Акционерным Обществом Пригородный Для Приобретения Техники Была Взята Ссуда В Коммерческом Уралпромстройбанке Под Залог Земельного Участка Размером 11,5 Га И Расположенных На Нем Хозяйственных Построек, Жилых Зданий, Дорог И Плодовых Насаждений Однако Свои Обязательства По Договору Залога Недвижимого Имущества (Ипотеки) Зао Пригородный Перед Банком Не Выполнило Каков Порядок Действий Уралпро
Содержание
- 1 Дело NФ04-1472/2016 по делу N А45-3728/2015
- 2 Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества
- 3 Определение Верховного Суда РФ от N 310-ЭС17-20379 по делу N А14-15138/2016
- 4 Арбитражный суд Амурской области
- 5 Как взять кредит под залог недвижимости
- 6 Залог при финансировании строительства
- 7 Глава 6
- 8 В каком банке взять ипотеку на земельный участок (документы, требования)
- 9 Глава XI
Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.
В заявлении от 12.07.2016 о предоставлении в собственность части (3/4) спорного земельного участка с кадастровым номером 36:34:0515012:77 площадью 40 000,00 кв. м Кольцова И.В., ссылаясь на статьи 39.3, 39.20 ЗК РФ, указывала на нахождение на земельном участке сооружений: свинарника площадью 1019,9 кв. м, водонапорной башни и артезианской скважины, ограждения протяженностью 637,3 м, 3/4 доли которых принадлежит ей на праве собственности.
Дело NФ04-1472/2016 по делу N А45-3728/2015
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Банк (и истец, как его правопреемник) является добросовестным залогодержателем, на которого не должны распространяться риски последствий признания права собственности за третьими лицами на имущество.
Согласно части 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.
Отменяя определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда и оставляя в силе решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 19 сентября 2011 г., президиум Краснодарского краевого суда исходил из того, что вывод суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) названного договора залога является правильным. Так же суд кассационной инстанции пришел к выводу, что срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.
Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из основных принципов земельного законодательства является единство земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Сидорова заказала в ателье костюм. Из-за болезни мастера-закройщика примерка костюма неоднократно откладывалась. Когда же состоялась первая примерка, выяснилось, что костюм может быть изготовлен на 2 месяца, позже обусловленного договором срока. Кроме того, по ошибке мастера-закройщика принадлежащий Сидоровой материал был раскроен по другому фасону, нежели тот, который оговаривался при заказе. Сидорова потребовала расторжения договора и возмещения убытков. Ателье считает, что еще может выполнить заказ, хотя и с нарушением обусловленного договором срока. Оно предложило Сидоровой сшить костюм из своей ткани, которая по сравнению с тканью Сидоровой обладает более высокими качественными характеристиками. По мнению работников ателье, Сидорова завысила цену своего материала, поскольку имеющаяся в ателье точно такая же, только другого цвета ткань, в четыре раза дешевле. Сидорова обратилась с иском в суд. Как решить дело? Смотреть решение
1. Истек ли срок исковой давности для предъявления иска?
2. Какое влияние на течение срока давности оказали упомянутые обстоятельства: частичная оплата Сидоровым произведенной Ивановым работы и обещание произвести окончательный расчет в ближайшее время; нахождение Иванова в составе Вооруженных Сил, переведенных на военное положение.
3. Что изменилось бы, если бы Иванов просто проходил военную службу?
Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества
Понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».
Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Определение Верховного Суда РФ от N 310-ЭС17-20379 по делу N А14-15138/2016
12.01.2016 Кольцова И.В. обратилась в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:34:0515012:77 для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, которое ею было отозвано.
Испрашиваемый предпринимателем земельный участок, площадь которого составляет 4,0 гектара, не может быть предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства в силу статьи 10 Закона Воронежской области N 25-ОЗ, согласно которой максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, составляет 1,5 гектара, в том числе за границами населенных пунктов — 1 гектар.
Согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, указанной в п. 11 Постановления от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя положения п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона N 102-ФЗ, судам необходимо учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.
В абз. 2 п. 45 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что при разрешении споров в соответствии с нормой п. 3 ст. 340 ГК РФ необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.
Арбитражный суд Амурской области
Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.07.2014 с ответчика в пользу истца взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания, судебные расходы по уплате государственной пошлины, судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы. Обращено взыскание на заложенное по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания имущество: земельный участок и нежилое здание; установлена начальная продажная цена заложенного имущества.
В соответствии с условиями кредитного договора, обеспечением кредита является залог (ипотека) прав требования участника долевого строительства по договору залога на период оформления права собственности заемщика на объект недвижимости и залог (ипотека) объекта недвижимости, который оформляется одновременно с регистрацией объекта недвижимости в собственность заемщика.
Как взять кредит под залог недвижимости
Все ненужные кредитные карты тоже лучше закрыть. Даже если не пользуетесь кредиткой, в какой-то момент можете израсходовать весь лимит — и тогда придется платить ежемесячный платеж. Поэтому при расчете платежеспособности банк учитывает даже кредитные карты без долга на данный момент.
- Максимальная сумма — это главное преимущество кредита под залог недвижимости. Она зависит от стоимости объекта и в разных банках может достигать 10—30 млн рублей.
- Выгодная ставка: залог позволяет снизить ставку и, как следствие, увеличить максимальный срок кредита и уменьшить ежемесячный платеж.
Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.
Поскольку такая государственная регистрация к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли.
В последующем банк обратился к учреждению юстиции с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанных жилых помещений. Однако учреждение юстиции не приняло от банка документы на государственную регистрацию, так как заявитель не приложил документа об оплате государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев представленные заявителем документы, признал уклонение учреждения юстиции от приема документов на регистрацию законной ипотеки неправомерным. В соответствии с правилами пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Поскольку в нарушение абзаца второго пункта 2 статьи 20 учреждение юстиции не осуществило государственную регистрацию ипотеки в силу закона в момент регистрации права собственности акционерного общества на приобретенное нежилое помещение, банк как залогодержатель по ипотеке в силу закона был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации. В этом случае плата за государственную регистрацию не должна взиматься.
10. Права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки.
Арендатор обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на одиннадцать месяцев. Отказ учреждения юстиции был обоснован тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ и информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации. Согласно подпункту 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что данное право или данная сделка не подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора.
Арбитражный суд отказал арендатору в удовлетворении его заявления и признал отказ учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.
Залог при финансировании строительства
Правоотношения, сходные с отношениями из договора займа, следует отличать по признаку возвратности. Вместе с тем инвестиционный договор, согласно которому инвестор обязуется предоставить денежные средства на строительство и при этом имеет право требовать возврата вложенных средств, но в то же время не приобретает право собственности на результат строительства, был интерпретирован судом как договор займа (постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2013 г. по делу № А41-10299/11).
Определением АС г. Москвы от 12 февраля 2022 г. по делу № А40-52617/17 о включении требования установлено, что инвестиционный договор является договором купли-продажи будущей недвижимости. Данный судебный акт был оставлен без изменения вышестоящими инстанциями.
Глава 6
Во Франции имеют место «связанные кредиты». Они могут выдаваться всеми учреждениями, берущими на себя обязательства соблюдать некоторые нормы, но без условия учета денежных возможностей (доходов). Кредиты могут выдаваться как на покупку новых квартир, так и на покупку старых, если заемщик производит там работы на сумму, равную 25 % стоимости, а так же на проведение капитального ремонта.
Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником в пользу третьих лиц. Однако залог не дает права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество после нарушения должником своих обязательств, а служит средством удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества.
В каком банке взять ипотеку на земельный участок (документы, требования)
- паспорта и СНИЛС всех физ.лиц, участвующих в сделке (при наличии);
- если залогодатель юридическое лицо, от него заявление по форме банка;
- заемщики, поручители, не получающие зарплату через банк, представляют документы, подтверждающие занятость и доходы;
- при отсутствии у залогодателя зарегистрированного брака, его заявление по этому поводу, заверенное нотариусом;
- при наличии брака, согласие супруга, заверенное нотариусом, на оформление залога;
- брачный договор при его наличии;
- мужчинам до 27 лет — военный билет;
- если собственником залогового имущества является несовершеннолетнее лицо, требуется разрешение органов опеки.
Перед вызовом специалиста следует отметить желаемые границы участка, при необходимости согласовать их с соседями. Инженер проверит по базе данных правомерность выбранных границ, при необходимости скорректирует, внесет информацию в программу по учету. Это и есть определение границ участка. Вы получите план на бумаге, при необходимости акт согласования границ с соседями.
Глава XI
Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. *68.1.2)
Ипотека (залог) земельного участка может возникнуть в силу заключенного между сторонами договора об ипотеке либо в силу закона.
Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества, согласно которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству за счет стоимости заложенного недвижимого имущества.
Ипотека в силу закона возникает при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств. При этом к ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если законом не установлено иное.
Рассмотрим некоторые особенности ипотеки земельных участков.
Предмет ипотеки
Предметом ипотеки могут быть земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте. Также в залог могут быть переданы права аренды земельного участка (ст. 27 ЗК РФ; п. п. 1, 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).
При этом если земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности, то ипотека может быть установлена только на принадлежащий лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Указанная норма применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.
По общему правилу не допускается ипотека (ст. 63 Закона N 102-ФЗ):
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за некоторым исключением);
части земельного участка, площадь которой меньше установленного нормативными актами минимального размера.
Если при передаче в залог земельного участка на нем находится или строится здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, то право залога распространяется также и на указанное здание или сооружение (ст. 64 Закона N 102-ФЗ).
Ипотека земельного участка при привлечении кредитных (заемных) денежных средств
Если земельный участок приобретен с использованием кредитных (заемных) денежных средств, он считается находящимся в залоге у лица, предоставившего кредит или целевой заем (далее — кредитор), с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ).
Если земельный участок приобретен с использованием целевого жилищного займа в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и кредитных (заемных средств), то он находится в залоге у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице уполномоченного органа исполнительной власти, предоставившего целевой жилищный заем (п. 3 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ).
Если кредитные (заемные) денежные средства были использованы для покупки или строительства на земельном участке здания или сооружения, земельный участок считается находящимся в залоге у кредитора с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное, построенное или строящееся здание или сооружение (ст. 64.2 Закона N 102-ФЗ).
Залог прав аренды на земельный участок
Арендатор земельного участка вправе передать права аренды земельного участка в залог в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.
Залог права аренды без согласия собственника допускается, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а договор аренды заключен на срок более чем пять лет, при условии уведомления собственника земельного участка (п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).
Следует учесть, что условие о залоге арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется только на случаи, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки расположенных на земельном участке зданий (сооружений), либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Если земельный участок был взят в аренду с использованием кредитных средств (средств целевого займа), возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ).
В случае покупки или строительства арендатором на арендованном земельном участке здания или сооружения с привлечением заемных денежных средств с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание (сооружение) также возникает ипотека в силу закона на право аренды земельного участка (ст. 64.2 Закона N 102-ФЗ).
Возведение зданий и сооружений на земельном участке, переданном в ипотеку
Залогодатель вправе возводить на заложенном земельном участке здания и сооружения без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
При этом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на такие здания и сооружения (п. 1 ст. 65 Закона N 102-ФЗ).
Однако если права залогодержателя удостоверены закладной, то возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, и с соблюдением условий, которые в ней отражены (п. 2 ст. 65 Закона N 102-ФЗ).
