Апартаменты Зарегистрированные Как Нежилое Помещение
Содержание
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Тот факт, что апартаменты жилым помещением не являются, означает, что никто не проверял их на соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам (например, на коэффициент естественной освещенности или допустимого уровня шума). Это не означает, что в апартаментах опасно жить, – их владелец просто должен понимать, что к жилому помещению требования предъявляются выше, чем к апартаментам.
Под апартаментами понимаются нежилые с юридической точки зрения помещения, которые реализуются гражданам и юридическим лицам для фактического использования в жилых целях. Как правило, апартаменты расположены на земельных участках, не предназначенных для жилой застройки, либо в составе многофункциональных комплексов. По данным некоторых исследований, более 50% апарт-комплексов представляют собой реконструируемые здания, ранее неиспользуемые или заброшенные. Застройщики обычно обновляют в них несущие конструкции, оснащают здания современными коммуникациями и инженерными сетями, оставляя неизменным фасад. Внутри такие квартиры часто имеют свободную планировку.
Апартаменты – это новый формат недвижимости, имеющий свои правовые
особенности. Попробуем разобраться, в чем преимущества и недостатки этого вида
объектов. Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей
Комаров.
Правовая формулировка понятия «апартамент» содержится в Приказе Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи». Согласно этому документу, апартамент включает в себя две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня), общей площадью не менее 40 кв. м. Иного законодательного определения апартаментов не существует.
На практике апартамент – это по сути, приобретенный в собственность номер в гостинице с отдельной кухней. Апартаменты не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан. Ведь такие объекты не соответствуют многим требованиям, предъявляемым законом к жилью: в первую очередь по инсоляции (солнечному освещению) и инфраструктуре (застройщики редко выделают места для обустройства детских площадок, зон отдыха, парковок).
Таким образом, застройщики получают возможность реализовывать строительные проекты с фактической «жилой составляющей» — на строительных площадках, которые не подходят для жилищного строительства (существуют ограничения по инсоляции, невозможность размещения необходимого количества парковочных мест и т.д.).
Проблемы регистрации и прописки
Каким образом Росреест оформляет права собственности на такие объекты? Регистрация производится в соответствии с ФЗ-122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Регистрация любого права носит заявительный характер (ст.16 ФЗ-122), этой же статьей регулируется и перечень необходимых для регистрации права собственности документов.
Срок регистрации перехода права собственности для апартаментов – нежилых помещений составляет от трех до десяти рабочих дней, в зависимости от формы сделки: простой письменной либо нотариальной.
Получая свидетельство о собственности, покупатель будет владеть изолированным нежилым помещением – в документе указывается площадь объекта, ему присваивается уникальный кадастровый номер.
Апартаменты – это нежилые помещения, поэтому зарегистрироваться в них по месту жительства невозможно. Согласно Федеральному закону № 5242-1, регистрация по месту жительства возможна в жилом помещении (ст. 6 ФЗ № 5242-1), в то время как регистрация гражданина по месту пребывания (в гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате, кемпинге, на туристской базе и т.д.) производятся соответственно по его прибытии и выбытии администрацией соответствующего учреждения.
Таким образом, практические механизмы получения регистрации по месту пребывания в апартаментах пока не ясны. Как управляющая компания апарт-отеля – как бы жилого дома, будет осуществлять процедуру регистрации не ясно. Отсюда вытекают проблемы с получением медицинских услуг по месту жительства, с устройством детей в детские сады, школы. К тому же, стоимость коммунальных услуг в апартаментах будет гораздо выше, чем в аналогичных по площади жилых помещениях.
Налоговые требования
Изменениями в НК РФ, введенным ФЗ от 04.10.2014 N 284-ФЗ, установлена величина налога в 0,5 процента от кадастровой стоимости объекта ст.406 НК РФ. Однако субъекта РФ вправе самостоятельно изменять ставки налога в пределах и на условиях указанных в одноименной статье НК РФ.
В соответствии с законом «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге» (утвержден 26 ноября 2014 года), налог на владение нежилым помещением рассчитывается по следующей ставке (исходя из кадастровой стоимости):
Для объектов стоимостью до 300 тыс. рублей
включительно — 0,1 % от суммы оценки.
Для объектов стоимостью от 300 тыс. до 500
тыс. рублей включительно — 0,3 % от суммы оценки.
Для объектов стоимостью свыше 500 тыс.
рублей — 2 % от суммы оценки.
По данным компаний-застройщиков, реализующих проекты строительства апарт-отелей, минимальная кадастровая стоимость однокомнатных апартаментов составляет 3 млн рублей. Таким образом, за апартамент минимальной площади придется платить 60 тыс. рублей ежегодно.
Можно ли перевести купленный апартамент в
статус жилого помещения? Вопрос, скорее теоретический. Правовые основания для этого существуют, однако на практике такие случаи не встречались. По моим предположениям сделать это будет практический не возможно.
Исходя из написанного, вывод напрашивается следующий – апартаменты — это модифицированное под жилье нежилое помещение. Приобретать такую недвижимость разумно для временного проживания или сдачу в аренду. При этом, более чем вероятно, что заниженная цена при покупке такого “жилья” по сравнению с квартирой обернется в дальнейшем завышенным текущим обслуживанием и большим налогом к оплате. Поскольку апартаменты — это новинка для Российского рынка жилья вопрос с дельнейшей продажей такой покупки может решиться не быстро.
При выборе лотов стоит учитывать характеристики района, в котором находится апарт-комплекс, перспективы развития этой территории, качество строительства выбранного объекта, особенности планировочных решений и т. д. К примеру, уточнить о планах по развитию вашего города можно в местной администрации. Это позволит приобрести недвижимость, которая будет оставаться выгодным активом в течение многих лет.
Больше всего шансов стать жильем у мультиформатных проектов, где представлены и квартиры, и апартаменты, а также у объектов, относящихся к гостиничному фонду. Как правило, характеристики таких проектов приближены к характеристикам жилых домов. После изменения статуса стоимость лотов в них может вырасти до 20%.
Закон об апартаментах 2022: новый закон, когда примут? Будет ли регистрация, прописка, льготы
Хотя апартаменты используются для проживания граждан, они приравнены к нежилым помещениям. Это лишает возможность приписаться в апартаментах, получить субсидии и льготы по оплате услуг ЖКХ. Ситуация может измениться с принятием нового законопроекта, который подготовила группа депутатов и сенаторов. По новому закону апартаменты признают жилым помещением, если будет подтверждена безопасность проживания в нем. Также владельцы апартаментов получать право на регистрацию по месту жительства.
О разработке нового законопроекта про апартаменты стало известно в середине января 2022 года. Пока рано говорить о сроках принятия документа, так как он проходит рабочие группы и комиссии. Более того, апартаменты не приравняют автоматически к жилым помещениям. Для этого будет нужно признать безопасность проживания в апартаментах. О том, как будет подтверждаться безопасность, пока не сообщается.
Апартаменты для жилья и бизнеса: как не промахнуться
Апартаменты признаются нежилыми помещениями, предназначенными лишь для временного проживания граждан. Для таких проектов действует упрощенный порядок согласования, у застройщиков нет жестких обязательств по возведению сопутствующей инфраструктуры, строительные нормы (по инсоляции, планировкам и т. д.) менее строги, чем для жилья.
У апартаментов более низкая стоимость по сравнению с квартирами. И строят их, как правило, в самых интересных локациях – там, где жилье под запретом. По словам Марьяны Баларевой, застройщики возводят апартаменты на землях, не предназначенных для жилищного строительства, в 99% случаев. Разрешенное использование таких участков – под размещение зданий гостиничного типа или объектов общественно-делового назначения. Это важно учитывать при покупке: от статуса участка зависит величина налогов, возможность регистрации и прочее. Но об этом ниже.
👎 Нeвoзмoжнocть иcпoльзoвaть льгoты. Aпapтaмeнты пo зaкoнy нe являютcя жилым пoмeщeниeм. Нeвoзмoжнo иcпoльзoвaть для иx пoкyпки мaтepинcкий кaпитaл, жилищныe cyбcидии, дpyгиe льгoты oт гocyдapcтвa. Taкжe нeльзя oфopмить cyбcидии нa oплaтy кoммyнaльныx ycлyг, кyпить нeдвижимocть в ипoтeкy.
B Poccии и дpyгиx cтpaнax в пoнятиe aпapтaмeнтoв вклaдывaют дpyгoe знaчeниe. Нaпpимep, в cлoвape Ушaкoвa пoнятиe pacшифpoвывaeтcя кaк «кoмнaтa, пpeимyщecтвeннo бoльшaя, пoкoй». B нopмaтивныx дoкyмeнтax пoнятиe «aпapтaмeнты» иcпoльзyют кpaйнe peдкo. Нaпpимep, в Пpикaзe Mинкyльтypы №1215 дaнo oпpeдeлeниe тepминy. Coглacнo eмy, юpидичecкий cтaтyc жилья — этo нoмep в cpeдcтвe paзмeщeния плoщaдью oт 40 квaдpaтныx мeтpoв из двyx и бoлee кoмнaт c кyxoнным yгoлкoм. Дoкyмeнт cтaвит aпapтaмeнты в oдин pяд co cтyдиями, люкcaми, джyниop cюитaми, cюитaми. Cxoжee oпpeдeлeниe ecть в Пocтaнoвлeнии Гoccтaндapтa PФ №82 . Coглacнo eмy, aпapтaмeнты — нoмep в cpeдcтвe paзмeщeния из нecкoлькиx кoмнaт c кyxoнным oбopyдoвaниeм. Coглacнo ГOCT P 51185–2008 , aпapтaмeнт — нoмep из нecкoлькиx кoмнaт co cпaльным мecтoм и кyxoнным oбopyдoвaниeм.
Раздел помещения для апартаментов; пошаговая инструкция в 2022 году
Если планируется раздел помещения в нежилом здании под апартаменты, обязательное согласование не требуется. Проект перепланировки должен утвердить сам заказчик (собственник), а обязательной процедурой будет только кадастровый учет в Росреестре. Исключение составляет реконструкция нежилых зданий, когда раздел помещений сопровождается изменением основных характеристик объекта (например, возведение дополнительного этажа под лофты).
Подготовка технического задания позволяет определить, какой результат работы необходим заказчику. Поэтому в ТЗ указываются исходные данные на объект, требования к будущим апартаментам после раздела, иные условия работы. Чтобы избежать проблем и ошибок на последующих стадиях проектирования, помощь в подготовке ТЗ вам окажут специалисты компании Смарт Вэй.
29 мая 2021 polrostov 311