Преимущества Господствующего Участка Возможности Задавить Сервитуария
Содержание
Преимущества Господствующего Участка Возможности Задавить Сервитуария
o Servitutes oneris ferendi – право опереть балку своего строения на стену дома соседа. По общему правилу сервитуарий не может требовать от соседа совершения действий в свою пользу. Он может требовать от соседа только воздержания совершения определенных действий. Исключение: сервитуарий может требовать от соседа совершения действий в его пользу (например, требование о ремонте стены, на которую опирается балка).
Залоговое право – совокупность норм Древнего Рима, регулировавших залоговые отношения. Эта совокупность норм являлась институтом римского частного права. Однако этот институт имел двойственную правовую природу. С одной стороны, институт залога являлся разновидностью ограниченных вещных прав. С другой стороны, это институт обязательственного (личного) права, так как залог применяется в частном праве, как способ обеспечения исполнения обязательства (договора). Как обязательственное право, залог обладает акцессорной (дополнительной) правовой природой: залог существует параллельно с основным обязательством (договором): как только договор прекращается, залог теряет силу.
Показательным является еще одно дело, рассмотренное Пермским районным судом Пермской области*(30). Фабула его такова. Гражданину Х. был выделен земельный участок на праве собственности для строительства жилого дома. Однако через несколько месяцев собственник земли обнаружил, что по всей длине его участка выкопана траншея для прокладки кабеля. Строительство дома по предполагаемому гражданином Х. плану в связи с этим обстоятельством стало невозможным. Как оказалось, прокладка кабеля была необходима для того, чтобы обеспечить жизнедеятельность соседних зданий — жилого дома и дома для престарелых инвалидов, которые были построены сельскохозяйственным производственным кооперативом «Россия». Интересно, что в своем решении суд обязал Култаевскую сельскую администрацию, выделившую участок для строительства жилого дома, внести изменения в свидетельство о праве собственности на землю, указав на обременения земельного участка в связи с прокладкой электрокабеля. Иными словами, и сегодня наши суды продолжают избегать частно-правового регулирования имущественных отношений, а обращаются к публично-правовым методам воздействия, нарушая, по существу, право собственности, которое ГК РФ объявил неприкосновенным. Применение норм о сервитуте в данной конкретной ситуации изменило бы существо решения, поставив участников гражданско-правовых отношений в равное положение.
Второй чертой-характеристикой (также, к сожалению, со знаком минус) можно считать отсутствие в гражданском законодательстве дореволюционной России общих положений о сервитутах, в которых российская правоприменительная практика остро нуждалась. Об этом с болью писал И. Горонович, подчеркивая, что общие нормы, «обнимающие все многообразие жизни», в отличие от «отрывочных, случайных, дробных и многочисленных» положений гражданских законов, могли бы послужить реальным основанием для дальнейшего закономерного развития сервитутных отношений*(16).
Проблемы прекращения сервитута
Может ли в случае «договорного» сервитута нарушение одной из сторон его условий служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном ст. 450 ГК – например, в случае нарушения сервитуарием обязанности по оплате сервитута? На первый взгляд, ст. 276 ГК исчерпывающе указывает случаи прекращения сервитута, исключая возможность применения ст. 450. Однако буквальное прочтение последней дает формальный повод говорить, что к договорным сервитутам можно применять следующий подход: требовать расторжения соглашения о сервитуте можно: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК, т.е. ст. 276.
Статья 276 ГК устанавливает «экстраординарные» случаи прекращения сервитута: если отпали основания, по которым сервитут был установлен и если служащий участок из-за установленного сервитута не может использоваться по своему целевому назначению. В обоих случаях, как прямо указывается в норме, потребовать прекращения сервитута может только собственник служащей вещи.
- перемещение через территорию к объекту общего пользования, например, к прибрежной зоне;
- прокладывание или ремонт коммуникационных сетей, транспортной инфраструктуры, электрических линий, имеющих отношение к соседним участкам;
- организация дренажных работ;
- забор воды или организация водопоя;
- прогон скота через территорию участка на ближайшие пастбища;
- проведение сенокоса или сбора целебных трав, а также выпаса скота в сроки, соответствующие климатическим нормами;
- организация охоты, рыболовства на земельном участке;
- ведение исследовательских и изыскательских работ.
Он всегда заключается на возмездной основе, поэтому его обладатель вносит определенную сумму на счет хозяина земельного надела (на основании чего рассчитывают плату за сервитут читайте тут). В таких ситуациях целью является удовлетворение бытовых потребностей.
- заявление о внесении изменений в федеральную базу данных объектов недвижимости;
- паспорт или учредительные документы (соответственно, для физического или юридического лица);
- кадастровая документация на участок (межевой план и т.д.);
- правоустанавливающая документация на землю;
- основанием для введения сервитута;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрационные действия со стороны Росреестра.
- удовлетворить потребности другим способом не получается;
- введение судебным порядком в случае невозможности урегулировать противоречия мировым досудебным соглашением;
- запрет на лишение владельца права пользоваться принадлежащей ему землей;
- разумный минимум ограничений, накладываемых на собственника;
- сервитуарий (лицо, получившее временный доступ к участку) обязан поддерживать объект недвижимости в надлежащем состоянии.
Правовое регулирование установления сервитута на земельном участке
Сервитут должен быть как можно менее обременительным для второй стороны, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления нужно следить за соблюдением баланса интересов сторон сервитута, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды владельца недвижимости, не стало слишком ощутимым неудобством для собственника обслуживающего участка.
В сложившейся судебной практике существуют специальные термины для земельных участков, задействованных в сервитуте. Участок, к которому не может свободно пройти и проехать его собственник, называется господствующим, а тот, на который необходимо установить сервитут – обслуживающим.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельные участки могут использоваться по праву бессрочного пользования. Можно ли переоформить землю в собственность? На эти и другие вопросы Управление Росреестра по Удмуртской Республике разъясняет следующее.
Что такое право пользования земельным участком?
Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком — это ограниченное вещное (имущественное) право, которое дает возможность правообладателю владеть и пользоваться участком неопределенный период времени в соответствии с целевым назначением. Землепользователь вправе возводить для этих целей на участке здания, сооружения и другое недвижимое имущество. При этом здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданное этим лицом для себя, является его собственностью.
Ограничения пользования
Вместе с тем одной из особенностей права постоянного (бессрочного) пользования является его необоротоспособность. То есть землевладельцы, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться им в полной мере, в том числе передавать в аренду или безвозмездное срочное пользование. В исключительных случаях заключается соглашения об установлении сервитута.
Кто вправе оформить землю в постоянное бессрочное пользование
В соответствии с действующим законодательством предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное бессрочное пользование осуществляется на основании решения уполномоченного органа исключительно:
— органам государственной власти и органам местного самоуправления;
— государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);
— казенным предприятиям;
— центрам исторического наследия Президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий.
В настоящее время гражданам земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются. Но вместе с тем владение и пользование земельными участками на данном вещном праве у граждан или юрлиц, возникшем до введения в действие ЗК РФ, сохранено. Однако в соответствии с Федеральным законом юридические лица обязаны переоформить земельные участки по своему желанию в аренду или в собственность.
Статьей 7.34 КоАП РФ установлена ответственность юридических лиц за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Данное правонарушение влечет наложение административного штрафа в размере от 20 до 100 тыс. руб.
Оформление в собственность граждан садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, гаражных потребительских кооперативов земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях, сроком не ограничивается.
Обращаем внимание, с 1 января 2017 года непосредственно Управление Росреестра по Удмуртской Республике документы на регистрацию права и оказание других государственных услуг не принимает. Все действия по приему и выдаче документов проводятся только через многофункциональные центры либо осуществляются современными электронными способами.
Ключевым вопросом содержания отдельных и при этом наиболее востребованных сервитутов является вопрос о праве на сооружения, возведенные на служащих земельных участках. В первую очередь это касается коммунальных сервитутов и сервитутов мелиорации. В соответствии с классической теорией сервитуарию не принадлежат улучшения земельного участка, сделанные им для осуществления сервитута. Улучшения служащей вещи всегда принадлежат собственнику земельного участка. Однако современное российское гражданское право допускает нахождение в собственности зданий и сооружений у лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Кроме того, на сегодняшний день право собственности на здания и сооружения можно приобрести, осуществляя строительство на земельном участке, предоставленном в аренду или безвозмездное пользование. То есть можно «извлекать» право собственности на здания и сооружения не только из вещных прав — прав постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения, но и из обязательственных, по содержанию более слабых. Данный вопрос требует принципиального решения не только применительно к сервитуту, но и в связи с предполагаемым введением права застройки.
Таким образом, строительство любой протяженной коммуникации будет предполагать установление положительных сервитутов в отношении земельных участков, по которым будет проходить собственно коммуникация, и установление отрицательных сервитутов в отношении всех земельных участков, которые попадают в пределы охранной зоны соответствующей коммуникации. При этом момент возникновения положительных сервитутов и момент возникновения отрицательных не будут совпадать, поскольку положительный необходим для строительства и на весь последующий период эксплуатации, в то время как отрицательный — только в период эксплуатации охраняемого объекта. Собственник коммуникации прямо стимулируется на проведение мероприятий, направленных на сокращение величины таких зон, и можно предположить, что выбор места прокладки коммуникации будет осуществляться с учетом необходимости заключения соглашений со всеми собственниками земельных участков в пределах устанавливаемой охранной зоны.
— установление запрета в отношении чужого участка на осуществление права, которое следует из права собственности на земельный участок (например, осуществлять право преимущественной покупки, будущее требование из компенсации вреда, причиненного земельному участку)*(267).
В настоящее время реальные сервитуты известны многим европейским правопорядкам (§ 1018-1029 BGB, § 472-503 Австрийского Общего Гражданского уложения, ст. 730-744 ZGB (Die Grunddienstbarkeiten), ст. 637-710 Code Civil (Des servitudes), ст. 1027-1099 ГК Италии (servitu’ prediale) и других стран), а также постсоциалистическим правопорядкам (ст. 186-197 Закона Хорватии о праве собственности и других вещных правах (stvarne sluznosti), ст. 193-207 Закона Македонии о собственности и других вещных правах (Стварни службености), ст. 172-185 Закона Эстонии о вещном праве (Reaalservituudi moiste), ст. 1141-1189 Гражданского закона Латвии (Realservituti) и др.). В последнее десятилетие сервитуты были закреплены и в гражданских кодексах многих бывших советских республик (Украины, Армении, Туркменистана, Киргизии, Грузии)*(266).
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Глава 8
Третье условие, в котором проявляются вещные свойства сервитута, касается специфики обязанностей собственника служащего участка. Эти обязанности не могли состоять в совершении положительных действий. Обязанное лицо либо терпело действия уп-равомоченного соседа, либо воздерживалось от некоторых действий в отношении своей земли 5. Это явление носило название пассивной амбулаторности 6.
В-третьих, заслугой российского законодателя можно считать введение судебного решения как основания возникновения сервитутов. О судебном решении упоминает п. 3 ст. 247 ГК, ч. 3 ст. 43 Водного, ч. 2 ст. 21 Лесного кодексов РФ, ч. 2 п. 5 ст. 8 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», ч. 1 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Эту новеллу российского закона следует считать достижением гражданско-правового регулирования, поскольку ни римское частное право, ни дореволюционное гражданское право России не знали принудительного судебного порядка создания сервитутных прав.
Сервитут: когда вашей недвижимостью имеют право пользоваться посторонние и; что с; этим можно сделать
Собственник недвижимого имущества не всегда владеет им безраздельно. Это происходит, когда земельный участок, здание, жилые или нежилые помещения в нем находятся под обременением. Ограничивать права владельца может ипотека или рента с пожизненным содержанием. Но один из самых жестких и серьезных вариантов обременения имущества — сервитут. Это документ, дающий человеку или организации законное право частично распоряжаться имуществом другого человека или организации. Как так и на каких основаниях? — Давайте разберемся.
Пример: если в бизнес-центре один из офисов проходной, его владелец может назначить пеню для тех, кто вынужден проходить через его помещение. Расчет оплаты: аренду обременяемой территории прохода поделить на количество тех, кто им пользуется, так как собственник теряет выгоду от гипотетической возможности сдавать эту площадь внаем. Если владелец объекта также пользуется проходом, обременяемым сервитутом, из конечной суммы нужно вычесть его долю — арендаторы в этом случае будут платить меньше.
— установление запрета в отношении чужого участка на осуществление права, которое следует из права собственности на земельный участок (например, осуществлять право преимущественной покупки, будущее требование из компенсации вреда, причиненного земельному участку)*(267).
В частности, в немецкой доктрине существует суждение о том, что такое широкое содержание реального сервитута позволяет конструировать новые их виды в связи с изменяющимися экономическими потребностями не выходя за рамки известного немецкого принципа вещных прав фиксации типа и содержания (Typengebundenheit и Typenfixierung), что в свою очередь привело к созданию современных обеспечительных сервитутов (Sicherungsdienstbarkeiten) и сервитутов как средства ограничения конкуренции (Wettbewerbsbeschrankende Dienstbarkeiten)*(268). В то же время имеется и иная позиция, критикующая такое положение, ее представители считают, что подобные сервитуты заменяют обязательственные отношения и характеризуют такую ситуацию как вторжение обязательственных прав в область вещного права*(269).
Прекращается сервитут по истечении срока, на который он установлен. Срок, наверное, скорее всего, должен равняться периоду строительства линейного объекта. Построил ЛО, истёк срок, сервитут должен прекращаться. Основное базовое основание прекращения. Ещё есть основание прекращения, которое неизвестно 274 ст. и нормам о сервитутах в ГП — неиспользование сервитута. Если сервитуарий не пользуется сервитутом в течение 3 лет, то сервитут подлежит прекращению. Такое предлагалось для всех линейных объектов в РФ установить. Дважды не получалось продвинуть законопроект, но скоро получит этот механизм распространение.
Собственник, на которого сервитут свалился, может это решение оспорить в суде, если решение адм. органа устояло, сервитут есть. Он может требовать оплаты, размеры и порядок несения отдельно соглашением будут установлены, если согласия нет, то через суд. И, наконец, если установление такого сервитута препятствует использованию ЗУ, то собственник вправе потребовать выкупа своего участка у сервитуария.
Если же нарушения выражаются в создании препятствий в пользовании частью земельного участка, обремененного сервитутом, защита прав в таком случае должна осуществляться с помощью негаторного иска, о чем было отмечено в информационном письме Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153.
По мнению А. В. Коновалова, субъект частного сервитута наделен правомочием владения, хотя и в усеченном виде, имея возможность своей властью долгосрочно и стабильно осуществлять физическое прикосновение к вещи и хозяйственное господство над ней, пусть и строго определенным способом. При наличии у него соответствующего намерения реализовать эту возможность фактический состав владения получает признание окружающими и становится правомочием владения [5].
23 Апр 2021 polrostov 1604