Судебная Практика О Выселении Отказавшегося От Приватизации
Содержание
- 1 Революция! Отказавшихся от приватизации теперь можно выписать
- 2 Судебная Практика О Выселении Отказавшегося От Приватизации
- 3 Верховный суд отметил, что граждане, отказавшиеся от участия в приватизации жилого помещения, могут быть признаны утратившими право пользования данным помещением и выселены
- 4 Вечные жильцы» или как признать лицо, отказавшееся от участия в приватизации, утратившим право пользования квартирой
Революция! Отказавшихся от приватизации теперь можно выписать
Напомню историю вопроса — до 01.09.2014 г. в случае, если лицо (как пример – ваш родственник), на момент приватизации был зарегистрирован (прописан) в квартире и отказался от приватизации в пользу других зарегистрированных (прописанных) в квартире (как пример – в Вашу пользу), то суды считали, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона к Жилищному кодексу РФ его выписать на улицу было невозможно, ст. 31 ЖК РФ* и 292 ГК РФ* (см. ссылку в конце настоящей статьи) к нему не применялись. Данный отказавшийся от приватизации человек был как вечное обременение для квартиры – его нельзя было выписать даже при смене собственника!, не говоря уже о случае, когда выписывают за не проживание в квартире, отсутствие родственных отношений и т.д…. — он был как бы “бессмертный жилец”, ничего с ним сделать было невозможно. Единственное что могло избавить квартиру от такого “вечного жильца” – это его смерть или добровольная выписка (естественно, как правило, не за просто так. ).
Конечно, все указанные споры носят исключительно оценочный характер и убедить суд в необходимости принудительной выписке родственника – дело совсем не простое, но! До 01.09.2014 г. обращаться в суд о выписке из квартиры отказавшегося от приватизации – было разве что только не глупостью, существовал законодательно закрепленный запрет, который ни кем не был оспорен и никем под сомнение не ставился. Нижестоящие суды штамповали отказы в удовлетворении подобных исков и казалось что надежды больше нет.
Судебная Практика О Выселении Отказавшегося От Приватизации
28 сентября 2009 г. между муниципальным образованием г. Березовский и Мирошниченко А.А. был заключен договор приватизации спорной квартиры. Мирошниченко А. и Мирошниченко И.А. заявлениями от 28 сентября 2009 г. выразили согласие на приватизацию истцом квартиры без их участия.
В силу части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
- Если присутствовал, то будет очное судебное решение, оно вступает в силу в течение месяца после оглашения.
- Если же он отсутствовал, то решение может быть как и очное, так и заочное (вступает в силу через 1 месяц и 7 дней).В течение этого времени ответчик может подать апелляцию.
Однако не все так плохо: несмотря на то, что выписать «отказника» из купленной квартиры очень сложно, его можно признать утратившим право пользования «по аналогии закона», т.е. предположить, будто бы он отказался от муниципального жилья. Данный способ стал возможен после разъяснений Верховного суда РФ от 2014 года:
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего: Салтыковой Л.В.,
судей: Канивец Т.В., Дементьевой Е.И.
при секретаре: фио,
с участием прокурора Бокова Р.К., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Канивец Т.В. дело по апелляционной жалобе представителя фио — фио, дополнениям к жалобе представителя фио — фио на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 20 января 2017 года, которым постановлено:
«Исковые требования фио к фио, фио, Департаменту городского имущества г. Москвы о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении, нечинении препятствий в пользовании имуществом, обязании выдать ключи удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи квартиры, заключенный 25 декабря 2015 года между фио и фио, недействительным.
Применить последствия недействительности сделки: аннулировать запись N 777-77/003-77/003/105/2015-275/2 о переходе права собственности на квартиру по адресу: адрес на фио.
Возвратить право собственности фио на квартиру по адресу: адрес.
Взыскать с фио в пользу фио стоимость квартиры в размере 5.100.000 руб.
Выселить фио из квартиры: адрес.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований фио к фио о признании прекратившим право пользования, снятии с регистрационного учета — отказать».
фио обратился в суд с иском к фио, фио о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, заключенного между фио и фио недействительным, применении последствий недействительности сделки путем приведение сторон в первоначальное положение, выселении фио, восстановлении срока для оспаривания договора о приватизации, признании сделки о приватизации квартиры от 24.04.2009 недействительной, восстановлении доли в праве собственности на квартиру, возврате жилого помещения в муниципальную собственность.
В обоснование указал, что 25.12.2015 между фио и фио заключен договор купли-продажи квартиры в нарушение его прав, так как он зарегистрирован в квартире и приобрел пожизненное право пользование ею. Обязательства по снятию регистрации не давал ни письменно, ни устно. В договоре указано, что продаваемая квартира свободна от проживания иных лиц и притязаний 3 лиц, что не соответствует действительности. В п. 8 договора купли-продажи указано, что фио обязуется сняться сама и снять фио с регистрационного учета в течение 12 дней с момента перехода права собственности на квартиру, что не соответствует действительности. В период приватизации 24.04.2009 фио был зарегистрирован в квартире, написал письменный отказ в пользу фио (дочери), поэтому является полноправным пользователем. фио не является его опекуном, фио дееспособное лицо, поэтому, брать на себя обязанности снять его с регистрационного учета без его ведома и согласия, фио не могла. В соответствии со статьей 558 ГК РФ, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает на пользование жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Его право пользования носит бессрочный характер. Считает, что данный договор является недействительной сделкой, поскольку п. 6 и п. 8 договора противоречат действующему законодательству.
фио обратился в суд с иском к фио об устранении препятствий в пользовании квартирой, об обязании передачи ключей от квартиры и обеспечения свободного доступа.
В обоснование указал, что не может пользоваться квартирой по адресу: адрес, так как в ней проживают неизвестные ему лица, в квартире установлены новые дверные замки, в предоставлении ключей ему было отказано.
20.05.2016 фио предъявил встречные требования к фио о признании прекратившим право пользования и снятии с регистрационного учета.
В обоснование указал, что является собственником квартиры, по адресу: адрес, на основании договора купли-продажи от 25.12.2015. Прежним собственником в качестве члена семьи зарегистрирован ответчик фио. В связи с переходом права собственности на спорное жилое помещение право пользование фио прекратилось.
Протокольным определением Люблинского районного суда г. Москвы от 23.06.2016 объединены в одно производство гражданские дела по иску фио к фио, фио о признании договора купли-продажи квартиры, недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении, восстановлении срока для оспаривания договора о приватизации, признании сделки о приватизации квартиры от 24.04.2009 недействительной, восстановлении доли в праве собственности на квартиру, требования фио к фио об устранении препятствий в пользовании квартирой, об обязании передачи ключей от квартиры и обеспечения свободного доступа и по встречному иску фио к фио о признании прекратившим право пользования, снятии с регистрационного учета.
05.12.2016 фио обратился в суд с иском к фио и ДГИ г. Москвы о признании отказа от участия в приватизации недействительным, как сделки совершенной под влиянием заблуждения, признании договора передачи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки и возврате квартиры в муниципальную собственность.
В обоснование указал, что при приватизации квартиры в 2009 году, будучи юридически неграмотным человеком, подписал отказ от приватизации в пользу дочери, при условии, что квартира никогда при его жизни не будет продаваться. Поскольку его отказ от приватизации жилого помещения в пользу дочери был оформлен и заверен в Департаменте жилищной политики г. Москвы, ему не объяснили его права, последствия проводимой сделки. Он был введен в существенное заблуждение относительно природы сделки, основного предмета сделки, заблуждался в отношении лица, с которым заключал сделку — своей дочери.
Определением Люблинского районного суда г. Москвы от 20.01.2017 производство по делу в части требований фио о признании договора о передаче квартиры в собственность недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, признании отказа от участия в приватизации недействительным, возвращении жилого помещения в муниципальную собственность, восстановлении доли в праве собственности на квартиру, прекращено, в связи с отказом истца от исковых требований.
Представитель фио — фио просила иск удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просила отказать.
Представитель фио — фио просила отказать в удовлетворении исковых требований фио, поддержала встречные исковые требования.
Представитель Департамент городского имущества г. Москвы фио требования фио посчитала обоснованными, в удовлетворении встречного иска полагала необходимым отказать.
Представитель Управления Росреестра г. Москвы, фио, фио, фио участия в судебном заседании не принимали.
фио просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель фио — фио и в дополнениях к жалобе представитель фио — фио просят отменить решение, принять по делу новое решение, в удовлетворении заявленных фио исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
В возражениях на апелляционную жалобу фио просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
фио, фио, представитель Управления Росреестра г. Москвы в заседании судебной коллегии участия не принимали, извещены заблаговременно по правилам главы 10 ГПК РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнения к жалобе, возражения на жалобу, выслушав фио и его представителей фио, фио, поддержавших жалобу, представителя ДГИ г. Москвы фио, поддержавшую жалобу, представителя фио — фио, согласившуюся с решением суда, прокурора Бокова Р.К. полагавшего решение изменить и в удовлетворении требований фио отказать, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, и возражениях относительно жалобы.
Согласно статье 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (статья 330 ГПК РФ).
Из представленных в материалы дела документов видно, что фио являлась собственником квартиры N 50, расположенной по адресу: адрес. на основании договора передачи квартиры в собственность от 24.04.2009.
25.12.2015 между фио (продавец) и фио (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры N 50, расположенной по адресу: адрес.
В пункте 8 договора указано, что на день подписания настоящего договора в отчуждаемой квартире зарегистрированы продавец фио и фио. Продавец обязуется сняться сам и снять фио с регистрационного учета по адресу квартиры в течение 12 календарных дней, считая с даты государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Третьих лиц, имеющих право пользоваться квартирой в соответствии с действующим законодательством, нет.
фио также было составлено нотариально заверенное заявление о том, что, являясь продавцом квартиры, не возражает о снятии с регистрационного учета в данной квартире своего отца фио, а также обязуется не препятствовать снятию его с регистрационного учета.
19.01.2016 продавцом фио была получена установленная договором стоимость квартиры в размере 5.100.000 руб., о чем составлена расписка.
Квартира была передана покупателю фио 20.01.2016 по акту приема-передачи.
фио О.Ю. зарегистрировал право собственности на вышеуказанную квартиру, о чем 19.01.2016 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись N 77-77/003-77/003/105/2015-275/2.
Удовлетворяя требование фио о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки и о выселении фио, суд сослался на то, что в договоре не было указано существенное условие — перечень лиц, проживающих в квартире с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Однако судом не было принято во внимание, что в соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Положениями статьи 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьей 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
На основании статьи 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (статья 558 ГК РФ).
Из представленного в материалы дела договора купли-продажи квартиры N 50, расположенной по адресу: адрес, от 25.12.2015 видно, что предмет договора сторонами определен, цена согласована, форма договора соблюдена.
Фактически договор купли-продажи исполнен, денежные средства по договору переданы в полном объеме, квартира передана по акту приема-передачи, переход права собственности зарегистрирован, фио, квартирой пользуется.
Согласно статье 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из пояснений фио и его представителя, данных в заседании судебной коллегии, видно, что фио, перед покупкой квартиры, квартиру осматривал, фио в квартире не проживал, квартиру снимали квартиранты.
Из материалов дела видно, что между фио и его дочерью фио имелась договоренность о продаже квартиры и снятии фио с регистрационного учета, поэтому фио предоставила нотариально удостоверенное заявление от 25.12.2015 с обязательством снятия с регистрационного учета зарегистрированных лиц и кроме того, указала в пункте 8 договора обязательство о снятии с регистрационного учета. Эти обстоятельства не были оспорены представителем фио — фио в заседании судебной коллегии. Более того, она пояснила, что гражданскому мужу дочери потребовались деньги, чтобы вернуть долги.
фио зарегистрирована в квартире N 62 по адресу: адрес.
Супруга фио — фио с 03.08.1995 года зарегистрирована по адресу: .
Гражданским законодательством РФ статьей 1 предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Судебная коллегия, учитывает, что фио от заявленных требований о признании договора передачи квартиры в собственность дочери фио недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, признании отказа от участия в приватизации недействительным, возвращении жилого помещения в муниципальную собственность отказался.
Так как фио знала, что ее отец фио отказался в ее пользу от приватизации квартиры, однако не сообщила об этом покупателю и в договоре об этом не указала, умолчала, продала квартиру с обременением.
Оценивая изложенное, судебная коллегия полагает, что фио злоупотребила своим правом, совместно с фио действовала недобросовестно. Оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным, судебная коллегия не находит.
В материалах настоящего гражданского дела нет допустимых и достаточных доказательств для удовлетворения требований фио к фио, фио о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании устранить препятствия в пользовании путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении фио поэтому в удовлетворении требований фио следует отказать.
Отказывая в удовлетворении требований фио о признании фио прекратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, суд указал, что право пользования жилым помещением было получено фио в результате того, что он отказался от приватизации и дал согласие на приватизацию своей дочери фио.
Суд принял во внимание положения статьи 292 ГК РФ, части 4 статьи 31 ЖК РФ и с учетом статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» указал, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Поскольку за членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие, то фио сохраняет право пользования жилым помещением не только при прекращении семейных отношений, но и при продаже квартиры, поэтому и оснований для признания его прекратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета не имеется.
Поскольку судом не все обстоятельства по делу установлены, решение суда в части требований фио к фио, фио о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании устранить препятствия в пользовании путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении, не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене. В остальной части, судебная коллегия полагает решение суда оставить без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Верховный суд отметил, что граждане, отказавшиеся от участия в приватизации жилого помещения, могут быть признаны утратившими право пользования данным помещением и выселены
Следовательно, в случае выезда в другое место жительства право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в котором он проживал вместе с собственником жилого помещения, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника жилого помещения имел равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Таким образом, сам по себе факт наличия у ответчиков права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем их добровольном отказе от этого права, не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым помещением бессрочно».
Вечные жильцы» или как признать лицо, отказавшееся от участия в приватизации, утратившим право пользования квартирой
Таким образом, Верховный суд пришел к выводу, что право пользования жилым помещением, за лицом отказавшимся от приватизации, может быть прекращено в связи с реализацией самим лицом, принадлежащих ему прав. Следовательно, утрата права пользования жилым помещением в отношении такого лица могла иметь место по общим основаниям (не связанным с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) предусмотренным ЖК РФ, (н-р в связи с выездом на другое постоянное место жительства ст. 83 ЖК РФ)
Вообще правовой статус членов семьи собственника жилого помещения на мой взгляд в нашем ЖК имеет слабую проработку. Вселение членов семьи собственником — это самостоятельное возникновение права пользование жилым помещением наряду с таким как договор. Теперь суды будут восполнять пробелы как в Вашем случае аналогией.
19 мая 2021 polrostov 1120