Продажа Недвижимости Акт Приема Передачи После Регистрации
Содержание
- 1 Акт приема-передачи квартиры
- 2 Акт приема передачи квартиры
- 3 Акт приема передачи при продаже квартиры: тонкости, ошибки, нюансы
- 4 Передаточный акт к договору купли продажи квартиры – Образец, бланк 2022 года
- 5 Передаточный акт к договору купли-продажи дома и земельного участка
- 6 ВС указал на недопустимость отсутствия фактической передачи квартиры по договору купли-продажи
- 7 Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры: для чего нужен, правила составления, форма и образец
Акт приема-передачи квартиры
Акт приема-передачи квартиры не является самостоятельным документом. Его формируют как приложение к договору купли-продажи или аренды квартиры. Сами по себе оба документа — акт и договор — не имеют юридическую силу. Акт фиксирует факт передачи объекта от продавца покупателю или от арендодателя арендатору. Сторонами сделки могут выступать как физические лица, так и юридические. Рассмотрим, как правильно оформить акт приема-передачи квартиры юрлицам.
- наименование;
- адрес;
- общая и жилая площадь;
- количество комнат;
- внешний вид квартиры (состояние потолка, окон, стен, пола и т.д.);
- указание, что все коммуникации в норме: водопровод, электрика, отопление и т.д.;
- указание на наличие интернета, пожарной сигнализации (если есть);
- список дефектов и недостатков, обнаруженных при осмотре (рекомендуется описывать их подробно, чтобы в дальнейшем после подписания акта у покупателя и арендатора не было претензий);
- перечень документов, которые стороны сделки хотят приложить к акту.
«С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования распоряжения недвижимым имуществом. И именно с этого момента у собственника возникает риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества. При этом исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем, могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.
Переход права собственности на недвижимое имущество имеет определенную специфику. Согласно ст. 223 (п. 2) ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (этот момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена (как правило, так и происходит) уже после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), хотя отчуждатель уже юридически утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.»
Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).
Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.
Кроме того, по его мнению, из определения ВС можно сделать вывод о необходимости проверять продавца перед покупкой квартиры по картотеке судебных и арбитражных дел на предмет возможного банкротства, а также хранить платежные документы на случай оспаривание сделки и осматривать квартиру перед покупкой.
Таким образом, ВС отменил решения нижестоящих судов по данному делу. При этом он отменил определение первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Ингуловой и признал не возникшим право собственности Решетникова на квартиру. Требование о признании права собственности Ингуловой на недвижимость Суд признал подлежащим пересмотру в АС г. Москвы. В остальной части определение первой инстанции оставлено в силе.
Затраты на приобретение объектов недвижимости, не оформленные документами, подтверждающими их госрегистрацию в установленных законодательством РФ случаях, учитываются на балансе принимающей стороны (покупателя) наряду с собственным имуществом (п. 41 Положения по ведению бухучета и отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н). При этом нормативными актами бухгалтерского учета допускаются два способа учета объектов недвижимости. Первый способ — недвижимость может числиться в составе вложений во внеоборотные активы на счете 08 до даты госрегистрации. Второй способ — допускается досрочное (т.е. до регистрации права собственности) включение покупателем недвижимости в состав ОС с выделением ее на отдельном субсчете к счету 01 «Имущество, по которому документы поданы на госрегистрацию». При этом в соответствии с п. 52 Методических указаний по учету ОС для включения незарегистрированного объекта в состав ОС должны выполняться два условия: 1) документы переданы на государственную регистрацию; 2) объект ОС фактически эксплуатируется. Выбор способа учета незарегистрированного, но уже фактически эксплуатируемого имущества осуществляется главным бухгалтером организации при формировании учетной политики организации и утверждается руководителем.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земля, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, перемещение которых без ущерба для них невозможно. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ). За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в соответствии с российским налоговым законодательством взимается государственная пошлина. Ее размер для организаций составляет 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Акт приема передачи квартиры
BAЖНO. Пocлe cocтaвлeния дoкyмeнт нeoбxoдимo пepeчитaть, иcключить нaличиe oшибoк. 3aкoнoм нe тpeбyeтcя peгиcтpиpoвaть блaнк в гocyдapcтвeнныx opгaнax либo зaвepять eгo y нoтapиyca. Нo мoжнo oбpaтитьcя к пocлeднeмy зa пoмoщью в дoкyмeнтaльнoм coпpoвoждeнии финaнcoвoй oпepaции.
Coбcтвeнник или жильцы квapтиpы мoгyт дo пocлeднeгo pacпoлaгaтьcя co cвoим имyщecтвoм в нeй. Чтoбы нe вoзникaлo нeдopaзyмeний cтopoнaм нeoбxoдимo oпpeдeлитьcя c мoмeнтoм ocвoбoждeния пoмeщeний пocлe тoгo, кaк ee пpoдaли. 3aкoнoдaтeльнo этo oбoзнaчaют кaк юpидичecкoe и фaктичecкoe ocвoбoждeниe:
Акт приема передачи при продаже квартиры: тонкости, ошибки, нюансы
Основной целью акта приема-передачи недвижимого имущества, является документальная фиксация состояния предмета купли-продажи. Имея на руках подписанный акт, у сторон не будет оснований обвинять друг друга в возможной порче имущества в момент его передачи или на протяжении некоторого срока после заключения сделки.
Мы, ___________________, _________________ (полная информация о стороне — год рождения, место рождения: г. ____________, паспорт ________________, выдан _____________________________________________ года, код подразделения __________, зарегистрирован по адресу: г._____________________________________), далее именуемый Продавец, с одной стороны, и
___________________, _________________ (полная информация о стороне — год рождения, место рождения: г. ____________, паспорт ________________, выдан _____________________________________________ года, зарегистрирован по адресу: г._____________________________________), далее именуемый Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, руководствуясь требованиями статьи 556 ГК, принимая во внимание условия Договора купли-продажи недвижимости от ___________ №__________________________________, заключенным «____»_____________ 201__ года в городе ______ между Продавцом и Покупателем, составили этот акт о следующем:
Передаточный акт к договору купли продажи квартиры – Образец, бланк 2022 года
Если против регистрации собственности в Росреестре возражений нет, то оформление приемопередаточного акта большинство граждан считают необязательной процедурой, так как, дата сделки отображена в договоре купли-продажи (ДКП). Тем не менее, покупатели недвижимости вынуждены выполнять установленные законодательные нормы и оформлять такой бланк.
Примечание. В некоторых обстоятельствах в ППА могут быть отображены отлагательные условия. К примеру, если продавец не успел выписаться, то может отображаться условие, что акт получает юридический статус только после выписки продавца из жилой площади. Возможно включение прочих условий, которые могут быть важными для участников сделки.
Переход права собственности на недвижимое имущество имеет определенную специфику. Согласно ст. 223 (п. 2) ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (этот момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена (как правило, так и происходит) уже после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), хотя отчуждатель уже юридически утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.»
«С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования распоряжения недвижимым имуществом. И именно с этого момента у собственника возникает риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества. При этом исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем, могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.
Передаточный акт к договору купли-продажи дома и земельного участка
В этом акте, как и в договоре купли-продажи указываются все важные характеристики передаваемой недвижимости, в том числе и её фактическое состояние на момент передачи. Принимающая сторона соглашается принять эту недвижимость в таком состоянии. Это подтверждает её подпись в акте передачи. Это свидетельство того, что покупатель не имеет претензий к состоянию объекта.
Нотариальное заверение акта необходимо в случае заверения самого договора купли-продажи. Но в любом случае это логичный этап, поскольку он повышает гарантии прозрачной и законной сделки. Нотариус проверит все документы и сам акт на наличие в нём ошибок и противоречий закону. К тому же, он убедится в добровольном заключении сделки и дееспособности её сторон. Благодаря этому показания нотариуса будут весомым доказательством в суде, в случае конфликтов в будущем.
ВС указал на недопустимость отсутствия фактической передачи квартиры по договору купли-продажи
Верховный Суд пояснил, что к отношениям, касающимся исполнения договора об отчуждении квартиры Решетникову, применяются положения параграфа 7 гл. 30 ГК. Так, в соответствии с п. 1 ст. 549 Кодекса основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача недвижимости в собственность покупателю. Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации. Одновременно п. 1 ст. 556 Кодекса устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: оно обязательно оформляется подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абз. 1); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2).
Однако, заметила высшая инстанция, в настоящее время судебная коллегия лишена возможности удовлетворить требование Ингуловой, поскольку, как пояснили в судебном заседании ее представитель, представители финансового управляющего и Решетникова, после истребования дела Верховным Судом был подписан договор о дальнейшем отчуждении квартиры иному лицу, переход права собственности к которому зарегистрирован в ЕГРН. Последний правообладатель к участию в деле не привлечен.
Рассказываю, как это работает на практике исключительно в Московской области. Допустим, Вы подписали акт на следующий день после получения застройщиком акта ввода на объект. Одновременно с выдачей акта ввода Минстрой Московской области передает сведения для постановки дома (и квартир в нем) на кадастровый учет в Регпалату. Если проект строительства полностью соответствует тому, что построено, постановка на кадастр занимает одну неделю. Если регистратор найдет несоответствия, нужно будет вносить изменения в документы, что может продлить этот этап на срок до месяца.
Таким образом, при условии, что все будет проходить гладко, процесс может занять до трех недель. Если сделка ипотечная, Вам нужно будет еще заказать отчет об оценке и закладную от банка, это еще дней 10 максимум. В общем, даже при самом худшем сценарии через три месяца после получения квартиры Вы должны уже прописаться.
Пример 2. Рассмотрим ситуацию, приведенную в примере 1, с точки зрения покупателя — фирмы «Лига». Предположим, что учетной политикой фирмы «Лига» предусмотрен обособленный учет здания на счете 01. Здание введено в эксплуатацию в январе 2006 г. Документы на госрегистрацию поданы в феврале 2006 г., госрегистрация состоялась в марте 2006 г. В январе 2006 г. в бухгалтерском учете фирмы «Лига» делаются следующие проводки: Дебет 60 — Кредит 51 — 3 540 000 руб. — в соответствии со счетом и договором купли-продажи стоимость здания оплачена продавцу; Дебет 08 — Кредит 60 — 3 000 000 руб. — учтена стоимость здания в составе вложений во внеоборотные активы на дату подписания акта приема-передачи; Дебет 19 — Кредит 60 — 540 000 руб. — учтен НДС по зданию; В феврале 2006 г.: Дебет 01/ «ОС, документы по которым поданы на госрегистрацию» — Кредит 08 — здание, принято к учету в составе ОС.
Глава 21 НК РФ не устанавливает никаких особых правил применения налоговых вычетов «входного» НДС по расходам на приобретение объекта недвижимости. С 1 января 2006 г. для вычета «входного» НДС уже не важен факт оплаты приобретенных товаров. Вычеты НДС по приобретенным ОС осуществляются в общеустановленном порядке при одновременном выполнении следующих трех условий, предусмотренных статьями 171, 172 НК РФ: 1) ОС приобретены для операций, облагаемых НДС; 2) ОС приняты к учету; 3) имеется должным образом оформленный счет-фактура поставщика, в котором сумма НДС выделена отдельной строкой. Таким образом, для вычета «входного» НДС покупатель должен иметь счет-фактуру от продавца недвижимости. А продавец, как мы писали выше, должен оформить счет-фактуру в течение 5 дней с момента госрегистрации прав на недвижимое имущество покупателем, т.е. в нашем примере в марте 2006 г. Но предположим, что в условиях примеров 1 и 2 продавец при продаже здания руководствовался рекомендациями Минфина: отразил реализацию имущества для целей налогообложения в момент передачи недвижимости по акту приема-передачи (т.е. в феврале 2006 г.) и выдал покупателю здания счет-фактуру. В этом случае, на наш взгляд, покупатель здания может принять НДС к вычету в феврале 2006 г. в момент принятия здания к учету в составе ОС (при соблюдении остальных условий, предусмотренных статьями 171, 172 НК РФ). При этом нужно иметь в виду следующее. Абзацем 3 п. 1 ст. 172 НК РФ предусмотрено, что по объектам ОС вычет НДС производится в полном объеме после принятия на учет данных ОС, в том числе оборудования к установке. Из буквального прочтения данной нормы Кодекса следует: если недвижимое имущество учтено на счете 08, то принять к вычету «входной» НДС покупатель сможет только после того, как недвижимость будет переведена в состав ОС. И такой позиции, как правило, придерживаются налоговые органы на местах. Но у Минфина на этот счет другое мнение. Специалисты финансового ведомства считают, что принять «входной» НДС к вычету покупатель недвижимого имущества может и до перевода объекта недвижимости на счет 01 при условии ввода объекта в эксплуатацию и подачи документов на госрегистрацию (см. письмо от 13.07.2005 N 03-04-11/158). То есть, по мнению Минфина, принять НДС к вычету можно и в том случае, если недвижимое имущество до момента госрегистрации продолжает учитываться покупателем на счете 08. Какой позиции придерживаться — решать вам. Позиция Минфина России, конечно, выгодна налогоплательщикам, поскольку позволяет заявить вычет раньше. Но нужно учитывать, что вычет НДС до момента принятия здания к учету на счете 01 может привести к спору с налоговым органом.
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры: для чего нужен, правила составления, форма и образец
Каждому известно, что при покупке жилья (особенно на вторичном рынке) составляется договор купли-продажи, а также другие необходимые документы. Помимо договора, в их число входит и акт передачи квартиры по договору купли-продажи (ст. 556 ГК РФ). Практика показывает, что не все его хотят оформлять, а зря.
Это может оказать неоценимую помощь в будущем, как продавцу, так и покупателю, в случае возникновения каких-либо споров. Кроме того при перерегистрации прав в регистрационной службе у регистратора не будет дополнительных вопросов и требований к участникам сделки.
- Продавец, подписавший акт приема-передачи земельного участка с домом к договору купли-продажи недвижимости, подтверждает факт отсутствия претензий к покупателю и полную передачу денежных средств.
- Покупатель в акте приема-передачи земельного участка с домом к договору купли-продажи недвижимости расписывается в том, что принято имущество в том состоянии, которое его устраивает и претензий к продавцу не имеет.
16 Апр 2021 polrostov 420
- Указание в акте данных участников сделки является обязательным.
- Необходимо описать в акте данные недвижимости, включая ее состояние.
- В составленном акте должны быть отмечены данные договора купли-продажи передаваемого недвижимого имущества.
- Обе стороны должны подтвердить отсутствие претензий по сделке, о чем ставятся в соответствующей графе подписи участников приема-передачи.
