Апартаментов Гостиничного Типа
Содержание
- 1 Чем отличаются апартаменты
- 2 КГТ или гостинка — что это такое
- 3 Апартаменты для жилья и бизнеса: как не промахнуться
- 4 Квартира гостиничного типа (гостинка): как выглядит, плюсы и минусы
- 5 Покупка апартаментов: за и против
- 6 Инвестиции в апарт-отели – как это работает и как на этом заработать
- 7 Апартаментов Гостиничного Типа
- 8 В чем разница между квартирой и апартаментами
Для резидентов круглосуточно доступна вся инфраструктура и легендарный сервис ведущих гостиничных операторов. Бутики, рестораны и бары, просторная спа-зона с бассейном и фитнесом, переговорные, приватные лаундж-зоны – позволят экономить время и пользоваться сервисом премиум-класса не выходя из дома.
Апартаменты — современный формат вложения в недвижимость с доходностью от 10% годовых. Это гораздо лучше вклада и сравнимо с акциями на бирже. Сдавать в аренду можно помесячно или посуточно. При этом ежемесячная сдача в арену примерно равна сдаче в аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше.
9. Доступность ипотеки. Несмотря на то что ставки могут быть чуть выше, чем для квартир (на 1-3%), а с января 2015 года требования стали в целом жестче для заемщиков, эта категория недвижимости признана состоятельной и рассматривается банками в качестве ипотечного залога.
До недавнего времени апартаменты позиционировались как аналог жилья (помещения в отдельных комплексах или внутри многофункциональных центров, лофты в зданиях бывших мануфактур или резиденции в исторических особняках после реконструкции), разновидность гостиничного номера (в апарт-комплексах или ТРК) или офисы в деловых центрах. Сейчас законодательство допускает размещение апартаментов только внутри гостиниц, пансионатов, домов отдыха и аналогичных зданий. Несмотря на ограничения и проблемы, этот относительно новый сегмент недвижимости вызывает интерес и пользуется спросом у покупателей. К концу 2015 года апартаменты занимали треть всего рынка новостроек Москвы и около 5% – Санкт-Петербурга. Какие главные их преимущества и недостатки можно выделить на сегодняшний день?
Чем отличаются апартаменты
Чем отличаются апартаменты — прежде всего, характеристиками здания, и размещением самого здания. Многоквартирные дома и комплексы с апартаментами изначально проектируются по разным нормативам (СНиПы, Санитарные нормы и т.д.), отличаются требования к безопасности использованных материалов. Это приводит к следующим негативным ситуациям:
Полагаем, налогоплательщики экспортеры при реализации товаров на экспорта вправе применять вычеты по НДС по процедуре, установленной для сырьевых товаров – то есть, применять вычет только при подтверждении права на вычет и права на применение налоговой ставки НДС 0%. Что означает для экспортеров товаров фактическое сохранение действовавшего до 01 июля 2016 года механизма исчисления НДС по экспортным операциям.
КГТ или гостинка — что это такое
Квapтиpa-гocтинкa — этo oтдeльнoe жильe мaлoй плoщaди c кyxнeй, нeбoльшoй кoмнaтoй и coвмeщeнным caнyзлoм, в кoтopoм oбopyдoвaнa дyшeвaя или cидячaя вaннaя. Дpyгaя paзнoвиднocть мaлoгaбapитнoй квapтиpы — пoлyгocтинкa — oтличaeтcя oтcyтcтвиeм oтдeльнoй кyxни, в кoмнaтe пpocтo выдeляeтcя зoнa для пpигoтoвлeния пищи c пoдвoдoм cooтвeтcтвyющиx кoммyникaций. Инoгдa кyxoннaя зoнa pacпoлaгaeтcя в кoмнaтнoй нишe. B pядe дoмoв в пoлyгocтинкe нeт coбcтвeннoй кyxни, зoны для пpигoтoвлeния пищи oбщиe нa двe квapтиpы.
Coвeтcкиe гocтинки, выпoлнив cвoю пepвoнaчaльнyю зaдaчy, пpoдoлжaют иcпoльзoвaтьcя и в нaши дни. Из-зa нeбoльшoй плoщaди цeнa гocтинки и кoммyнaльныe ycлyги в нeй нижe. Пoкyпкa мaлoгaбapитнoгo жилья — paзyмнaя cтapтoвaя инвecтиция для мoлoдыx ceмeй. Taкиe квapтиpы ликвидны, пoльзyютcя cтaбильным cпpocoм нa pынкe нeдвижимocти, иx мoжнo быcтpo пpoдaть, чтoбы кyпить c дoплaтoй жильe бoльшeй плoщaди. Для oдинoкиx гocтинкa — oптимaльный и экoнoмичный вapиaнт пocтoяннoгo жилья.
Апартаменты для жилья и бизнеса: как не промахнуться
У апартаментов более низкая стоимость по сравнению с квартирами. И строят их, как правило, в самых интересных локациях – там, где жилье под запретом. По словам Марьяны Баларевой, застройщики возводят апартаменты на землях, не предназначенных для жилищного строительства, в 99% случаев. Разрешенное использование таких участков – под размещение зданий гостиничного типа или объектов общественно-делового назначения. Это важно учитывать при покупке: от статуса участка зависит величина налогов, возможность регистрации и прочее. Но об этом ниже.
Различие в статусе апартаментов и жилой недвижимости скажется и на расходах собственников. К примеру, коммунальные платежи у владельцев апартаментов будут выше. Строгие нормы Жилищного кодекса РФ в части управления общим имуществом дома на апартаменты не распространяются, поэтому тарифы за эксплуатацию здания, обслуживание инфраструктуры и прилегающей территории на свое усмотрение устанавливают сами управляющие компании. Также у собственников не будет никаких льгот и субсидий при оплате ЖКУ. Но зато владельцы апартаментов не обременены платой за капремонт.
Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.
Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.
Какое-то время назад среди клиентов широко бытовало мнение, что апартаменты нельзя приобрести в собственность и их легко отнять. Сейчас я слышу об этом намного реже, но периодически такие разговоры всплывают. Откуда пошли эти слухи, даже не знаю, но сразу хочу успокоить – апартаменты и первого и второго типа покупаются в собственность, соответственно, никто их у вас отнять не может.
Однако, довольно часто, разобравшись в отличиях между квартирой и апартаментами, найдя ответы на большое количество вопросов по апартаментам, многие вопросы все равно остаются без ответа. Ведь оказывается, что бывают различия не только между квартирами и апартаментами, но и между самими апартаментами тоже!
Наряду с очевидным плюсом по стоимости, содержание апартаментов обходится дороже. В зависимости от типа коммерческого помещения тарифы будут рассчитываться отлично от аналогичных в квартирах. Коммунальные платежи выходят дороже, потому что, во-первых, не дотируются городом, а во-вторых зависят от управляющей компании, с которой застройщик заключил договор. Управляющая компания в этом случае не ограничена в возможности устанавливать свои расценки, так как правила управления общим имуществом для жилья на апартаменты не распространяются. Налог на имущество для помещений коммерческого использования также будет выше.
В чём же состоит главная причина выбора апартаментов? Безусловно, это их сравнительно более низкая стоимость по сравнению с квартирами. По текущим данным, апартаменты обойдутся покупателю примерно на 20–30% дешевле чем квартира. Разумеется, застройщики апартаментов не просто так «дарят» скидку: строительство такого типа помещений выгодно. Процедура оформления и введения в эксплуатацию таких объектов проще, нет необходимости соблюдать строгие нормативы для жилых помещений (например, по шумоизоляции), меньше проблем с обеспечением инфраструктурой. При этом следует учесть, что детские сады, школы и больницы рядом с апартаментами по документам не столь обязательны, но часто присутствуют, так как строительство апартаментов обычно происходит в развитых районах города.
Квартира гостиничного типа (гостинка): как выглядит, плюсы и минусы
На первый взгляд кажется, что такая недвижимость имеет много минусов и недостатков. Однако и по сей день гостинки пользуются большим спросом у потребителей. Они могут обеспечить жильем молодые семьи, а также студентов и пенсионеров.
Минус состоит в том, что дома гостиничного типа не подразумевают наличия развитой инфраструктуры: гаражей, детских площадок, мусоропроводов. Часто отопление и канализация в таких домах автономные, а не централизованные. Обслуживание ремонта дома ложится на плечи жильцов.
Покупка апартаментов: за и против
«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
С 1 июля 2022 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.
Инвестиции в апарт-отели – как это работает и как на этом заработать
Все расходные материалы и обстановку закупают специальные подрядчики или управляющая компания, с которыми заключается соответствующий договор. В апарт-отеле от ГК ФСК ответственный — управляющая компания. Она контролирует, чтобы все группы номеров (бизнес, эконом, люкс) были оформлены в едином стиле, мебель, оборудование и отделка были с повышенным запасом прочности и стойкости к износу. Оплата происходит в соответствии с договором с управляющей компанией.
Исчезнуть будет сложно — слишком много свидетелей. Обманывать УК невыгодно: она заинтересована в инвесторах так же, как в постояльцах. Чем лучше УК выполняет свои функции, тем большую прибыль получает, а все отчёты и статистику инвестор в любой момент может проверить в личном кабинете собственника, сверить на сайте коммунальных и энергетических поставщиков счета и оплату. В этом пункте риск минимален.
Апартаментов Гостиничного Типа
Кстати, президент США Дональд Трамп в свое время также «вложился» в гостиничную недвижимость, в том числе в строительство апарт-отелей. Сейчас открытием кондо-отелей (номера в них можно приобрести в собственность) занимается Trump Organization. К примеру, в Панама-Сити это – Trump Ocean Club International Hotel & Tower, 5* стоимостью около 270 млн долл. На момент постройки в 2011 году 70-этажное здание в форме развевающегося паруса являлось самым высоким зданием Латинской Америки. Комплекс включает отель, кондоминиумы (от 1 до 4 спален), магазины, рестораны, фитнес-центр и пространство для организации конференций.
Апарт-отели – это, условно говоря, «золотая середина» между гостиницами и апартаментами. Они объединили в себе удобства комфортного жилья и гостиничный сервис. Однако не будем забывать, что в связи с отсутствием четких регламентов различия между этими видами недвижимости достаточно размыты.
— Коммунальные платежи за апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло +25%, на электричество +27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт.ч). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2–2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры.
— Хороший спрос на апартаменты связан с тем, что это наиболее доступный в старых границах Москвы формат недвижимости для проживания, — говорит он. — При этом порядка 70–80% от объема спроса на апартаменты приходится на покупателей, которые проживают в тех районах, где расположены эти самые апартаменты, или в смежных районах.
Конечно же, для молодой пары – это не преграда, главное чтобы жилье было свое, а ремонт, в сравнении с покупкой даже гостинки – мелочи. Планировку одной комнаты сильно переделать не получится, да и отличаться от предыдущей она сильно не будет. Такую квартиру ищут для себя и творческие личности, которые ставят перед собой цель сделать из этой комнаты мастерскую.
Чтобы получить гарантированную прибыль, инвесторы активно используют преимущества студий. Однако, предложений не так уж много, а спрос большой. Если рассматривать статистику, то таких квартир в столице 5%, а в регионах – 78%. Судя по прогнозам экспертов, в скором времени начнется бум на студии (малосемейки и полугостинки).
В чем разница между квартирой и апартаментами
- Апартаменты пользуются спросом среди покупателей. Стоимость метра по сравнению с ценой за «квадрат» в расположенных в аналогичном рыночном сегменте квартирах значительно ниже;
- Проще согласовать строительство апарт-комплекса, нежели привычных жилых домов: требований к участку земли, на котором будет возведено здание гораздо меньше;
- Строительство апартаментов обойдется дешевле: на них не распространяется огромное количество требований, предъявляемых к жилым помещениям.
- Документально апартаменты не относятся к жилой недвижимости;
- Их содержание обойдется несколько дороже, чем привычной квартиры;
- В апарт-комплексах могут отсутствовать являющиеся обязательными для жилых домов детская площадка и парковочные места.
