Содержание Нежилых Помещений В Нежилых Зданиях
Вопрос о порядке содержания общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, законом прямо не урегулирован. В связи с этим Пленум ВАС РФ в п. 1 постановления от 23.07.2009 N 64 (далее — Постановление N 64) разъяснил, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 289, 290, 249 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, регламентирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества. Согласно приведенным нормам собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (в частности, общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения). При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (смотрите также п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 (далее — Постановление N 25)).
Отметим, что этот подход распространяется не только на собственников помещений, но и на лиц, которым соответствующие помещения принадлежат на ином вещном праве, в частности на праве оперативного управления (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 20.02.2013 N Ф05-12598/11, постановление ФАС Поволжского округа от 28.02.2013 N Ф06-5/13, постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.03.2012 N Ф03-1094/12, постановление ФАС Уральского округа от 06.03.2012 N Ф09-949/12, постановление Восьмого ААС от 13.09.2012 N 08АП-6793/12)*(1).
В связи с изложенным в рассматриваемом случае учреждение, занимающее определенные помещения в нежилом здании, которые принадлежат ему на праве оперативного управления, обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком здании.
Однако необходимо учитывать, что бюджетные и казенные учреждения по общему правилу обязаны осуществлять закупки товаров работ и услуг, в том числе услуг по содержанию имущества, переданного на праве оперативного управления, в соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон N 44-ФЗ).
Отдельными положениями указанного Закона предусмотрена возможность осуществления закупки услуг по содержанию и ремонту недвижимого имущества, принадлежащего заказчику, у единственного поставщика.
Так, согласно п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ допускается заключение контракта на оказание услуг по содержанию и ремонту одного или нескольких нежилых помещений, переданных в безвозмездное пользование или оперативное управление заказчику, услуг по водо-, тепло-, газо- и энергоснабжению, услуг по охране, услуг по вывозу бытовых отходов в случае, если данные услуги оказываются другому лицу или другим лицам, пользующимся нежилыми помещениями, находящимися в здании, в котором расположены помещения, переданные заказчику в безвозмездное пользование или оперативное управление.
Однако буквальное прочтение этой нормы указывает на то, что речь в ней идет об услугах по содержанию и ремонту непосредственно принадлежащих заказчику помещений, но не общего имущества. В свою очередь, положений, которые позволяли бы осуществлять закупку, направленную на содержание именно общего имущества здания, часть помещений в котором принадлежит заказчику, Закон N 44-ФЗ не содержит. Заключение контракта на ремонт общего имущества здания на основании п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ неправомерно (письмо Министерства экономического развития РФ от 29.01.2016 N Д28и-272, письмо Министерства экономического развития РФ от 18.02.2016 N Д28и-384).
Не предусматривает Закон N 44-ФЗ и возможности заключения контракта со множественностью лиц на стороне заказчика. В свою очередь, неделимость общего имущества, на наш взгляд, не позволяет заключить контракт на ремонт лишь части общего имущества, соответствующей доле заказчика в праве общей собственности.
Таким образом, в рассматриваемом случае у заказчика фактически отсутствует возможность заключить договор на содержание общего имущества с индивидуальным предпринимателем, избранным общим собранием собственников нежилых помещений в здании.
Данная проблема не может быть решена и путем заключения указанного договора одним из иных собственников от своего имени с последующим возмещением этому собственнику другими владельцами помещений понесенных им затрат на выплату ИП соответствующего вознаграждения, так как указанный способ не позволит обеспечить эффективность и результативность бюджетных средств (ст. 34 БК РФ, п. 1 ст. 1 Закона N 44-ФЗ), так как в этом случае бюджетные средства, выделенные на ремонт такого имущества, будут направлены на возмещение заказчику расходов, ранее им осуществленных без соблюдения требований Закона N 44-ФЗ. Специальных правил, которые регулировали бы порядок участия заказчиков, обязанных осуществлять закупки в соответствии с Законом N 44-ФЗ, в расходах на ремонт общего имущества в здании нормативные акты не предусматривают. Полагаем, что рассматриваемый вопрос может быть решен следующим образом.
Как указано в п. 6 Постановления N 64 и п. 41 Постановления N 25, по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ст.ст. 44-48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены в том числе порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества. Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном этим кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Следовательно, поскольку общее собрание собственников помещений примет решение о проведении работ и возложении на собственников помещений в здании расходов на оплату таких работ, у заказчика возникнет обязанность оплатить работы в соответствующей доле. Причем такая обязанность возникнет на основании именно решения общего собрания собственников помещений, а не договора, стороной которого является учреждение. Исполнение решения общего собрания, на наш взгляд, не будет свидетельствовать об осуществлении закупки, поскольку обязанность по оплате, повторим, возникнет не из контракта, заключенного в соответствии с Законом N 44-ФЗ. Именно такой подход сформирован в судебной практике применительно к расходам на содержание общего имущества в здании, которые несут заказчики, обязанные при закупках товаров, работ и услуг руководствоваться требованиями Закона N 44-ФЗ (смотрите, например, п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017, постановление АС Северо-Западного округа от 11.04.2017 N Ф07-2495/17, постановление АС Центрального округа от 31.01.2017 N Ф10-5586/16, постановление АС Поволжского округа от 09.11.2016 N Ф06-14262/16).
В заключение отметим, что Постановление N 64 и Постановление N 25 распространяют нормы жилищного законодательства только на отношения, складывающиеся между собственниками и иными законными владельцами помещений в нежилом здании. Соответственно, иные нормы жилищного права, в том числе касающиеся деятельности лица, оказывающего услуги по содержанию и ремонту общего имущества, не подлежат применению. Поэтому в рассматриваемом случае ИП, указанному в вопросе, не требуется наличия лицензии на оказание соответствующих услуг.
Более того, данные услуги он может оказывать даже при отсутствии зарегистрированного в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей соответствующего кода ОКВЭД, поскольку наличие или отсутствие такого кода не является основанием для ограничения правоспособности ИП, предусмотренной ст. 23 ГК РФ*(2).
————————————————————————-
*(1) Согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Передача имущества в оперативное управление прямо не названа в законе как основание перехода к обладателю данного права обязанности содержать это имущество, однако, исходя из того, что положения ст. 296 и ст. 298 ГК РФ не предусматривают сохранения за собственником такой обязанности, судебная практика толкует указанные нормы в том смысле, что учреждение должно содержать переданное ему имущество, в том числе вносить коммунальные платежи.
*(2) Более подробно об этом смотрите Энциклопедию решений. Коды ОКВЭД. Отметим, что данный материал основан на применении кодов ОКВЭД юридическими лицами. Однако, принимая во внимание, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ), выводы, содержащиеся в таком материале, могут быть распространены и на деятельность ИП.
Нередким средством судебной защиты владельца нежилого помещения являлось указание на наличие отельного от подъезда (двора МКД) входа. Постановлением ФАС СЗО от 14.05.2010 по делу №А56-56016 был подтвержден факт, согласно которому наличие отдельного входа в нежилое помещение не является основанием для освобождения его собственника от расходов на содержание общего имущества дома.
В решении Арбитражного суда Иркутской области, суд счел заключение эксперта об автономности нежилого помещения незаконным по причине его принадлежности к общему зданию (МКД) и отмёл иные основания в пользу собственника нежилого помещения. При этом в основу решения суд заложил нормы, охраняющие интересы иных собственников помещений МКД и возможные неблагоприятные последствия для дома в целом.
Эксперт пояснил, что ответчик по данному делу спорил с самой обязанностью нести бремя содержания общего имущества, при этом не оспаривая утвержденных тарифов или методики расчета оплаты за содержание общего имущества. «ВС по аналогии сослался на положения жилищного законодательства о расчете такой оплаты, исходя из площади, находящейся в собственности, – добавил он. – Суд указал, что никакие формальности и возможные нарушения при проведении собрания собственников по определению порядка содержания общего имущества дома и установления тарифов не могут полностью освободить собственника части объекта недвижимости от бремени содержания общего имущества».
Суд подчеркнул, что обязанность собственника помещения в спорном здании, в том числе ответчика, нести расходы на его содержание, включая содержание общего имущества в этом здании, возникает в силу закона (ст. 210, 249 ГК, ч. 3 ст. 30, ст. 36, 37, 39, 154 и 158 ЖК РФ) и не обусловлена наличием договорных отношений с УК или ТСЖ.
Далее суды приходят к выводу, что в связи с отсутствием между сторонами договора на эксплуатацию и обслуживание нежилого здания, к спорным правоотношениям следует применять положения о неосновательном обогащении. При этом объем расходов собственника суд определяет строго согласно ст. 249 ГК РФ: пропорционально доле собственника в общем имуществе.
Согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление ВАС РФ № 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:
- межквартирные лестничные площадки;
- лестницы;
- лифты;
- лифтовые и иные шахты;
- коридоры;
- технические этажи;
- чердаки;
- подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
- иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Отчасти объяснением этому может быть внимательное прочтение ст. 3 ГрК РФ, где указывается, что «законодательство о градостроительной деятельности состоит из настоящего Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации». Возможно, нарушение положений ранее указанной ст.210 ГК РФ о бремени содержания имущества может стать основанием для привлечения собственника данного имущества к ответственности?
Единственным документом, хоть как-то регулирующим вопрос проведения тех или иных мероприятий в отношении нежилых объектов, является Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.73 №279 «Об утверждении положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (далее по тексту — Положение), п. 1.1 которого устанавливается система планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. Такая система представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в плановом порядке, является обязательной при проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.
4.2. Собственник нежилого помещения — муниципальное образование вправе требовать с пользователей данного помещения возмещения расходов на оплату содержания общего имущества, если такая обязанность пользователя предусмотрена соответствующим договором с муниципальным образованием.
Определение Конституционного Суда РФ от 23.11.2017 N 2563-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы муниципального образования города Братска на нарушение конституционных прав и свобод статьей 210 и пунктом 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации»
Статья 210 и пункт 3 статьи 308 ГК Российской Федерации, рассматриваемые в системе действующего правового регулирования отношений по содержанию общего имущества в многоквартирных домах, включая части 3 и 4 статьи 30, часть 1 статьи 39, статью 153, часть 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, обеспечивают справедливый баланс интересов участников соответствующих отношений — собственников и законных владельцев помещений, а также оказывающих услуги и выполняющих работы по содержанию многоквартирных домов организаций, не препятствуя защите прав муниципального образования посредством взыскания убытков, вызванных неисполнением договорных обязательств арендаторами и ссудополучателями, не могут расцениваться как нарушающие права заявителя в указанном в жалобе аспекте.
