Анализ Рынка Коммерческой Недвижимости На 2022 Год
Содержание
- 1 Рынок коммерческой недвижимости в 2022г — глобальный прогноз
- 2 Торговая недвижимость: прогнозы на 2022 год
- 3 АФОС Аналитика
- 4 Что с рынком коммерческой недвижимости Москвы в 2022 году
- 5 Коммерческая недвижимость: перспективы капиталовложений в 2022 году
- 6 Сравнительный анализ куда лучше вложить инвестиции в 2022 году? В жилую или коммерческую недвижимость
- 7 Как я вижу рынок офисной недвижимости в 2022 г? Честно говоря, пока никак»
- 8 Knight Frank: предпосылок к росту спроса на офисы нет
Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.
Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2022 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.
«Сегодня многие клиенты переосмысливают подход размеру арендуемых помещений в пользу повышения качества самого бизнес-центра. Компании, которые в связи с полным или частичным переходом на удаленный режим работы или оптимизацией бизнеса предпочитают отказываться от неэффективных больших пространств в зданиях более низкого сегмента и арендуют площади меньшего размера для представительских целей или размещения высокооплачиваемого персонала в высококлассных бизнес-центрах», — отметил он.
Он отметил, что спрос на офисные площади упал вдвое из-за пандемии, но в 2022 году ожидается на уровне 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года. При этом, по словам Ефимова, в настоящее время в Москве увеличивается доля свободных площадей.
Рынок коммерческой недвижимости в 2022г — глобальный прогноз
«Каким бы сложным ни был 2022 год, 2022 год может оказаться еще более трудным, поскольку важные решения и инвестиции, которые принимаются сейчас, могут принести плоды в течение следующих 12 месяцев», — сказала Кэти Фойхт, мировой лидер в сфере недвижимости Deloitte, профессионал из Лондона.
Большинство офисных помещений в 2022 году оставалось пустым. Инвесторы ожидают, что сотрудники будут постепенно возвращаться в офисы после того, как пандемия утихнет. Но компании приспособились к политике работы на дому, и, по данным CBRE, спрос в офисах может НАВСЕГДА сократиться на 15% из-за перехода на удаленную работу.
Торговая недвижимость: прогнозы на 2022 год
Самый сложный период у сферы услуг, которые без мгновенных изменений перестанут существовать. Образовательные услуги одни из первых нашли решение и в 2022 продолжат в Онлайн обучать клиентов. Общепит в перспективе переквалифицируется в пункты выдачи. Будет кухня, прилавок, но столики и зал для гостей исчезнут. Все внимание теперь ни на обеспечение зала и качество обслуживания, а работу доставки, ее скорость и качество продукта. Рестораны с хорошей музыкой, обслуживанием и блюдами от шеф-поваров выживут, но их станет гораздо меньше.
В 2022 году это уже стало заметно, люди активно покупали новые квадратные метры, несмотря на рост цен. Предполагаем, что в 2022 году спрос на жильё сохранится, но деньги у населения закончатся. Поэтому поддержка от государства продолжится, но и санкции тоже.
Значительные убытки в 2022 году понёс и гостиничный бизнес, однако его положение оказалось несколько легче, чем прогнозировалось. Уже летом минувшего года, когда между первой и второй волной заболеваемость пошла на спад, поток внутренних туристов начал восстанавливаться. Наиболее серьёзные потери понесли фешенебельные отели и крупные гостиницы, ориентированные, в первую очередь, на иностранных гостей. Легче перенесли пандемию небольшие отели, гостевые дома и хостелы. В целом сегмент гостиничной недвижимости видится сейчас достаточно перспективным, ведь количество туристов быстро вырастет, если коронавирусная инфекция будет побеждена. Из-за отложенного спроса поток туристов после окончания пандемии может быть даже выше средних значений за последние несколько лет.
Инвестиции в недвижимость всегда были достаточно популярны среди россиян, отличающихся своей консервативностью и осторожностью. Пандемия коронавируса и введенные в России ограничения существенно изменили расклад в секторе коммерческой недвижимости. Тем не менее, капиталовложения в отрасль не потеряли своей актуальности.
Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE, прогнозирует, что в следующем году гостиничной рынок ждут замедление ввода нового гостиничного предложения, снижение количества деловых поездок, рост внутреннего туризма, сокращение глубины бронирований — из-за неопределенности люди будут отказываться от планирования поездок заранее.
Арендаторов привлекает способность коворкингов подстраиваться под потребности клиента, шанс уменьшать или увеличивать арендуемую площадь и даже досрочно разрывать договор аренды. Как показало исследование Циан, сегодня в Москве работает около 300 гибких офисов, при этом столица нуждается еще как минимум в 1300 площадках.
АФОС Аналитика
Важно! Использование данного анализа рынка или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки:
АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2022 г. Режим доступа — URL: https://www.esm-invest.com/analytics»
Спрос на объекты недвижимости определяется количеством занятых площадей и в конечном итоге выражается в качестве заполняемости помещений. В феврале 2022 года спрос на офисную недвижимость постепенно возвращается. По данным опрошенных риэлтерских компаний средний уровень заполняемости составляет порядка 75%, что на 10-15% выше, чем в 2022 г.
Таким образом, при нынешних темпах, в 2022 году вложения в офисную недвижимость, особенно класса А, будут стабильно расти. А отдельной инвестиционной привлекательностью будут обладать близкие к крупным дорогам экологичные многофункциональные бизнес-кластеры.
Для точного прогноза следует обратиться к последним зафиксированным показателям. Как показывают данные, в последний квартал 2022 года спрос на офисную недвижимость вырос на 2 %, даже несмотря на увеличение количества объявлений о продаже офисов. Кроме того, разница между 2022 и 2022 годами по уровню незанятых офисных площадей составила всего 2 процента. Денис Тросиненко, официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis, прогнозирует, что интерес инвесторов к офисной недвижимости будет увеличиваться пропорционально снижению числа заболевших коронавирусом и росту вакцинированных. Стереотип о том, что в 2022 году все продолжат работать из дома, не подтвердится. Люди постепенно будут возвращаться в офисы, так как целый ряд опросов свидетельствует о том, что на удаленном формате работать труднее, он приводит к стрессу и переработкам.
Что с рынком коммерческой недвижимости Москвы в 2022 году
В 2022 году эксперты прогнозируют совсем небольшой рост экономики — всего на 2%. Учитывая, что в прошлом году показатель упал почти на 4%, в целом для участников рынка коммерческой недвижимости все еще продолжается непростой период. Отдельные сегменты смогли пережить кризис без существенных потерь, тогда как в других отмечается резкая отрицательная динамика.
Самой устойчивой оказалась складская недвижимость. Инвесторы выбрали ее в качестве главного объекта для вложений — объем таких сделок в 2022 году достиг максимума за последние 7 лет и вырос в среднем на 20-30%. Более половины сделок в Москве пришлось на сектор электронной коммерции, что говорит о перспективах данного направления — интерес к онлайн-торговле в будущем должен только расти.
Коммерческая недвижимость: перспективы капиталовложений в 2022 году
Инвестиции в недвижимость всегда были достаточно популярны среди россиян, отличающихся своей консервативностью и осторожностью. Пандемия коронавируса и введенные в России ограничения существенно изменили расклад в секторе коммерческой недвижимости. Тем не менее, капиталовложения в отрасль не потеряли своей актуальности.
Значительные убытки в 2022 году понёс и гостиничный бизнес, однако его положение оказалось несколько легче, чем прогнозировалось. Уже летом минувшего года, когда между первой и второй волной заболеваемость пошла на спад, поток внутренних туристов начал восстанавливаться. Наиболее серьёзные потери понесли фешенебельные отели и крупные гостиницы, ориентированные, в первую очередь, на иностранных гостей. Легче перенесли пандемию небольшие отели, гостевые дома и хостелы. В целом сегмент гостиничной недвижимости видится сейчас достаточно перспективным, ведь количество туристов быстро вырастет, если коронавирусная инфекция будет побеждена. Из-за отложенного спроса поток туристов после окончания пандемии может быть даже выше средних значений за последние несколько лет.
Сравнительный анализ куда лучше вложить инвестиции в 2022 году? В жилую или коммерческую недвижимость
Все это привело к массовому оттоку денежных средств с депозитов, и их перенос в более понятные инструменты — покупку квартир. Однако небывалый ажиотажный спрос на рынке жилых помещений не сильно коснулся коммерческой недвижимости. Я связываю это с тем, что большая часть инвесторов не понимает, как спрогнозировать реальную окупаемость и доходность вложений в коммерческую недвижимость.
Доходность вложений в жилые помещения для последующей сдачи в аренду не изменилась (2–3% годовых). Те, кто успел войти в рынок новостроек в июне-июле, могут краткосрочно получить неплохую окупаемость инвестиций от продажи. Но те, кто не планирует заниматься краткосрочными спекуляциями, а хочет получать ежегодный доход, столкнутся с неминуемыми трудностями. Ремонт квартиры, если она куплена без отделки, большая конкуренция среди сдаваемых площадей, частая смена арендаторов.
Как я вижу рынок офисной недвижимости в 2022 г? Честно говоря, пока никак»
В 2022 г. мы вошли с уверенностью в том, что спрос, который сформировался в 2022-2022 гг., начнет давить на рынок. Ставки будут расти и расти, ведь свободных площадей становилось все меньше. Напомню, что в Нижнем Новгороде новых объектов не вводили на протяжении четырех лет, в Москве — в достаточном объёме на протяжении трех лет, в течение которых спрос превышал ввод новых помещений. За эти годы дефицит офисных площадей класса А/В снизился с 30% до 11-12%.
Конечно, консультанты рапортуют о том, что рынок коворкингов растет на 50% в год, но это, скорее вопрос низкого старта. Общее число коворкингов в России — меньше 1% от всего офисного рынка, например, Москвы. На мой взгляд, рынок будет развиваться, но существенного влияния он не окажет.
Knight Frank: предпосылок к росту спроса на офисы нет
Внедрение удаленного и гибкого рабочего форматов – вынужденный переход на удаленную работу в период самоизоляции в России воспринимался по-разному как среди руководителей, так и среди сотрудников. Тем не менее, стартовая эффективность постепенно снижалась в большинстве случаев, по мере снятия ограничений большинство компаний предпочли вернуть сотрудников в офисы, если иное очевидно не является более эффективным и полезным для производительности.
По словам Марии Зиминой, для того, чтобы повысить защищенность своего бизнеса, операторы гибких пространств стали в меньшей степени ориентироваться на привлечение крупной компании в спекулятивный гибкий офис, оставив этот продукт в пользование представителям малого и среднего бизнеса. Для больших компаний на рынке активно продвигается продукт сервисных гибких офисов в формате built-to-suit (BTS) под конкретную компанию, который является обособленным офисом арендатора, но в то же время сохраняет большинство «гибких» преимуществ спекулятивных пространств».
Во время кризиса именно арендаторы офисов класса В активно занимались оптимизацией, говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге Регина Волошенко. «Оптимизация площадей арендаторами в связи с сокращением издержек на аренду и переводом сотрудников на удалённую работу привела к тому, что освобождалось площадей больше, чем занималось новыми арендаторами. Наиболее показательна эта тенденция в центре города (Центральном и Петроградском районах), где арендные ставки остаются одними из самых высоких», — считает она.
В результате доля вакантных площадей в разгар кризиса выросла не так сильно, как могла бы. JLL оценивает её на данный момент в 8,4%. Но если в бизнес-центрах класса А пустует 4% площадей (на 0,5 п.п. выше, чем годом ранее), то в классе В — 10,7% (плюс 3,3 п.п.). Это также близко к оценке Knight Frank St Petersburg: до 6,5% в классе А и до 8,7% в классе В.
Таким образом, при нынешних темпах, в 2022 году вложения в офисную недвижимость, особенно класса А, будут стабильно расти. А отдельной инвестиционной привлекательностью будут обладать близкие к крупным дорогам экологичные многофункциональные бизнес-кластеры.
По словам Дениса Тросиненко, в 2022 году особую привлекательность приобретут бизнес-центры, которые соответствуют ряду критериев. Во-первых, близость к крупным транспортным артериям города. В Москве такими являются Третье транспортное кольцо, Ленинградское шоссе, МКАД и другие крупные дороги. Во-вторых, многофункциональность. Инвестиционную популярность приобретут те комплексы, которые выходят за рамки стандартных бизнес-центров. Те, которые вмещают себя максимально все нужные заведения. Ведь офисному работнику намного проще и безопаснее посетить ресторан, фитнес-центр и салон красоты в том же здании, где находится его офис, чем тратить время на дорогу. Наконец, в-третьих, экологичность, запрос на которую с каждым годом только увеличивается. Современный бизнес-центр должен обладать зелеными зонами и соответствовать международным эко-стандартам.
27 мая 2021 polrostov 315