлены, то 2022 год, скорее всего, будет достаточно комфортным для банков, — согласился независимый эксперт в области инвестиций и экономики реального сектора Артем Таболин, — при этом потенциальный «пузырь» надуется посильнее за счет наращивания объемов ипотечных ссуд, а возможный кризис сдвинется на более поздние сроки. Если же мер поддержки не будет, то следует ожидать существенного сокращения ипотечного кредитования. Продажи гарантированно упадут, особенно, на новостройки. За спадом продаж обязательно последует сокращение темпов наполнения эскроу-счетов, что выльется в увеличение средней ставки по банковскому финансированию для застройщиков. В результате девелоперы вынуждены будут либо жертвовать маржой, либо компенсировать эти затраты за счет повышения цены квадратного метра. В любом случае, крайним окажется потребитель: доступность жилья для него снизится.
— Размер дохода российского населения не соответствует уровню цен на рынке недвижимости, поэтому ипотечных сделок в следующем году по-прежнему будет много, — поделился видением ситуации совладелец Группы Родина Владимир Щекин. — К тому же ключевая ставка Банка России сейчас достигла исторического минимума — 4,25%. Такой уровень позволит сохранять относительно низкие ипотечные ставки, и даже в случае завершения программы льготной ипотеки они могут подняться лишь до 7−8%.
Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году? Официальные и неофициальные прогнозы, данные рынка
Правда, у независимых аналитиков данные немного другие – в Москве ЦИАН насчитал среднюю стоимость жилья в новостройках на уровне 210,8 тысяч рублей за квадратный метр. А за цены около 30 тысяч рублей за квадратный метр вообще невозможно ничего построить (средняя себестоимость жилья в регионах – от 45-50 тысяч рублей за метр). Разгадка проста – официальные цифры от Минстроя нужны, чтобы рассчитывать по ним сумму жилищных субсидий, поэтому они рассчитываются по «особым» правилам.
Государство неплохо поддержало рынок, застройщиков, банки и самих россиян в кризис, предложив им ипотеку почти вдвое дешевле, чем было до этого. Но если весь отложенный спрос уже реализовался, и все желающие уже успели оформить ипотеку (когда еще не было известно о продлении программы) – то что будет с рынком недвижимости дальше?
- возможные скачки валютных курсов . Если в прошлом году доллар не выходил за рамки 60-70 рублей, то сейчас он нашел равновесие на уровне ближе к 80, а евро стоит дороже 90 рублей. Напрямую на цены это не влияет (стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители), но без роста цен на квартиры обойтись не получится. Во-первых, недвижимость становится перспективным вариантом для инвестиций. Во-вторых, в стоимости стройматериалов есть некоторая валютная составляющая. В-третьих, некоторые объекты премиум-сегмента могут изначально оцениваться в иностранной валюте;
- падение доходов населения . Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману, даже в ипотеку (ведь даже с нулевыми процентами платить по ней нужно).
И это не означает, что жилье сейчас покупать нельзя – если квартира будет нужна в скором времени (ведь пока еще выгоднее покупать на этапе строительства), есть деньги или материнский капитал на первый взнос, а банк готов выдать кредит, то и откладывать нет смысла. Ведь как себя поведет рубль, рынок недвижимости и вообще вся экономика – сейчас сказать очень сложно.
В-третьих, ключевая ставка за последние 5 лет упала практически втрое — дешёвый капитал в том числе и обеспечил рост инвестиций, прежде всего в жилом секторе», — аргументирует эксперт. По его мнению, пузыря нет, рынок «просто отреагировал на мягкую монетарную политику и снижение курса рубля в последние годы».
«Во-первых, относительно 2022 года работает так называемый эффект низкой базы. Во-вторых, нельзя забывать про инфляцию, которая только по официальным данным снижает покупательскую способность рубля на 5% в год. А за последний год рубль ослаб более чем на 20% относительно доллара.
«На фоне массового сокращения доходов населения (по данным Росстата, россияне обеднели более с 2013 года более чем на 10%), высокого уровня продовольственной инфляции (13–14% только в первом полугодии), высокой долговой нагрузки и ряда других негативных факторов (включая резкий рост цен на стройматериалы, земельные участки и квадратные метры), можно говорить о признаках надвигающегося масштабного экономического кризиса», — цитирует издание эксперта. По ее словам, россияне массово вложили все имеющиеся у них сбережения (более 3 трлн рублей) в улучшение жилищных условий по программе льготной ипотеки, ещё около 1 трлн вложили инвесторы. Но теперь у почти 2/3 россиян вообще не осталось сбережений, вдобавок многие оказались не в силах обслуживать свои кредитные обязательства. И этом можно считать реальной угрозой масштабного экономического кризиса, который начнется с коллапса ипотечного рынка, как в США в 2007 году.
Президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус считает, что «огромный финансовый пузырь на рынке недвижимости уже надулся, в том числе из-за субсидируемой государством программы льготной ипотеки под 6% годовых».
«Общая площадь строящихся многоквартирных домов составляет около 100 млн кв. м. тогда как два-три года назад она достигала около 130–140 млн кв. м. Поэтому можно говорить не о «пузыре», а о восстановлении строительного сектора, причем мы только в начале этого процесса», — размышляет участник рынка. Он обращает внимание, что ситуация во всех регионах разная.
Тренды недвижимости 2022: Ситуация на рынке и перспективы
Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2022 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.
Самое бурное ценовое увеличение идет на первичном рынке. До пандемии квадратный метр в новостройке стоил в 1,5 раза дешевле, чем в середине 2022 года. По традиции наибольший ценовой подъем наблюдался в городах-миллионниках. Бьет рекорды Краснодарский край, где квартиры от застройщика подорожали в 1,5-2 раза только за первые 6 месяцев 2022 года. Назовем основные факторы, которые влияют на увеличение цены квадратного метра в новостройке.
Новостройки обязаны продавать по эскроу-счетам: пока дом не будет достроен, застройщик денег от дольщиков не получит. Такой порядок фактически заставил девелоперов строить за счет кредитных денег от банков. А любой кредит облагается процентом — строительство выходит дороже. На этой почве стоимость квадратного метра тоже выросла.
Прогнозировать можно было смелее. За первое полугодие 2022 цены на элитные апартаменты действительно выросли в сравнении с тем же периодом 2022 года. В мировом рейтинге по темпу ценового роста Москва заняла 8 место (12,4%↑), Санкт-Петербург оказался еще выше — на 6 строчке (13,4%↑). И это единственные города Европы в первой десятке.
Из-за пандемии закрыли межгосударственные границы, и на стройках больше не могут работать мигранты из Ближнего зарубежья. Среди россиян рабочих рук не хватает, потому и зарплату приходится платить больше. Всё это сказывается на увеличении себестоимости квартир в новостройках.
«Рынок оказался не готов к такому росту спроса. После введения моратория на точечную застройку, который существенно ограничил вывод на рынок новых проектов, динамика роста цен побила все рекорды. Мы фиксировали случаи, когда цена квадратного метра в новостройках Сочи за полдня выросла на 50 тысяч рублей, таким образом, студия площадью 30 кв м мгновенно дорожала на 1,5 млн рублей», — сказал он.
Хуже всего дела обстоят в Санкт-Петербурге, где в 2022 году площадь всех новых объектов составила всего 40% от годового ввода жилья. Сокращение предложения на фоне растущего спроса неминуемо приведет к резкому удорожанию квадратных метров в Северной столице, прогнозирует Белоус.
Льготная ипотека действует в России с весны 2022 года. Тогда власти решили поддержать строительную отрасль и граждан — и разрешили россиянам взять жильё в новостройках под 6,5% годовых. По оценкам правительства, сейчас на программу льготной ипотеки приходится более 90% всех кредитов на новостройки, а первоначальные взносы превысили 100 млрд рублей.
При этом льготная ипотека — не единственная причина столь высокого спроса на жильё в ряде регионов, сказал «Секрету» председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. Среди других причин эксперт называет смену места жительства для поиска более высокооплачиваемой работы и улучшение климатических условий проживания.
Вслед за Сочи цены разогреваются на всём Черноморском побережье, добавил эксперт. Те, кто планировал купить жильё в Сочи, но не смог, смотрят на недвижимость в соседних городах — Анапе, Геленджике, Туапсе, Новороссийске — и близлежащих поселках. Часть покупателей рассматривает жилую недвижимость в Крыму, отчего цены там тоже растут достаточно активно.
Эксперты, которые прогнозируют рост цен в конце этого и в 2022 году указывают на то, что в Москве наблюдается сокращение выдачи разрешений на строительство. Осенью оно составило 30 %, к концу 2022 года планируется сокращение еще на 15 %. Все это приведет к снижению объемов строительства и, как следствие, к росту цен на рынке жилой недвижимости.
Повышение цен на рынке недвижимости связано с ростом себестоимости строительства. Профильные компании пока покупают стройматериалы для премиального и среднего ценового сегмента недвижимости за рубежом на валюту, а это в условиях обвала рубля приводит к удорожанию работ.
Из-за того, что статистические данные на рынке недвижимости рассчитываются по закрытию отчетного периода на основе данных об оставшемся жилье, выставленном на продажу, получился результат, показывающий рост цен. На самом деле это произошло из-за того, что на рынке остались только премиальные варианты жилой недвижимости, а дешевое жилье практически полностью продано, поэтому создалось впечатление о росте цен. В результате в СМИ появилась информация о том, что цена квадратного метра в новостройках выросла.
По мнению Ильдара Хусаинова, занимающего должность директора федеральной строительной компании «Этажи», возможно и падение цен на жилье в краткосрочный период в течение 2-3 ближайших лет. Прогноз специалиста основан на том, что в условиях кризиса увеличивается покупательная способность тех, у кого имеются банковские счета. Люди, ранее предпочитавшие хранить деньги в банке, указывает эксперт, выходят на рынок жилой недвижимости.
Эксперты дают прогнозы о том, что в связи с падением курса рубля и вероятностью повышения ключевой ставки можно ожидать роста на рынке недвижимости в конце 2022 года. Прежде всего, вырастут цены на московскую недвижимость. При значительном росте ключевой ставки рост цен в Москве и МО может составить 20 %.
Журнал стратегия
А частным инвесторам все-таки вести переговоры с застройщиками, добиваясь приемлемых цен для сохранения доходности в пределах 18–20% годовых. Не идти на излишние риски, приобретая все подряд на старте продаж. Больше погружаться в стратегии развития территорий. На 5–10 лет вперед определять новые точки роста и притяжения людей для комфортного проживания и работы и вкладываться в эти локации.
На рынке будет расти процент помещений с отделкой. Причем не только жилых, но и коммерческих. Сейчас доля лотов с отделкой составляет 60% в общем объеме продаж в Подмосковье и более 70% в Москве. Покупатели хотят сразу получить готовое помещение и не связываться с грязными и шумными работами. Тем более что ремонт от застройщика обходится дешевле как минимум на 20%. Также будет постепенно увеличиваться число квартир с меблировкой.
— Я полагаю, что в 2022–2022 годах застройщики жилой недвижимости продолжат расти за счет низкой ипотечной ставки и выхода на региональные рынки в связи с принятием закона о комплексном развитии территорий. Весьма вероятно, что крупные застройщики будут получать большую долю рынка в связи с уходом с рынка мелких и средних игроков.
Во-вторых, в настоящее время российские банки выдают беспрецедентно дешевую ипотеку, что существенно поддерживает покупательский спрос. Ставка кредитов на покупку квартир в новостройках опустилась до рекордно низкого значения — 6,5% годовых. Таким образом, текущие условия можно назвать благоприятными для покупки квартиры в новостройке.
Спрос в перспективе двух лет останется на высоком уровне, поскольку в России в целом сохраняется низкая обеспеченность собственным качественным жильем на душу населения. Продление программы льготной ипотеки не только позволит еще большему количеству людей улучшить свои жилищные условия, но и окажет существенную поддержку всей отрасли, удерживая спрос на новостройки.
Эксперты советуют отложить покупку квартиры: цены на жилье пойдут вниз через пару месяцев
«Начиная с 1 июля, льготная ипотека в ряде регионов (однозначно в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области) закончит свое действие, а с учётом тренда (и заявлений) Центробанка, следует ожидать роста ключевой ставки, за которой пойдет вверх и «обычная» («нельготная») ипотека. Но на другой стороне весов – стагнация доходов населения, которая попросту не позволит сохранить спрос на уровне «льготной» ипотеки. А когда спрос падает, то падают и цены (при прочих равных). Но серьезного снижения цен ожидать не стоит. Как показывает история, для падения цен должно произойти что-то большее, чем просто снижение спроса. Поэтому откладывать покупку на вторую половину года в том случае, если вы рассчитываете приобретать квартиру в ипотеку, я бы не рекомендовал», – рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
«На данный момент предложение на рынке недвижимости заметно просело. Это отражается и на количестве, и на качестве объектов. А покупка квартиры – это очень серьезный шаг, требующий взвешенного подхода. Если покупка квартиры не является жизненно необходимой прямо сейчас, мы бы рекомендовали подождать выхода большего числа объектов на рынок. На данный момент мы фиксируем постепенное восстановление предложения, и есть основания предполагать, что в ближайшие месяцы рост предложения продолжится. Это, в свою очередь, сдержит цены», – говорит Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон».
«Если после июля действие льготной ипотеки продлено не будет, то покупатели поспешат воспользоваться благоприятным периодом до этого времени, то есть рынок может увидеть всплеск спроса, за чем может последовать проседание, до тех пор, пока рынок не привыкнет к новым ставкам. Одним из факторов прироста цен в следующем году станет увеличение количества новостроек, которые реализуются по эскроу-счетам. На сегодняшний день на первичном рынке «старой» Москвы их доля составляет 47%», – говорит Екатерина Бережнова, главный аналитик агентства недвижимости «МИЭЛЬ».
Впрочем, многие эксперты, в том числе в ЦБ и правительстве, по-прежнему винят в подъёме цен «слишком доступную» ипотеку. Но любые регуляторные меры по ужесточению условий льготной или обычной ипотеки, особенно для заёмщиков с низким первоначальным взносом, лишь усложнят жизнь простым гражданам, повышая их долговую нагрузку, но точно не решают проблему удорожания самих квадратных метров, считает аналитик.
Вторичное жильё продолжит дорожать в крупных городах страны по двум основным причинам, уверен шеф-аналитик TeleTrade Пётр Пушкарёв. Во-первых, цены постоянно подтягиваются вверх вслед за первичкой, дорожающей из-за роста себестоимости. Российский внутренний рынок пока не удаётся защитить от взлёта мировых цен на металлы и другое сырьё, а в результате строители имеют дело с несколькими волнами подорожания стройматериалов.
Такая тенденция пошла с весны, указывает эксперт, и пока изменений нет. Люди не скупают больше все подряд, они выбирают планировку, локацию, спокойно проверяют документы. Продавцы также стали гораздо более уступчивы. Если в прошлом году цены росли буквально каждую неделю и практически никто не соглашался на торг, то сейчас совершенно реально сбить цену на некоторые объекты в пределах 4-5%. По сравнению с прошлым годом, количество сделок уменьшилось примерно на 20%.
Видя, что жильё становится всё более дорогим, и вскоре может стать ещё менее доступным, люди наоборот стремятся ускориться с подачей заявок на ипотеку и заранее готовы «подписаться» даже на более высокий ежемесячный платёж или же взять займ на более длительный срок, полагает Пушкарёв.
А во-вторых, продолжает эксперт, главным двигателем для цен и на новое, и на вторичное жильё остаётся инвестиционный спрос, как альтернатива банковским вкладам. Мало того что проценты по банковским депозитам остаются низкими и не вызывают большого интереса, так и ещё и введённый недавно 13%-ый налог с дохода как раз именно по крупным вкладам усугубил положение.
Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году
Спрос на загородную недвижимость сейчас действительно небывало высок. Однако, искусственно созданный ажиотаж на земельные участки, дачи и дома породил целую кучу небылиц и сплетен. Открою маленький секрет: на самом деле не все объекты одинаково интересны потенциальным покупателям. Наиболее востребованы недорогие частные домовладения пригодные для круглогодичного проживания с хорошей транспортной доступностью – на аналогичные предложения цены, скорее всего, вырастут. В остальном же, 2022 год скорее всего не внесёт существенных изменений и корректировок в этом сегменте – неликвидным полусгнившим сараям у чёрта на куличиках, которые массово скопились на рынке, он вряд ли чем поможет.
Те, кто может это себе позволить, вместо ближних подмосковных домов и дач, покупают дальние зарубежные виллы и апартаменты. Соотечественники с большой охотой уезжают жить на сезонное или постоянное место проживания за границу. Данное направление на подъёме, фиксируется уверенный рост цен на заморское жильё. В рублёвом эквиваленте суммы будущих сделок растут как на дрожжах.
- Как будет развиваться отрасль в целом и её отдельные сегменты в недалёком будущем?
- Стоит ли покупать квартиру уже сейчас или есть смысл подождать, а вдруг цены упадут?!
- Какие инвестиционные проекты принесут максимальную разовую прибыль и куда вложить деньги для получения стабильного источника дохода?
- За счёт чего и на сколько подорожают квартиры в Москве в 2022 году?
В целом же, как эксперт рынка недвижимости отмечаю смещение акцентов. Всё чаще люди стараются уединиться и самоизолироваться, а такими потребительскими качествами, отлично подходящими под нужды населения, обладает малоэтажное жильё и загородная недвижимость, правда, с разными степенями приватности. Но смею вас заверить, что за малоэтажками будущее! Это прекрасно понимают и крупные игроки отрасли — они чутко реагируют на наметившиеся тенденции. Не вооружённым взглядом заметен отток квалифицированных специалистов из центральных локаций на периферию. Трудоспособная экономически активная молодежь равномерно рассредоточивается по территории регионов страны – это во многом связано с удалённым режимом работы. Дорогие офисы в деловых кварталах стоят полупустыми. Вторичные квартиры, как синицы в руках, намного интереснее новостроек, как журавлей в небе. В долгосрочные прожекты клиенты верят неохотно и стараются обойти их стороной.
Дешёвой аренде нечего боятся, ей ничего не страшно – ни скачки на фондовых и сырьевых биржах, ни санитарно-эпидемиологическая ситуация в стране. Спрос в этом сегменте как всегда намного превышает предложение. А вот на счёт найма жилья в других ценовых категориях стоит призадуматься. Арендные ставки высшего дивизиона все реже становятся нанимателям по карману. Уже сейчас становится понятно, что российским рантье, имеющим недвижимость класса премиум, в следующем календарном году придётся потуже затянуть пояса.
Активный запуск новых жилых комплексов во втором полугодии нового года расширит объем предложения, что также послужит сдерживающим фактором, но ждать «прошлогоднего» ценника на новостройки не стоит, уверяют специалисты. Ведь все проекты будут реализовываться только через механизм эскроу.
С точки зрения рынка, сейчас в стране наблюдается пик спроса на строящееся жилье. Однако, эксперты сходятся во мнении, что ожидать в дальнейшем повторения рекордов сентября и октября 2022 года не стоит. Спад покупательской активности ждут уже до нового года — продление госпрограммы на новостройки до 1 июля 2022 года позволяет потенциальным покупателям не спешить, подождать запуска новых проектов.
Таким образом, дать точный прогноз развития ситуации нельзя. Длительность пандемии и ее окончательные последствия трудно оценить до сих пор, а непредвиденные события в геополитике могут привести к дальнейшей девальвация рубля, что непременно отразится на цене квадратных метров.
В первую очередь специалисты отмечают, рост цен на новостройки не зависит только от запуска программы льготной ипотеки под 6,5% годовых с апреля 2022 года. На себестоимость жилых проектов влияет множество факторов — от коронавирусных ограничений и связанных с ними сложностей в привлечении рабочей силы на стройплощадки, до курса валют и перехода на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
По некоторым оценкам стоимость квартир в новостройках может закрепиться на уровне ноября 2022 года лишь на первые два месяца зимы, до февраля. После новогодних праздников прирост может составить до 3%, а к финальному месяцу действия льготной ипотеки, к июлю 2022 года — еще +4-5%.
Из-за подорожания недвижимости и снижения уровня доходов населения увеличился спрос на квартиры площадью до 30 квадратных метров. За первые пять месяцев 2022 года на первичном рынке Москвы (с учетом Троицкого и Новомосковского административных округов) было заключено на 104% больше договоров долевого участия на такие варианты, чем за тот же период прошлого года, и на 60% больше, чем в январе-мае 2022 года.
По данным директора по продукту компании MR Group Вадима Иванова, интерес со стороны инвесторов достигает от 30-35% до 50%, в зависимости от этапа реализации дома. «Основные тенденции полугодия — это, во-первых, высокий спрос на новостройки, который был особенно активным в период с марта по июнь, — говорит Вадим Иванов. — Даже май с десятидневными каникулами в этом году был для застройщиков периодом активного спроса.
— Ускорение темпов роста цен, — одна из характерных тенденций, — соглашается с коллегой директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев . — Если в первом квартале года рост стоимости квадратного метра замедлился, то во втором цены вновь рванули вверх. За квартал средняя цена предложения выросла на 11,5%. Один из факторов, который это вызвал, — изменения условий льготной ипотеки. Предложение сокращается из-за существенного спроса, в том числе инвестиционного.
Ажиотажная осень 2022 года, когда квартиры сметались, не успевая выходить на рынок, привела к серьезным последствиям. «Объем предложения на рынке вторичной недвижимости Москвы истощен. Если до пандемии, в феврале-марте 2022 года, на рынке Москвы насчитывалось 55 тысяч квартир, то теперь — лишь 40 тысяч, — говорит главный аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова. — Стоимость, по которой выставляются квартиры, необоснованно завышена. Продавец, выходя на рынок, смотрит на «витрину» и завышает цену. В итоге каждая четвертая сделка происходит со скидкой».
Вопреки прогнозам существенный рост цен (на 20-25% за год) не остановил спрос на первичном рынке Москвы и области. Основные причины этого — завершение ипотечной госпрограммы в действующем виде с 1 июля (многие покупатели поторопились воспользоваться прежними условиями) и стремление сохранить средства в квадратных метрах в период нестабильности».
— Сейчас объем предложения на рынке жилья сократился на 30%. В основном — в эконом-классе. Это связано как раз с тем, что в прошлом году очень много недвижимости уже раскупили. Но у нас действует нацпроект, который предписывает строить 120 млн «квадратов» в год. То есть политика в сфере строительства предполагает, что жилья будет много. Если в ближайшие год-два на рынок свалится большой объем новостроек, тогда как спрос уже во многом исчерпан, может повториться ситуация 2015–2017 годов, когда строили много, покупали мало, и цены снижались.
— Конечно, застройщики заинтересованы в том, чтобы не было затоваривания рынка. Но еще они заинтересованы в том, чтобы продать побольше. Всегда есть риск, что пока ты придерживаешь несколько своих проектов, пытаясь регулировать предложение, сосед распродаст свои, а ты останешься не у дел. Поэтому гонка объемов будет иметь место. Дефицит на рынке жилья маловероятен в отличие от затоваривания.
— Объемы ввода жилья — это вчерашний рынок — то, что вывели в продажу два-три года назад, и давно распродали. Разрешения на строительство — тоже не показательная величина. Документ действует пять лет, из чего не вполне понятно, этот объект поступит в продажу сейчас или через три-четыре года. Пока мы можем опираться только на мониторинг новых объектов, которые застройщики анонсируют и выводят на рынок в реальном времени. Точных цифр нет, но мы видим, что каждый месяц несколько новостроек выходит в продажу. То есть — приток новых объектов держится на среднем уровне. Для того, чтобы рынок не затоваривался, спрос тоже должен находиться на уровне выше среднего. Пока баланс сохраняется. Будет ли он сохраняться в перспективе ближайших двух лет — посмотрим.
С началом кризиса ЦБ сильно опустил ключевую ставку. И наряду с льготной ипотекой подешевела и обычная, а вместе с тем, упали и ставки по депозитам. Пока банковские проценты покрывали рост стоимости жилья, все было нормально. Но после снижения ставок депозиты перестали быть выгодными: прироста уже не хватало, чтобы догнать цены на квартиры. В результате все те, кто копил на жилье, вдруг поняли, что ситуация поменялась: надо быстрее бежать и покупать, и, если нужно, брать на это кредит. Стало выгоднее кредитоваться, чем копить. Но все ошибочно приписывают этот эффект льготной ипотеке, хотя основную роль здесь сыграло снижение ключевой ставки. Обычная ипотека оказалась не сильно дороже, чем льготная. Поэтому вторичный рынок, где нет и не было никакой льготной ипотеки, показал в прошлом году такой же рост цен и спроса, как и рынок новостроек.
В 2022 году на фоне экономического кризиса и очередного витка падения доходов россиян цены на квартиры подскочили на 20%. Государство подстегнуло спрос льготной ипотекой под 6,5%, поэтому даже стремительно дорожающие квартиры продолжали покупать. Но в июле 2022 года программа заканчивается. Значит ли это, что собственное жилье, даже покупаемое на кредитные деньги, будет стоить еще дороже, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
24 Фев 2022 polrostov 268