Что будет с новостройками в 2022 если объект считается проблемным в московской области
Содержание
- 1 Что будет с новостройками в 2022 если объект считается проблемным в московской области
- 2 Требования к; застройщику по; 214‑ФЗ в; 2022 году
- 3 Долевое строительство с 2022 года: изменения
- 4 Московская область намерена к концу 2023 года закрыть проблему обманутых дольщиков
- 5 Игра на убывание: когда в Москве исчезнут жилые долгострои
В Московской области продолжается борьба с недобросовестными застройщиками. Еще недавно количество обманутых дольщиков достигало 108,5 тысячи. Сейчас их осталось около 40 тысяч, их не останется к 2023 году. Губернатор Андрей Воробьев рассказал, что отдать людям ключи от квартир недостаточно. В истории обманутых дольщиков есть еще один этап.
«Мы не оставим жителей без очевидных для качества жизни социальных объектов. Поэтому у нас очень большая социальная программа. Это при том, что Подмосковье каждый год продолжает расти. И мы большие ресурсы вкладываем в инфраструктуру: социальную инфраструктуру, дорожную инфраструктуру», — подчеркнул Воробьев.
Что будет с новостройками в 2022 если объект считается проблемным в московской области
По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать. Единый ресурс застройщиков включает в себя полную базу данных застройщиков жилья, осуществляющих в Российской Федерации жилищное строительство с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова добавила, что те покупатели, кто обладал какой-то запасной подушкой, смогли купить жилье лучшего качества и большей площади. Многие решились на быструю покупку доступного жилья благодаря низким ставкам льготной ипотеки.
В конце октября она говорила о том, что власти Московской области рассчитывают завершить строительство всех домов Urban Group до конца 2022 года.Urban Group — один из крупнейших в прошлом застройщиков жилья в Подмосковье, имеющий обязательства перед тысячами дольщиков на 80 миллиардов рублей. Арбитражный суд Московской области в июле 2022 года признал банкротами компании-застройщики группы.
Дольщики около 100 проблемных домов в Московской области получат денежные компенсации вместо квартир. Об этом сообщил глава Фонда дольщиков региона Виталий Донченко.
Он отметил, что на данный момент в Подмосковье насчитывается около 100 жилых комплексов (504 дома), строительство которых было заморожено на разных стадиях и решения о дальнейшей судьбе которых пока не принято. Строительная готовность более половины из них составляет 30-40 процентов.
Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
Прозрачность проектной документации застройщиков: теперь через ЕИСЖС (единую информационную систему жилищного строительства) в открытом доступе можно найти документацию о строительстве. При этом если в документы вносятся поправки – они также должны быть отражены на официальном сайте ЕИСЖС.
Время завершения строительства зависит от степени готовности объекта и от объемов работ по нему — от 6 до 24 месяцев.
Список проблемных новостроек в Подмосковье публикуется на сайте Министерства строительного комплекса Московской области и сегодня включает в себя 37 проектов. Наиболее остро ситуация складывается в Пушкинском районе, где насчитывается 6 недостроев. Всего в области примерно 6,5 тыс. обманутых дольщиков.
Сокращение доходов населения снизит число тех, кто сможет купить жилье. А те, кто взял ипотечный кредит и не сможет его выплачивать, будет стараться продать приобретенную ипотечную квартиру, ориентируясь изначально на рыночную цену, пополняя базу вторичного жилья и предложений по переуступке.
ЧТО СЕЙЧАС МЕНЯЕТСЯ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ ПО ЗАКОНУ?Главные изменения такие.А) До сих пор дом, ввод в эксплуатацию которого застройщик задерживал более чем на полгода, считался проблемным. Сведения о нем заносились в соответствующий реестр. Эта процедура давала дольщику определенные гарантии защиты его прав.
Весной в России начала действовать программа льготной ипотеки на покупку жилья в новостройке под 6,5% годовых (пока она продлена до 1 июля 2022 года). Низкие ставки применялись не только в сегменте новостроек — для вторичного рынка минимальная ставка 7,3% тоже оказалась востребованной. На такой шаг правительство было вынуждено пойти из-за проседания рынка, спровоцированного периодом самоизоляции.
Требования к; застройщику по; 214‑ФЗ в; 2022 году
- еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
- выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
- заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
- участвует в процедуре банкротства,
- приостановила деятельность по решению суда,
- не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
- не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.
Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2022 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.
Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.
Всего в этих жилых комплексах приобрели квартиры более 6 тыс. человек. Сроки завершения работ по каждому из проектов разные, в зависимости от степени готовности и возникших разрушений ввиду отсутствия консервации. План работ по каждому из ЖК прописан в дорожной карте, которая размещена на сайте регионального Фонда на странице объекта. Ключи дольщикам всех вышеперечисленных жилых комплексов вручат до конца 2023 года.
Работы стартуют в жилых комплексах «Решетниково» в Клину, «Симферопольский» в Подольске, начнется возведение дома на Серпуховской улице в Подольске, а также зданий в комплексах «Березовая роща» в Раменском, «Пушкарь» в Пушкине, «Митино Дальнее» и «Акваполис» в Солнечногорске, «Белые росы» в Котельниках, «Бекасово-Сити» в Наро-Фоминске, «Дом у реки» в Химках и «Покровский» в Сергиевом-Посаде. Строительство 16-го корпуса в «Новокосино-2» в Реутове войдет в активную фазу уже в конце августа.
До конца 2022 года Фонд защиты прав дольщиков Московской области готовится приступить к возобновлению строительства на 12 жилых комплексах, переданных ранее организации по решению Наблюдательного совета федерального Фонда дольщиков, сообщает пресс-служба фонда.
«Региональный Фонд работает чуть больше года и этот год был подготовительно-организационным и очень важным. Мы нарабатывали практику взаимодействия с Федеральным фондом, с судами, Росреестром. Потому что по каждому комплексу мы должны пройти судебную инстанцию, подписать соглашения и акты с конкурсным управляющим. И только после этого выходить на обследование и проектирование. В целом срок выхода на объекты строительства от момента принятия решения наблюдательным советом занимает от 10 до 12 месяцев. Наша команда проанализировала возможности оптимизации и сегодня срок выхода на объект занимает в среднем 5 – 6 месяцев. Это сокращение в два раза от номинальных планов. Проведенная подготовительная работа регионального Фонда позволяет нам в этом году заключить контракты на 54 дома вместо двух ранее запланированных. Соответственно, это позволит нам по ряду объектов досрочно завершить строительство и передать ключи дольщикам. Но работу по оптимизации сроков мы ведем постоянно и надеемся, что заявленное количество объектов увеличится», — резюмировал директор Фонда защиты прав дольщиков Московской области Вячеслав Бетин.
Пересмотр порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве жилья внесет значительные коррективы в себестоимость, а в ряде случаев и в сам формат таких проектов, считает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
Что же касается самого фонда, сейчас в его ведении семь проблемных новостроек: два в прежних границах города (ЖК «Академ палас» и ЖК «Малыгина, 12») и пять в Новой Москве (ЖК «Легенда», ЖК «Воскресенское», ЖК «Кокошкино», ЖК «Остров Эрин» и ЖК «Троицк Е-39»). Весь прошлый год фонд занимался переводом этих объектов на себя как на нового застройщика. Сейчас начинаются процессы технического обследования конструкций и разработки новой проектной документации — исходные проекты у строек, что долгое время стояли без движения, как правило, утеряны. По их завершении можно будет получить разрешения на строительство и наконец-то выйти на стройплощадку.
В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2022 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2022 года. Также полномочным органам запрещается в 2022 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».
Следует напомнить, что сначала программа действовала до 1 ноября этого года, но впоследствии была продлена. Первоначальный взнос снижен с 20 до 15 процентов. Положительный эффект о ставки с субсидией очевиден, считают эксперты рынка. Около 90 процентов выдачи ипотечных кредитов на новостройки приходится именно на кредиты, выданные в рамках льготной ипотеки.
Дольщики ЖК «Марьино Град» планируют устроить «мирное собрание граждан» 6 февраля на территории своего долгостроя. А 13 февраля граждане хотят выйти на митинг на площади 1905 года вместе с обманутыми дольщиками еще одного московского долгостроя ЖК «Царицыно».
Всего в данных жилых комплексах приобрели квартиры более 6 тысяч человек, которые уже в этом году увидят возобновление строительства своих домов. Сроки завершения работ по каждому из проектов разные в зависимости от степени готовности и возникших разрушений ввиду отсутствия консервации. План работ по каждому из ЖК прописан в Дорожной карте, которая размещена на сайте регионального Фонда на странице объекта. Ключи дольщикам всех вышеперечисленных жилых комплексов будут вручены до конца 2023 года.
До конца 2022 года Фонд защиты прав дольщиков Московской области готовится приступить к возобновлению строительства на 12 жилых комплексах, переданных ранее организации по решению Наблюдательного совета федерального Фонда дольщиков. По всем данным ЖК права на земельные участки и объекты незавершенного строительства переданы по решению Арбитражного суда региональному Фонду, сообщает пресс-служба подмосковного Фонда защиты прав дольщиков.
Работы стартуют в таких жилых комплексах как «Решетниково» в Клину, «Симферопольский» в Подольске, начнется возведение дома на Серпуховской также в Подольске. А также зданий в комплексах «Березовая роща» в Раменском, «Пушкарь» в Пушкино, «Митино Дальнее» и «Акваполис» в Солнечногорске, «Белые росы» в Котельниках, «Бекасово-Сити» в Наро-Фоминске, «Дом у реки» в Химках и «Покровский» в Сергиевом-Посаде. Строительство 16-го корпуса в «Новокосино-2» в Реутове войдет в активную фазу уже в конце августа.
«Региональный Фонд работает чуть больше года и этот год был подготовительно-организационным и очень важным. Мы нарабатывали практику взаимодействия с Федеральным фондом, с судами, Росреестром. Потому что по каждому комплексу мы должны пройти судебную инстанцию, подписать соглашения и акты с конкурсным управляющим. И только после этого выходить на обследование и проектирование. В целом срок выхода на объекты строительства от момента принятия решения наблюдательным советом занимает от 10 до 12 месяцев. Наша команда проанализировала возможности оптимизации и сегодня срок выхода на объект занимает в среднем 5 – 6 месяцев. Это сокращение в два раза от номинальных планов. Проведенная подготовительная работа регионального Фонда позволяет нам в этом году заключить контракты на 54 дома вместо двух ранее запланированных. Соответственно, это позволит нам по ряду объектов досрочно завершить строительство и передать ключи дольщикам. Но работу по оптимизации сроков мы ведем постоянно и надеемся, что заявленное количество объектов увеличится», — прокомментировал директор Фонда защиты прав дольщиков Московской области Вячеслав Бетин.
В связи с нарушением прав дольщиков в «Дорожную карту» включались три корпуса ЖК «Медовая долина» в ТиНАО – №№ 4, 5, 6. В данном ЖК застройщиком является ООО «Логитек» (корпорация «Баркли»). В 2022 году «Баркли» получила разрешение на ввод двух проблемных корпусов – №№ 4 и 6.
С начала 2022 года в Москве восстановлены права 2367 дольщиков проблемных объектов. Из 15 проблемных корпусов, введенных в эксплуатацию за 7 месяцев, 14 достраивались за счет внебюджетных инвестиций. Об этом сообщила Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
Механизм с привлечением стороннего девелопера используется при достройке одного из крупнейших «долгостроев» столицы – жилого комплекса «Марьино Град» в Филимонковском поселении. Этот ЖК достраивает компания Capital Group в статусе техзаказчика. С начала года введены в эксплуатацию 9 корпусов. Кроме того, в апреле 2022 года сдан в эксплуатацию корпус №4 ЖК Sky House на ул. Мытной – его строительство также завершает Capital Group.
«В настоящее время используются различные механизмы завершения строительства проблемных объектов. Есть комплексы, которые достраиваются за счет бюджета города, в том числе силами Московского фонда защиты прав дольщиков. Есть дома, достройка которых ведется сторонним инвестором. Иногда объект вносится в «Дорожную карту», но его продолжает строить действующий девелопер, привлекая дополнительные инвестиции или открывая кредитную линию. Во всех случаях объекты находятся на ежедневном контроле Комитета», – сообщила Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
По решению Минстроя России для достройки жилых комплексов обанкротившейся компании АО «СУ-155» привлекалась структура Банка ДОМ.РФ – ООО «РК Строй». В 2022 году эта структура завершила строительство последнего московского долгостроя АО «СУ-155», расположенного на Балаклавском проспекте. Финансирование завершения строительства объекта осуществлялось за счет средств федерального бюджета.
«4 сентября премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о подписании постановления Правительства РФ. По его словам, принятые изменения должны ускорить темпы достройки проблемных объектов и выплаты компенсаций за недостроенное жилье, – добавил Павел Лобачев. – Но только время покажет, не повлияет ли унификация методики расчета на объективность расчетов».
С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.
Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом. Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.
13 июля этого года в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения 1 . Адвокат Наталья Тарасова рассказала о поправках, касающихся эскроу-счетов. Прежде она напомнила, что с июля 2022 г. застройщиков обязали заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это значит, что в банке открывается специальный счет, на который перечисляются денежные средства покупателя недвижимости для передачи их застройщику. Деньги дольщика находятся в банке весь период строительства. Застройщик может их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию.
Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2022 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.
«Уже в этом году мы готовы вывести строителей на 54 объекта. Работы стартуют в таких жилых комплексах, как «Решетниково», «Симферопольский», начнется возведение дома на Серпуховской в Подольске, а также отдельных корпусов в ЖК «Березовая роща», «Пушкарь», «Митино Дальнее», «Акваполис», «Белые росы», «Бекасово-Сити», «Дом у реки» и «Покровский». Строительство 16-го корпуса в «Новокосино-2» уже ведется», — продолжает директор.
«Когда их дома признавались проблемными, облегчить финансовое бремя, рефинансировав кредит, они не могли. Банки не вели реструктуризацию займов по проблемным объектам. Теперь такая возможность есть, — объясняет Бетин. — Как только Арбитражный суд выносит решение и передает полномочия по определенному ЖК нам, его исключают из реестра проблемных. С этого момента банк «ДОМ.РФ» готов рассматривать рефинансирование ипотечных кредитов дольщиков этого объекта».
Чаще всего на этих встречах людей интересует, есть ли у фонда деньги на достройку их объекта. По словам главы фонда, как раз об этом волноваться не стоит — деньги есть. Финансирование идет из бюджетов разного уровня. 30% стоимости компенсирует бюджет Московской области, 70% — федеральный. Все источники подтверждены и в бюджетах лимиты заложены.
Региональный фонд работает в Подмосковье чуть больше года, за это время была наработана практика взаимодействия с федеральным фондом, судами и Росреестром. На практике это выглядит так: первым делом фонд обращается в Арбитражный суд и Росреестр Московской области, которые передают ему все права по объекту. Организация подписывает договор и акт с конкурсным управляющим, ведущим сбор сведений по ЖК.
«Мы проводим тщательное инженерное обследование объектов, несущих конструкций, качества использованных материалов и т.д. Обязательно проводим геологические исследования. И в зависимости от результатов обследования ведем проектирование. Если проект проходит госэкспертизу, тогда подрядчик выходит на стройплощадку», — говорит Бетин.
Но обвала (в том числе цен) не будет. Желающих купить квартиры без субсидированной ставки, возможно, станет меньше, в связи с чем рынок войдет в легкую стагнацию, не будет такого активного роста цен, как сейчас, считает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». «Рынок отреагирует стагнацией, снижения цены уже не будет, а если будет, то в рамках акций и скидок, но не более 3-5%. Возможно временное снижение спроса, на 2-3 месяца. Далее рынок адаптируется», — соглашается Александр Пасько. А если льготную ипотеку продлят, рост цен по итогам 2022 года не превысит 15%, прогнозирует Мищенко. «Если же на политической и экономической арене произойдет что-то существенное, что сможет взбудоражить людей, вполне возможно, что они продолжат скупать недвижимость, и тогда рост цен может достигнуть и 35%», — заключает Мищенко.
Застройщики — основные бенефициары сложившейся ситуации. По итогам десяти месяцев 2022 года выручка российских застройщиков увеличилась на 9% год к году, оценивает Алексей Попов из ЦИАН. Отчасти причина роста цен на квартиры — не только льготная ипотека, но и драматическое сокращение предложения. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в Москве с начала года предложение сократилось на 32%, в области — на 45%. В начале декабря 2022 года покупателям было доступно 93 000 квартир и апартаментов, а сейчас — 65 000, подтверждает Попов. Сокращение предложения — часть стратегий некоторых девелоперов, которые в этом году ввели меньшее число объектов, рассуждает Алексей Попов: застройщики поддерживают искусственные дефицит, который стимулирует спрос, не все объекты с полученным разрешением на строительство выведены в продажу.
Рынок после завершения программы будет зависеть от действий ЦБ. По словам Владимира Щекина, по завершению прошлых программ субсидирования ставки не увеличивались обратно, так как за время действия льгот ЦБ снижал ключевую ставку. «Нет уверенности, что сейчас будет так же, поэтому ставки могут повыситься с текущих 5-6% до 7-8%. Это будет означать снижение спроса, причем довольно быстрое. Это не вызовет массовых банкротств, ведь уже половина застройщиков возводит дома на средства проектного финансирования, но ничего хорошего в исчезновении покупателей нет — вернутся ли они, когда дома будут достроены?» — рассуждает Щекин. Алексей Попов напоминает, что ипотечные ставки (даже обычные, не льготные) находятся на рекордно низких уровнях и что ЦБ анонсировал продолжение корректировки ключевой ставки вниз и в 2022 году. «Ипотека останется «доступной», обычная ипотека по своим условиям будет постепенно приближаться к льготной. Повторения ситуации 2015 года, когда кредиты на жилье под 16-17% годовых стали неподъемными для абсолютного большинства населения, пока не просматривается», — говорит эксперт.
Январь и февраль — традиционно «тихие» месяцы на рынке недвижимости, цены, скорее всего, будут сохраняться на уровне декабрьских значений, рассуждает Ильдар Хусаинов — зато вторая волна спроса может возникнуть в марта 2022 года. С ним согласен и Александр Пасько из группы «МИЦ»: «Если смотреть на весенне-летний период 2022 года, то мы ожидаем второй волны рекордного спроса. Ей будут способствовать выходы новых проектов, нормализация эпидемиологической обстановки, ну и, конечно, окончание действия ипотеки с господдержкой».
Высокую активность на рынке подтверждают и застройщики. Директор по продажам ГК «МИЦ» Александр Пасько говорит, что в третьем квартале в Подмосковье и Новой Москве было зарегистрировано на 26% больше сделок по ДДУ к аналогичному периоду 2022 года, а цены в проектах компании за второе полугодие выросли на 20-25%. У «Инграда» за год цены выросли на 6-10%, сообщили в компании. За девять месяцев года продажи недвижимости ПИК выросли на 52% в годовом выражении, у ЛСР — на 16%, свидетельствуют отчеты компаний.
Инвестиции в недвижимость — это моя специализация и понимаю в этом хорошо. Рынок недвижимости и прост, и сложен одновременно.\n\nОднажды я делал обзор новостроек Москвы. И пусть это будут даже новостройки Москвы бизнес класса, всё равно это на данный момент не изменит моего решения. Спасибо за просмотр.
Если сроки переносятся, но строительство идет, причем нормальными темпами, волноваться не нужно. Куда хуже, когда объект «замораживается», то есть на площадке никакие работы не осуществляются. В таком случае необходимо оперативно связаться с застройщиком, выяснить причины остановки строительства и потребовать назвать новые сроки сдачи дома.
До этого право на распоряжение средствами не имеют ни банки, ни застройщики, ни физ. лица. Для аккумулирования активов на строительные работы застройщик может задействовать личные деньги либо же кредитные средства, обратившись в кредитную организацию за целевой ссудой, предоставленной под процент.
Перечень проблемных объектов на территории Москвы публикуется на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства и включает на сегодняшний день 20 проектов: 11 на территории Москвы в старых границах и 9 в Новой Москве. Всего в Москве насчитывается 556 обманутых дольщиков.
Есть и инвестиционные предпосылки. Согласно опросу ВЦИОМ, россияне считают жилье самым привлекательным активом для вложений, и этот интерес будет усиливаться из-за введения налога на депозиты, падения ставок по депозитам и ослабления рубля. На фоне высокого спроса цены всегда повышаются».
Долевое строительство с 2022 года: изменения
Компании по-прежнему смогут привлекать средства частных инвесторов, что не запрещено действующим законом. Но оплата договоров будет осуществляться по другой схеме. Средства будут перечисляться не застройщику, а на специальный эскроу-счет. А банк в свою очередь будет осуществлять проектное финансирование строительства. Застройщик сможет получить деньги только после успешной сдачи объекта в эксплуатацию. В связи с этим вести строительство он будет вынужден за счет собственных ресурсов или кредитования. Если работы прекратятся или застройщик признает себя банкротом, инвесторы смогут вернуть свои вложения. Но дольщик в свою очередь лишен права досрочно забрать деньги. По закону это можно сделать только в том случае, если строительная компания нарушит условия договора проектного финансирования.
Правительство решило не усугублять ситуацию и разработало план поэтапного переход к проектному финансированию. Согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2022 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:
- дольщики внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
- готовность объекта недвижимости составляет 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное освоение выделенной территории (например, будет возведена школа, детский сад, поликлиника);
- готовность от 6%, но работы проводит системообразующая, крупная компания (в частности, если она заканчивает строительство проблемного объекта недвижимости другого застройщика с обманутыми дольщиками).
Сокращение объема предложения поспособствует повсеместному росту цен на рынке недвижимости. Такая тенденция будет наблюдаться как в сегменте первичного, так и вторичного жилья. Соответственно, граждане со сравнительно небольшими доходами не смогут приобретать новое жилье. И им придется дольше копить деньги на такую покупку.
В целях повышения уровня защиты потребительских прав был принят закон, который фактически лишает граждан возможности принимать долевое участие в строительстве. Соответствующие изменения полноценно заработают в 2022 году. Нововведения призваны исключить вероятность появления новых долгостроев, инвесторами которых являются частные лица. Впрочем, по мнению целого ряда экспертов, текущие законодательные инициативы могут поспособствовать сокращению объемов строительства. А граждане не смогут решать свои жилищные вопросы ввиду отсутствия доступной по цене недвижимости.
Московская область намерена к концу 2023 года закрыть проблему обманутых дольщиков
По поручению губернатора Московской области Андрея Воробьева до конца 2023 года усилиями регионального Фонда защиты прав дольщиков должны быть достроены все проблемные дома — это более 2 млн кв.м жилой площади. Там же, где по ряду причин достройка невозможна, люди получат денежные компенсации. География работы фонда распространяется на 38 городских округов Подмосковья. В каждом из них живут люди, которые не первый год ждут свои законные квадратные метры. Многие застройщики проблемных объектов уже признаны банкротами, по остальным идут судебные дела. Именно такой путь — через банкротство девелоперов — позволяет запустить новый механизм решения проблем дольщиков.
Вся необходимая информация есть на специальной страничке для дольщиков Московской области, на нее можно перейти с сайта ДОМ. РФ или через ссылку на портале регионального фонда. Там написано, куда нужно обращаться, как оформлять заявления, какие документы следует приложить. Специалисты фонда также охотно консультируют дольщиков по всем насущным вопросам.
Когда летом 2022 года губернатор Андрей Воробьев давал обещание президенту закрыть за 3 года проблему обманутых дольщиков, в Московской области насчитывалось порядка 24 тысяч таких граждан, включая дольщиков Urban Group. Эти люди приобретали квартиры на стадии строительства у нерадивых или нечестных застройщиков. В результате остались и без денег, и без недвижимости. Теперь они уповают на помощь государства, надеются, что за счет бюджета замороженные стройки будут наконец завершены и им вручат долгожданные ключи от квартир. О том, как этот весьма болезненный вопрос решается в Подмосковье, «МК» рассказал директор регионального Фонда защиты прав участников долевого строительства Вячеслав БЕТИН.
«В этом году областному фонду, по решению наблюдательного совета Федерального фонда защиты прав дольщиков, были переданы права на земельные участки 23 жилых комплексов, где расположены 84 дома, — рассказывает Вячеслав Бетин. — В них должны получить квартиры больше 8 тыс. дольщиков. Кроме того, до конца лета мы ожидаем передачу прав примерно на 70 домов, и это еще порядка 1,5 тыс. дольщиков. Так что в ближайшие три года фонд должен заняться судьбой 9,5 тыс. человек. До конца 2023 года мы должны не только документально пройти весь путь от передачи прав, проектирования, обследования, но и достроить объекты, передать людям ключи от их долгожданных квартир».
«Когда их дома признавались проблемными, облегчить финансовое бремя, рефинансировав кредит, они не могли. Банки не вели реструктуризацию займов по проблемным объектам. Теперь такая возможность есть, — объясняет Бетин. — Как только Арбитражный суд выносит решение и передает полномочия по определенному ЖК нам, его исключают из реестра проблемных. С этого момента банк «ДОМ.РФ» готов рассматривать рефинансирование ипотечных кредитов дольщиков этого объекта».
Игра на убывание: когда в Москве исчезнут жилые долгострои
Например, полностью введен в эксплуатацию ЖК «Спортивный квартал», что в поселке Марьино в 18 км от МКАД по Киевскому шоссе. В качестве технического заказчика его достраивала компания Capital Group, а общая площадь всех 15 корпусов, строительство которых требовалось завершить, составила 120 тыс. кв. м. В той же локации та же компания в 2022 году сдала первую очередь еще одного долгостроя — ЖК «Марьино град». По словам заместителя руководителя столичного управления Росреестра Марии Макаровой, речь о шести корпусах, которые по завершении достройки поставлены на кадастровый учет и где первый дольщик оформил право собственности на свою квартиру в канун Нового года. Сейчас оформление собственности на жилье в этих корпусах продолжается.
Далеко не все долгострои, попавшие в список проблемных, можно достроить в принципе. Иногда надолго заброшенная стройка находится в таком состоянии, что проблемы дольщиков, когда-то инвестировавших в ее строительство, разумнее решать как-то иначе. То же касается ситуаций, когда стройка по факту и не начиналась, а вокруг площадки идет множество судебных споров, тянущихся годами. Такие примеры в Москве тоже есть. Среди них ЖК «Мегаполис», который планировалось возвести на улице Салтыковская на востоке Москвы. Из-за отсутствия разрешительной документации строить его так и не начали, что не помешало застройщику собирать с граждан деньги в счет будущих квартир и по предварительным договорам купли-продажи, а также договорам соинвестирования назаключать сделок на 39 тыс. кв. м.
Эти два списка не вполне идентичны: в реестре объектов может быть больше, чем в «карте». Что логично, ведь сначала формируется реестр, а затем на его основе — «дорожная карта». Но чем меньше в этих двух базах отличий, тем лучше местные органы власти контролируют деятельность застройщиков, не допускают их попадания в разряд проблемных и помогают тем, кто все же оказался в трудной ситуации, самостоятельно решать возникшие проблемы. Особенно это касается крупных регионов с активно ведущимся жилищным строительством. В Москве ситуация как раз такая.
По данным председателя Москомстройинвеста Анастасии Пятовой, суммарная площадь достроенных в прошлом году проблемных домов составила 386 тыс. кв. м, что в 2,5 раза больше, чем в доковидном 2022-м (тогда было введено в эксплуатацию 153 тыс. кв. м). Это рекордный показатель не только за два последних года, но и за целое десятилетие. Если перевести эти данные в корпуса, получится 34 дома в восьми жилых комплексах, расположенных как в прежних границах города, так и в Новой Москве.
Узнать, какие новостройки считаются долгостроями, можно разными способами. Например, они перечислены в Едином реестре проблемных объектов, который в последние годы ведет ДОМ.РФ. Находится этот реестр на том же ресурсе, где размещена Единая информационная система жилищного строительства. Основные критерии попадания в реестр — это нарушение более чем на шесть месяцев сроков ввода новостройки в эксплуатацию либо передачи квартир дольщикам, а также наличие процедуры банкротства, введенной в отношении застройщика.
12 Мар 2022 polrostov 296