Анализ Наиболее Эффективного Использования
Содержание
- 1 Анализ наиболее эффективного использования объектов коммерческой недвижимости в процессе оценки его рыночной стоимости
- 2 Анализ наиболее эффективного использования
- 3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- 4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как этап процесса оценки
- 5 Анализ наиболее эффективного использования
- 6 Некоторые особенности анализа НЭИ в оценке недвижимости
- 7 Будь умным
Анализ наиболее эффективного использования объектов коммерческой недвижимости в процессе оценки его рыночной стоимости
Ограничение на снос существующей застройки наиболее актуально для объектов, расположенных в исторической части города по причине того, что здание представляет собой памятник архитектуры. Историческая и архитектурная ценность строения будут препятствовать его сносу, а также могут послужить причиной отказа от рассмотрения некоторых вариантов использования, например, в связи с невозможностью изменения внутренней планировки. Статус памятника влечет за собой и существенное удорожание стоимости реконструкции объекта недвижимости, делая проект менее рентабельным.
Приведенный анализ позволяет отобрать вариант использования земельного участка по максимальному количеству положительный признаков. На практике же, данный анализ осуществляется чаще всего методом остатка для земли: в таком случае вывод о НЭИ делается по максимальной остаточной стоимости земельного участка.
Анализ наиболее эффективного использования
Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием объекта недвижимости.
Использование каждого подхода приводит к получению трех разных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных в рамках разных подходов, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта.
В процессе анализа наиболее эффективного использования нужно всегда принимать во внимание существующую конкуренцию, как между различными видами использования, так и внутри отдельного вида использования. Последнее особенно важно, когда участок рекомендуется использовать для конкретной функции, которая может быть размещена и на других участках, имеющих такие же или даже более благоприятные для этой функции условия.
Термин «наиболее эффективное использование» в основном применяется к земле – по той причине, что стоимость улучшений скорее должна рассматриваться как стоимость, которая ими добавляется к земле. Считается, что земля имеет самостоятельную стоимость, тогда как улучшения лишь вносят дополнительный вклад в стоимость недвижимости в целом. Поэтому теоретический акцент в анализе наиболее эффективного использования делается на возможное использование земельного участка, исходя из предположения, что он как бы свободен. Оценка земли как свободной даже для улучшенной недвижимости – необходимое условие при определении стоимости недвижимости. Только так можно определить реальный вклад улучшений в стоимость недвижимости.
Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместных с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.
В отношении недвижимости наиболее эффективное использование представляет собой такое использование, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.
В объекте недвижимости неамортизируемой частью является земельный участок, а амортизируемой — улучшение земельного участка. Земельный участок как часть поверхности Земли не подвержен износу, т.е. с экономической точки зрения земельный участок следует рассматривать как бесконечный (неистощимый) источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать. Улучшения же имеют конечный срок экономической жизни — период времени, в течение которого сумма доходов, которые генерирует объект, превышает сумму расходов на его эксплуатацию К амортизируемому активу следует также отнести инвестиции, направленные на приобретение права аренды актива в течение конечного промежутка времени.
На четвертом этапе анализа юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности. Это достигается, если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает (при использовании каждой из функций) возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода, не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов. Предусматривается также, что указанные доходы должны поступать в планируемые промежутки (моменты) времени и в заданных размерах.
На следующем (втором) этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых – по данным анализа – может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений и в том числе ограничений, установленных:
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как этап процесса оценки
Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости корректируют с учетом факторов, определяющих вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Это такие факторы, как потенциал местоположения, рыночные условия, ресурсные качества участка, финансовая обоснованность застройки, юридическая обоснованность и технологическая обоснованность застройки.
Потенциал местоположения. Местоположение участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению от рынков сбыта продукции, транспортных связей, качеству дорог и другим факторам через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления и др..
o информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки;
Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Анализ наиболее эффективного использования
Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием объекта недвижимости.
С экономической точки зрения использование оцениваемого земельного участка под обслуживание и эксплуатацию садового дома и есть наиболее эффективный вариант его использования, поскольку для размещения коммерческого объекта рассматриваемый участок не подходит. Строительство объектов промышленного назначения не возможно как в силу малой площади каждого участка для таких целей, так и отсутствие разрешений со стороны экологических служб. Строительство торговых или офисных объектов не является привлекательным для рассматриваемого местоположения: ближайшее окружение представлено садовыми участками садоводческого товарищества, где наиболее востребованы единичные точки торговли и не предполагается размещение в рассматриваемом районе каких-либо офисных объектов.
Некоторые особенности анализа НЭИ в оценке недвижимости
При определении стоимости свободного или условно свободного участка оценщик должен рассмотреть любые юридически возможные и физически осуществимые варианты застройки участка новыми объектами. Финансовая обоснованность рассматриваемых вариантов рассчитывается с применением методов затратного и доходного подходов.
Учет функционального устаревания в затратном подходе позволяет определить необходимые капитальные затраты на доведение объекта недвижимости до состояния НЭИ. Тем самым расчет функционального устаревания является связующим звеном между анализом НЭИ и оценочными подходами.
На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.
Ещё одной причиной является то, что конечный результат анализа ННЭИ во многом зависит от экспертного, а значит, субъективного мнения аналитиков. Появляющийся при этом риск непрофессионализма исполнителя можно решить, привлекая наиболее авторитетные и дорогие компании.Ведь в сфере недвижимости качество консультации проявляется в размерах дохода, генерируемого в итоге проектом. Один раз сэкономив на консультации, можно получить разницу в годовом доходе в сотни тысяч долларов, а можно изначально обречь проект на провал.[12]
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.
В отношении недвижимости наиболее эффективное использование представляет собой такое использование, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.
Будь умным
;font-family:’Times New Roman'» xml:lang=»ru-RU» lang=»ru-RU»>Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.
;font-family:’Times New Roman'» xml:lang=»ru-RU» lang=»ru-RU»>Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.
Для целей определения НЭИ важная информация изложена в следующих разделах справки:
- схема развития и реорганизации производственных зон,
- функциональное зонирование,
- строительное зонирование,
- план размещения инженерных магистральных сетей и сооружений.
Однако работа по разработке Градостроительных Кодексов городов требует существенных денежных средств и привлечения к этой работе высококвалифицированных кадров. Соответственно, работа в этом направлении ведется с отставанием от намеченных графиков. Даже в наиболее продвинутой в области информационного обеспечения градостроительной деятельности Москве Градостроительный Кодекс еще не принят (хотя по намеченным планам он должен быть разработан в конце 2006 года по распоряжению Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 2664-РП).
28 мая 2021 polrostov 724