Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя в 2022 году

В соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» и п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее — Положение N 34н), капитальные вложения (неотделимые улучшения) в арендованные объекты основных средств учитываются в составе основных средств (далее — ОС). При этом п. 47 Положения N 34н предусмотрено, что законченные капитальные вложения в арендованные объекты основных средств зачисляются организацией-арендатором в собственные основные средства в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды. Причем ПБУ 6/01 не уточняет, какие именно капитальные вложения в арендованные объекты учитываются в составе основных средств арендатора (отделимые или неотделимые, произведенные с согласия арендодателя или без него, возмещаемые или невозмещаемые).
Таким образом, согласно ПБУ 6/01 произведенные арендатором неотделимые улучшения должны быть включены им в состав собственных ОС. Несмотря на то, что эти положения не соответствуют гражданско-правовому статусу неотделимых улучшений (ст. 623 ГК РФ), Минфин и ФНС России придерживаются именно такой точки зрения (смотрите п. 12 письма ФНС России от 20.04.2022 N БС-4-21/6581@, письма Минфина России от 24.09.2022 N 03-05-05-01/83771, от 19.02.2014 N 03-05-05-01/6958, от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651, от 03.11.2010 N 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 N 03-05-05-01/46, от 11.03.2009 N 03-05-05-01/17).
Заметим, стоимостного критерия для отнесения актива к объектам ОС в бухгалтерском учете нет. Вместе с тем в соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 организация может учитывать активы, которые соответствуют условиям отнесения их к ОС (п. 4 ПБУ 6/01), но имеют стоимость не более лимита, предусмотренного учетной политикой предприятия (в пределах 40 000 руб. за единицу), в составе материально-производственных запасов. Для этого в учетной политике должно быть установлено, что в организации применяется положение четвертого абзаца п. 5 ПБУ 6/01 и установлен соответствующий лимит.
Начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год для учета материально-производственных запасов применяется ФСБУ 5/2022 «Запасы». Согласно п. 3 ФСБУ 5/2022 для целей бухгалтерского учета запасами считаются активы, потребляемые или продаваемые в рамках обычного операционного цикла организации, либо используемые в течение периода не более 12 месяцев. То есть если актив используется более 12 месяцев, то его нельзя признать запасами на основании п. 3 ФСБУ 5/2022.
На наш взгляд, в таком случае можно ориентироваться на положения п. 5 ФСБУ 6/2022 (обязателен к применению с 2022 года). В нем сказано, что организация может принять решение не применять ФСБУ 6/2022 в отношении ОС, имеющих стоимость ниже лимита, установленного организацией с учетом существенности информации о таких активах. При этом затраты на приобретение, создание таких активов признаются расходами периода, в котором они понесены. При этом организация должна обеспечить надлежащий контроль наличия и движения таких активов (смотрите также Рекомендации Р-100/2022-КпР «Реализация требования рациональности» (Иллюстративный пример 1. Стоимостной лимит для малоценных основных средств)).
С учетом указанного, по нашему мнению, если в учетной политике организации в соответствии с положением четвертого абзаца п. 5 ПБУ 6/01 установлен лимит в размере 40 000 рублей, то затраты организации на создание неотделимых улучшений арендованного помещения в размере менее 40 000 рублей (например, системы водоснабжения в сумме 35 000 руб.) можно признать расходами периода, в котором они понесены.
Так как изначально организация не может знать величину будущих затрат, то полагаем, что работы следует первоначально отражать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
В таком случае в учете организации-арендатора могут быть оформлены следующие записи:
Дебет 08 Кредит 10 (60, 69, 70 и пр.)
— произведены неотделимые улучшения арендованного помещения;
Дебет 20 Кредит 08
— расходы на улучшение признаны в составе расходов по обычным видам деятельности.
Исходя из того, что организация должна обеспечить надлежащий контроль наличия и движения таких активов (четвертый абзац п. 5 ПБУ 6/01), то стоимость неотделимых улучшений следует учесть за балансом. Например, на счете 012 «Неотделимые улучшения», оформив запись:
Дебет 012
— учтена стоимость неотделимых улучшений.
Если фактически произведенные затраты в виде неотделимых улучшений в арендованном помещении превышают 40 000 рублей (например, на модернизацию системы вентиляции стоимостью 200 000 руб. и (или) системы пожаротушения на сумму 45 000 руб.), то они формируют стоимость ОС, которая погашается посредством начисления амортизации в течение срока полезного использования одним из методов, установленных п. 18 ПУБ 6/01 (п. 17 ПБУ 6/01). При этом организация в бухгалтерском учете может установить срок полезного использования неотделимых улучшений арендованного ОС равным оставшемуся сроку аренды ОС в соответствии с договором аренды (п. 20 ПБУ 6/01). По мнению уполномоченных органов, произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект ОС (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором до их выбытия (в нашем случае — до возврата арендодателю объекта аренды с новыми качественными характеристиками) (подробнее смотрите в Энциклопедии решений. Бухгалтерский учет арендатором капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств).

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если в учетной политике организации по бухгалтерскому учету установлено, что применяется положение четвертого абзаца п. 5 ПБУ 6/01 и установлен лимит в размере 40 000 рублей, то затраты организации на создание неотделимых улучшений арендованного помещения в размере менее 40 000 рублей (например, системы водоснабжения в сумме 35 000 руб.) можно признать расходами периода, в котором они понесены. Если фактически произведенные затраты в виде неотделимых улучшений в арендованном помещении превышают 40 000 рублей (например, на модернизацию системы вентиляции стоимостью 200 000 руб. и (или) системы пожаротушения на сумму 45 000 руб.), то вложения учитываются в составе основных средств, стоимость которых погашается посредством начисления амортизации.
Если неотделимые улучшения осуществлены без согласия арендодателя, то стоимость произведенных неотделимых улучшений не учитывается в целях налогообложения (в рассматриваемом случае это касается модернизации системы вентиляции и системы пожаротушения). Затраты на модернизацию системы водоснабжения могут учитываться организацией-арендатором в составе материальных расходов текущего периода.

В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
Пункт 1 ст. 258 НК РФ устанавливает, что капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.
Таким образом, порядок налогообложения неотделимых улучшений зависит от того, осуществлены ли такие улучшения с согласия арендодателя или без согласия, а также возмещаются ли арендатору.
Если неотделимые улучшения осуществлены без согласия арендодателя (в нашем случае это модернизация системы вентиляции и системы пожаротушения), то стоимость произведенных неотделимых улучшений не учитывается в целях налогообложения, улучшения не подлежат амортизации (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ, смотрите также письма УФНС РФ по г. Москве от 24.03.2006 N 20-12/25161, от 17.03.2006 N 18-11/20791, от 16.03.2006 N 18-11/1/20791). При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендодателю их стоимость не включается в расходы (п. 16 ст. 270 НК РФ).
Если неотделимые улучшения осуществлены с согласия арендодателя, но арендатору не возмещаются (в нашем случае это модернизация (реконструкция) системы водоснабжения (смотрите письмо Минфина РФ от 29.12.2009 N 03-03-06/1/830)), то в течение срока договора аренды их стоимость погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ, смотрите также письма Минфина России от 20.08.2022 N 03-03-07/58751, от 19.01.2009 N 03-03-07/1 и от 10.11.2008 N 03-03-06/1/620, подробнее смотрите Энциклопедию решений. Амортизация капитальных вложений в арендованные (полученные в пользование) основные средства в целях налогообложения прибыли).
Вместе с тем в п. 1 ст. 256 НК РФ определено, что амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей. В данной ситуации по отношению к модернизации (реконструкции) системы водоснабжения приведенный суммовой критерий не выполняется. Следовательно, затраты на улучшения включаются организацией-арендатором в состав материальных расходов текущего периода в силу п. 1 ст. 254 НК РФ (смотрите также письма Минфина России от 08.07.2022 N 03-03-06/1/49999, от 07.06.2022 N 03-03-07/39084, от 21.02.2017 N 03-03-06/1/9856). В свою очередь, в подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ определено, что стоимость такого имущества (малоценных активов) включается в состав материальных расходов в полной сумме по мере ввода его в эксплуатацию. В целях списания стоимости имущества, указанного в данной норме, в течение более одного отчетного периода налогоплательщик вправе самостоятельно определить порядок признания материальных расходов в виде стоимости такого имущества с учетом срока его использования или иных экономически обоснованных показателей (смотрите письмо Минфина России от 20.05.2016 N 03-03-06/1/29124).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств;
— Энциклопедия решений. Учет «малоценных» основных средств;
— Вопрос: Учет неотделимых улучшений по ФСБУ 6/2022 (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2022 г.);
— Вопрос: Налоговый и бухгалтерский учет расходов на установку пожарной сигнализации арендатором (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2022 г.);
— Неотделимые улучшения, произведенные арендатором (А.Б. Сухов, журнал «Бухгалтер Крыма», N 4, апрель 2022 г.);
— Минфин об учете арендатором некомпенсируемых затрат на неотделимые улучшения (Е.Л. Ермошина, журнал «Налог на прибыль: учет доходов и расходов», N 9, сентябрь 2022 г.).

Если вы уже разобрались с приведенной стоимостью оценочных обязательств по аренде у арендодателя, то поймете, что за длинными формулировками стандарта скрывается «зеркальный» показатель – все, что арендатор заплатит арендодателю по договору, с учетом дисконта по банковской ставке для верного определения стоимости денег в будущем. Плюс негарантированная будущая стоимость объекта к концу аренды.

Таким образом, у бухгалтеров есть три года, чтобы вникнуть в новые требования по учету аренды и освоиться с ними. Напомним, что начать применять стандарт можно и до крайнего срока. Такой подход рекомендован арендаторам и арендодателям, у кого есть или планируются долгосрочные договора аренды, срок действия которых истечет после 31.12.2022.

Тот, кто учитывал лизинг на балансе арендатора – поймет о чем идет речь. Порядок признания аналогичен, только теперь он будет распространяться и на имущество, арендуемое не по договору именно лизинга. Мы подробно расписывали порядок приема к учету объекта лизинга здесь.

• Условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
• Арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;
• Срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды остается пригодным к использованию;
• На дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;
• Возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;
• Арендатор имеет возможность продлить установленный договором срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;
• Прочие обстоятельства, подтверждающие переход к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности на предмет аренды.

Обязательным к применению новое ПБУ по аренде становится с бухгалтерской отчетности за 2022 год. При этом разрешено не применять стандарт в отношении тех арендных договоров, исполнение которых истекает до конца 2022 года (или года, начиная с отчетности за который начали применять ФСБУ 25/2022).

Новые правила бухгалтерского учета арендных отношений

При упрощенном учете, оценивая объект, нужно учитывать первоначальную сумму арендных платежей. Затраты арендатора в связи с расходами, оценочные обязательства как будущие затраты на демонтаж необходимо признавать в том периоде, когда они понесены, то есть когда фактически произведен демонтаж.

Арендаторы, договор с которыми был заключен в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества», также вправе требовать отсрочки арендной платы за 2022 год путем уплаты ее равными частями в 2022 г. Перечень федерального имущества, предоставленного в рамках постановления Правительства Российской Федерации № 645, размещен на сайте Росимущества.

Алгоритм получения льготы и образец заявления об освобождении от арендной платы размещен на сайте Росимущества. Аналогичные льготные меры Правительство РФ рекомендовало принять и органам государственной власти субъекта, и органам местного самоуправления. В связи с этим советуем обратить внимание на нормативные акты субъекта или органов местного самоуправления.

б) рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов;

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы в полном объеме или в части (ст. 328 ГК РФ).

ФСБУ 25/2022: учет аренды в «1С: Бухгалтерии 8»

Приказом Минфина России от 16.10.2022 № 208н утвержден Федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 25/2022 «Бухгалтерский учет аренды». ФСБУ 25/2022 обязателен к применению начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год. По желанию организация может применять новый стандарт досрочно. Эксперты 1С рассказывают, как в «1С:Бухгалтерии 8» редакции 3.0 поддерживается бухгалтерский учет аренды по новым правилам.

После признания обязательство по аренде увеличивается на величину начисляемых процентов и уменьшается на величину фактически уплаченных арендных платежей (п. 18 ФСБУ 25/2022). Начисленные проценты отражаются у арендатора в расходах либо включаются в стоимость инвестиционного актива (п. 20 ФСБУ 25/2022).

Лизинг, помимо Гражданского кодекса, регулируется Федеральным законом от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», а также рядом статей в главах 21, 25, 26.2 НК РФ. При этом для аренды особенностей учета доходов и расходов в Налоговом кодексе не установлено.

Если в более ранних версиях программы арендованное имущество можно было учитывать только по простой схеме, то теперь с началом применения ФСБУ 25/2022 – как по простой, так и по сложной схеме. При этом учет имущества, полученного в лизинг, ведется только по сложной схеме.

Начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год аренду необходимо учитывать по правилам Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2022 «Бухгалтерский учет аренды» (утв. приказом Минфина России от 16.10.2022 № 208н). По желанию организация может применять указанный стандарт ранее указанного срока. Положения ФСБУ 25/2022 в большей степени соответствуют МСФО (IFRS) 16 «Аренда» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 11.06.2016 № 111н, далее – МСФО 16).

Новое в нормативном регулировании бухучета договоров долгосрочной аренды у арендодателя

Амортизированная стоимость финансового актива или обязательства, рассчитанная с использованием метода эффективной ставки процента (ЭСП) — это фактически сумма дисконтированных будущих денежных потоков (притока денежных средств для актива, оттока денежных средств для обязательства), приведенных к дате определения этой амортизированной стоимости. Кроме того, в целях бухгалтерского учета при расчете амортизированной стоимости актива вычитается сумма созданного резерва под обесценение.

Теперь, чтобы рассчитать величину процентов (дохода, выручки), воспользуемся формулировкой, данной в пункте 36 ФСБУ 25/2022. Общая сумма дохода на определенную дату будет равна сумме полученных лизинговых платежей от даты начала лизинга до даты расчета за вычетом разницы между первоначальным и текущим значениями величины чистой стоимости инвестиции в аренду.

Кроме того, в настоящее время действуют федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утвержденный приказом Минфина от 31.12.2016 N 258н, а также Положение Банка России от 22.03.2022 N 635-П «О порядке отражения на счетах бухгалтерского учета договоров аренды некредитными финансовыми организациями» и Положение Банка России от 12.11.2022 N 659-П «О порядке отражения на счетах бухгалтерского учета договоров аренды кредитными организациями».

В нашем случае это означает следующее. Валовая стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды (10.04.2022) составит сумму расходов на приобретение оборудования (33 900 000 рублей), сумму дополнительных расходов (200 000 рублей) за вычетом аванса (1 005 950 рублей), который проведен до даты передачи оборудования лизингополучателю, то есть 33 094 050 рублей.

В практике российского бухучета этот метод не пользуется популярностью. Но если мы заглянем в международные стандарты финансовой отчетности, метод дисконтирования применяется почти везде. Собственно, это уже и не бухгалтерский учет, а финансовая математика, ведь в самом названии этих стандартов говорится о финансовой отчетности, а вовсе не о стандартах бухгалтерского учета (сравните, раньше было IAS, а теперь IFRS).

Как осуществляется учет аренды помещений предприятием

Вопрос: Как отразить в учете организации-арендатора расходы на капитальный ремонт арендованного помещения, выполненный с привлечением подрядной организации, если договором аренды установлено, что его стоимость арендодателем не возмещается?
Арендатор с согласия арендодателя произвел в арендованном офисном помещении замену старых деревянных окон на новые пластиковые. Стоимость работ по замене окон составила 69 000 руб. (в том числе НДС 11 500 руб.).
Согласно передаточному акту помещение передано арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Договором аренды установлено, что арендодатель не обязан проводить капитальный ремонт переданного в аренду помещения.
В налоговом учете организация-арендатор применяет метод начисления.
Посмотреть ответ

В рамках налогового учета передача недвижимости в аренду считается услугой на основании пункта 5 статьи 38 НК РФ. НДС, предъявленный компании, принимается к вычету на момент принятия услуги по аренде к учету. Вычет осуществляется на основании первичной документации на основании пункта 2 статьи 171, пункта 1 статьи 172 НК РФ.

В пункте 2 статьи 616 ГК РФ указано, что арендатор должен следить за исправным состоянием арендованной недвижимости. Ремонт проводится арендатором за свой счет, если обратного не указано в договоре между сторонами. Сопутствующие траты признаются расходами по основным направлениям деятельности. Они входят в себестоимость реализованной продукции на основании пунктов 5, 7, 9 Положения по бухучету ПБУ 10/99, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999.

Расходы на аренду, согласно пункту 5 и 7 Положения по бухучету, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999, считаются расходами по основным направлениям деятельности. Ежемесячные начисления по аренде отражаются на ДТ счета 20 «Главное производство» и КТ счета «Расчеты с кредиторами. Когда платеж перечисляется арендодателю, нужно выполнить запись по ДТ счета 76 и КТ счета 51.

Коммунальные услуги могут оплачиваться разными способами. Платежи могут осуществляться самим арендодателем. В этом случае арендатор должен возместить расходы собственника помещения. Траты на оплату коммунальных услуг, включающие НДС, входят в структуру расходов по основным направлениям деятельности, что оговорено пунктом 5 и 7 Правил бухучета, утвержденных Приказом Минфина №33 от 6.05.1999. Эти расходы признаются только в том случае, если компания получила расчетные документы (основание – пункт 16 ПБУ 10/99).

Пересчет аренды в декларации по налогу на прибыль – есть нюансы

В связи с этим размер БАВ с 1 октября 2022 г. уменьшился с 17,85 руб. до 16,90 руб. Арендаторам и арендодателям потребовалось пересчитать суммы арендной платы за октябрь — декабрь 2022 г. в сторону уменьшения ( п. 1 постановления № 197, п. 10 Указа № 143 в прежней редакции, подп. 1.6 п. 1 Указа № 512).

В связи с изменением суммы арендной платы арендаторам и арендодателям необходимо скорректировать на соответствующую сумму и налог на прибыль. В налоговом учете по общему правилу в случае уменьшения (увеличения) арендной платы корректировки производятся в том отчетном периоде, в котором имело место уменьшение (увеличение) арендной платы (ч. 2 п. 13 ст. 168 НК).

Арендодатель в бухгалтерском учете включает арендную плату в доходы и отражает ее по дебету счетов 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и кредиту счетов 90-1 «Выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг», 90-7 «Прочие доходы по текущей деятельности», 91-1 «Прочие доходы» (п. 5 и 6, абз. 12 п. 14 Инструкции № 102; п. 48, 59, ч. 4, 5 и 14 п. 70, ч. 3 и 4 п. 71 Инструкции № 50).

В бухгалтерском учете пересчет арендной платы в связи с продлением моратория признается изменениями в учетной оценке обязательства арендатора перед арендодателем и дебиторской задолженности арендатора арендодателю, обусловленными появлением новой информации. Такие изменения в учетной оценке отражаются в составе доходов или расходов того отчетного периода, в котором они произошли (абз. 2 п. 2, п. 6, абз. 2 ч. 1 п. 7 НСБУ № 80).

У арендатора в бухгалтерском учете арендная плата включается в расходы и отражается по дебету счетов 20 «Основное производство» (23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные затраты», 26 «Общехозяйственные затраты», 29 «Обслуживающие производства и хозяйства», 44 «Расходы на реализацию»), 90-10 «Прочие расходы по текущей деятельности» и 91-4 «Прочие расходы» и кредиту счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (п. 5, 9, 12, абз. 19 п. 13, п. 14 и 15 Инструкции № 102; п. 22, 23, 26-28, 30, 35, 47, 59, ч. 19 п. 70, ч. 9 и 10 п. 71 Инструкции № 50).

Как осуществляется учет аренды помещений предприятием

Платежи по аренде считаются прочими расходами, направленными на производство и реализацию. Соответствующее указание дано в пункте 1 статьи 264 НК РФ. Предпринимателю нужно помнить, что затратами могут признаваться расходы, соответствующие этим характеристикам:

Для фиксирования стоимости аренды нежилого помещения используется забалансовый счет 001 «Арендованные ОС». Учитывается стоимость жилья, прописанная в договоре. Затраты отражаются в момент фактического получения помещения. Правила эти установлены Инструкцией по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.

В пункте 2 статьи 616 ГК РФ указано, что арендатор должен следить за исправным состоянием арендованной недвижимости. Ремонт проводится арендатором за свой счет, если обратного не указано в договоре между сторонами. Сопутствующие траты признаются расходами по основным направлениям деятельности. Они входят в себестоимость реализованной продукции на основании пунктов 5, 7, 9 Положения по бухучету ПБУ 10/99, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999.

• ДТ001. Зафиксирована стоимость аренды помещения. Данная проводка должна быть выполнена в марте 2017 года. Сумма отражается на основании акта приемки-передачи.
• ДТ20 КТ76. Начисление ежемесячной арендной платы. Производится на основании соглашения об аренде.
• ДТ19 КТ76. Предъявленный НДС. Отражается на основании счет-фактуры.
• ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету на основании счет-фактуры.
• ДТ76 КТ51. Перечисление платежа арендодателю. Выполняется на основании выписки по расчетному счету из банковского учреждения.

Вычет выполняется в отношении налога, предъявленного арендодателем. Предполагается, что аренда помещения и сопутствующие расходы являются налогооблагаемым объектом на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ. Вычеты выполняются на основании счет-фактур (основание – пункт 1 статьи 172 НК РФ). Для исчисления налога на прибыль нужно учесть стоимость коммунальных услуг в структуре материальных расходов. Указание на это дано в пункте 2 статьи 253 и пункте 1 статьи 254 НК РФ.

ФСБУ 25/2022: новые правила бухгалтерского учета аренды

Те, кто знаком с договорами лизинга, уже сталкивались с учетом имущества, не принадлежащего компании, на ее балансе. Новый стандарт поменяет подход к отражению таких операций. Если сейчас важно условие договора лизинга о том, на чьем балансе будет учитываться лизинговое имущество, то новый стандарт надо использовать независимо от условий договора.

• договором не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору;
• отсутствует возможность выкупа объекта по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа;
• предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду

• срок аренды — не более 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;
• рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (стоимость аналогичного нового объекта) — не более 300 тыс. руб. Арендатор может получать экономические выгоды от объекта преимущественно независимо от других активов;
• арендатор вправе применять упрощенный бухучет

Ретроспективный пересчет данных учета коснется уже заключенных договоров аренды, срок действия которых заканчивается после 31 декабря 2022 года. Арендатор и арендодатель могут не применять стандарт по договорам, срок действия которых истекает до конца года, начиная с отчетности за который будет применяться ФСБУ 25/2022 «Бухгалтерский учет аренды» (п. 51 ФСБУ 25/02022).

• условиями договора предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
• арендатор вправе купить предмет аренды по цене намного ниже справедливой стоимости на дату реализации этого права;
• срок аренды сопоставим с периодом, когда объект будет годен к использованию;
• на дату заключения договора приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;
• предмет аренды может быть использован без существенных изменений только арендатором;
• арендатор может продлить срок аренды по договору с арендной платой намного ниже рыночной;
• иное обстоятельство, которое свидетельствует о переходе к арендатору выгод и рисков, обусловленных правом собственности арендодателя на предмет аренды.

Доходы, полученные бюджетным (автономным) учреждением от аренды, поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и могут быть использованы в соответствии с планом финансово-хозяйственной деятельности (п. 2, 3 ст. 298 ГК РФ). В первую очередь доходы от собственности должны быть направлены на содержание сданного в аренду имущества и уплату начисленных на них налогов.

• по подстатье 121 «Доходы от операционной аренды» отражаются доходы от арендных платежей (за исключением доходов от условных арендных платежей), являющиеся платой за право пользования арендованным имуществом (арендной платой), за исключением земель, признаваемое для целей бухгалтерского учета объектом операционной аренды (п. 9.2.1);
• по подстатье 123 «Платежи при пользовании природными ресурсами» – доходы от платежей за пользование природными ресурсами, в том числе водными объектами, лесами, земельными участками (п. 9.2.3);
• по подстатье 129 «Иные доходы от собственности» – доходы от платы за наем жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, договорам найма специализированных жилых помещений (п. 9.2.9).

Физкультурно-оздоровительный комплекс (автономное учреждение) предоставил коммерческой организации помещение в аренду на три месяца. По договору аренды ежемесячная плата – 20 000 руб. По договору на возмещение стоимости коммунальных услуг (расходы на электро­энергию) оплата производится ежемесячно на основании выставленного счета (по фактическим показаниям счетчика). Допустим, расходы на электроэнергию равны 1 500 руб. ежемесячно.

Кроме того, согласно п. 15, 16 ФСБУ «Аренда» объекты учета аренды, возникающие по договору аренды, в рамках которого арендные платежи являются только платой за пользование арендованным имуществом (арендной платой), а также по договору аренды земель (объектов имущества, признаваемых для целей бухгалтерского учета непроизведенными активами), классифицируются как объекты учета операционной аренды.

1. Предусмотреть в уставе вид деятельности «сдача имущества в аренду» (п. 2, 3 ст. 298 ГК РФ).
2. Получить согласие собственника:

• если бюджетное учреждение сдает особо ценное движимое имущество, которое закреплено за ним собственником либо на которое он выделил деньги, а также недвижимое имущество;
• если автономное учреждение сдает недвижимое и особо ценное движимое имущество, закрепленное за ним собственником либо приобретенное за счет средств собственника.

37. Проценты, начисляемые по инвестиции в аренду, признаются арендодателем в качестве доходов периода, за который они начислены. Для расчета такого процентного дохода чистая стоимость инвестиции в аренду на начало периода, за который рассчитывается доход, умножается на процентную ставку за такой период, определенную в соответствии с пунктом 33 Настоящего Стандарта.

г) величину подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства, в частности, по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до требуемого договором аренды состояния, если возникновение такого обязательства у арендатора обусловлено получением предмета аренды.

Срок аренды пересматривается в случае наступления событий, изменяющих допущения, которые использовались при первоначальном определении срока аренды (при предыдущем пересмотре срока аренды). Связанные с таким пересмотром корректировки отражаются в бухгалтерском учете как изменения оценочных значений.

Чистая стоимость инвестиции в аренду определяется путем дисконтирования ее валовой стоимости по процентной ставке, при использовании которой приведенная валовая стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и понесенных арендодателем затрат в связи с договором аренды.

Справедливая стоимость предмета аренды включается арендодателем в чистую стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды с отнесением указанной стоимости на расчеты с поставщиком (в случае договора лизинга) или с одновременным списанием переданного в аренду актива (в иных случаях, если предмет аренды признавался в составе активов). Образующаяся при этом разница относится на доходы (расходы) периода, в котором признана инвестиция в аренду.

Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя в 2022 году

На конец первого месяца аренды в бухучёте отражено обязательство в сумме 2 093 812,13 рубля и ППА в сумме 2 176 456,76 рубля (амортизация начисляется только со второго месяца). Налоговая стоимость этих обязательства и актива — 0. Это значит, что в бухучёте нужно признать отложенное налоговое обязательство (ОНО), равное 20 % сальдированной величины обязательства и актива — 16 528,93 рубля.

«Элементы амортизации объекта основных средств, — гласит ФСБУ 6/2022, — подлежат проверке на соответствие условиям использования объекта основных средств. Такая проверка проводится в конце каждого отчетного года, а также при наступлении обстоятельств, свидетельствующих о возможном изменении элементов амортизации. По результатам такой проверки при необходимости организация принимает решение об изменении соответствующих элементов амортизации. Возникшие в связи с этим корректировки отражаются в бухгалтерском учете как изменения оценочных значений».

Отметим: Минфин России и ФНС России также придерживаются позиции, что передача арендатором арендодателю результатов выполненных работ, связанных с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, признается у арендатора объектом налогообложения по НДС на основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ (Письма Минфина России от 25.02.2013 N 03-07-05/5259 и ФНС России от 30.12.2010 N КЕ-37-3/19032).

Начисление амортизации линейным способом производится таким образом, чтобы подлежащая амортизации стоимость объекта основных средств погашалась равномерно в течение всего срока полезного использования этого объекта. При этом сумма амортизации за отчетный период определяется как отношение разности между балансовой и ликвидационной стоимостью объекта основных средств к величине оставшегося срока полезного использования данного объекта.

Аренда – договор, согласно которому одно лицо (арендодатель) передает другому лицу (арендатору) право на использование помещения, машины, станка, земли или иного имущества в течение согласованного периода времени в обмен на вознаграждение.

Аргументы об отсутствии безвозмездной передачи приведены несколькими абзацами выше. Уже в силу данного обстоятельства применение указанной нормы ошибочно. Равным образом по этой причине при отсутствии реализации по смыслу статьи 39 НК РФ при возврате улучшенного арендованного имущества не возникает и объект налогообложения НДС по статье 146 НК РФ с последующей обязанностью исчислить налог с реализации (а такая квалификация тоже популярна на практике).

Как следствие, у инспекции не было оснований для применения положений подпункта 2 пункта 3 статьи 170 НК РФ, поскольку налогоплательщиком не осуществлялись операции, предусмотренные пунктом 2 статьи 146 НК РФ (подпункт 4 пункта 2 статьи 170 НК РФ). Возврат имущества из аренды вообще является налогово-нейтральной операцией. Впрочем, как и прекращение использования имущества по объективным обстоятельствам. И уж тем более оно не является операцией, являющейся основанием для восстановления налога. Применительно к природе НДС с точки зрения принципа нейтральности данного налога к аналогичному выводу пришел и Суд ЕС при рассмотрении соответствующего вопроса (пункты 19-20, ECJ, 09 July 2022, Case C 374/19, Request for a preliminary ruling under Article 267 TFEU from the Bundesfinanzhof (Federal Finance Court, Germany). Здесь же на полях следует отметить, что обязанность по восстановлению налога не должна возникать в зависимости от фигуры собственника арендуемого имущества при отсутствии экономической разницы в самой аренде у частных лиц и госорганов, иной подход противоречил бы принципу равенства участников экономических отношений.

В свою очередь, пункт 2 статьи 38 НК РФ устанавливает, что имущество в налоговых целях определяется таким же образом, как и в гражданском праве. Имущество, реализуемое или предназначенное для реализации, в пункте 3 статьи 38 НК РФ названо товаром, реализация которого в соответствии с пунктом 1 той же статьи образует объект налогообложения. Следовательно, поскольку в целях налогообложения неотделимые улучшения не могут признаваться имуществом, в силу пунктов 1 и 3 статьи 38 НК РФ они не являются товаром и не образуют объект налогообложения в связи с реализацией товаров.

Правовой режим улучшений в арендованное имущество, не отделимых без вреда для такого имущества, установлен пунктом 2 статьи 623 ГК РФ. С учетом пункта 1 той же самой статьи такие улучшения не являются собственностью арендатора, а принадлежат собственнику арендуемого имущества с момента их создания. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения, признается неделимой вещью.

Равным образом, пункт 1 статьи 39 НК РФ, непосредственно определяющий понятие реализации товаров (работ, услуг), также устанавливает, что реализация товаров возникает только в случае передачи права собственности на них. В силу данного определения, например, не является реализацией операция по передаче объекта в аренду или возврат из нее – при этом не происходит перехода права собственности.

Расходы по обычным видам деятельности в соответствии с п.18 ПБУ 10/99 признаются в бухгалтерском учете в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности) при выполнении условий, приведенных в п.16 ПБУ 10/99.

Надо заметить, что хотя разъяснения в письме от 27.12.2000 г. были даны по запросу банка-арендатора, тем не менее, они носят общий характер и вполне применимы ко всем организациям-арендаторам. Указанные письма опубликованы в журналах “Московский налоговый курьер”, № 11, 2000; № 5, 2001.

Позиция такова: если по договору аренды помещения предусмотрено предоставление арендодателем арендатору права пользования в арендуемом помещении услугами энерго-, тепло-, водоснабжения и телефонной связью с возложением на арендатора возмещения расходов арендодателя по оплате услуг энерго-, тепло-, водоснабжения и телефонной связи помимо арендной платы, арендатор может отнести на себестоимость продукции (работ, услуг) расходы по возмещению арендодателю затрат по вышеуказанным услугам при подтверждении данных расходов соответствующими первичными документами — счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленных энергоснабжающей организацией и организацией — оператором связи в отношении фактически занимаемых арендатором помещений и используемых арендатором теплоэнергосетей и телефонных линий”.

Права и обязанности сторон по договору могут передаваться другим лицам только в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и настоящими Правилами. Что это за порядок – пока не совсем понятно. В самих Правилах указан порядок переоформления договора только для граждан. Да и сами Правила были приняты во исполнение Закона “О защите прав потребителей” и оснований расширительного применения в части регулирования отношений с субъектами предпринимательской деятельности нет, тем более данные правила не могут влиять ни на формирование бухгалтерских регистров ни, тем более, на налоговые правоотношения. Более того, плату за телефонные разговоры отразить через 46 (90)счет арендодатель не может, поскольку не имеет лицензии и фактически в рамках арендных отношений осуществляет “транзит” расчетов между арендатором и оператором связи.

В отношении учета расходов, связанных с содержанием имущества сданного в аренду, отметим лишь следующее: исходя из определения объекта налогообложения налогом на прибыль указанные расходы могут быть учтены только после включения в налоговую базу соответствующего внереализационного дохода (учета дохода по аренде).

Обязанность по проведению текущего ремонта возлагается на арендодателя, если иное не обусловлено договором. Обязанность проведения капитального ремонта возлагается на арендодателя, если иное не обусловлено договором. Следовательно, по согласию арендодателя, капитальный ремонт может проводить арендатор.

Ведение учета бухгалтером доходов от поступаемой арендной платы, прямо зависит от налогового режима. Согласно официальным данным, около восьмидесяти процентов индивидуальных предпринимателей используют «специальные» режимы налогообложения. Упрощенка, патент, единый вмененный налог.

Заблаговременный переход на учет по правилам ФСБУ 25/2022 в таком случае избавит бухгалтеров от ретроспективного пересчета показателей отчетности за предшествующие 2022 году отчетные года. Отметим, также, что решение применять новый стандарт по аренде ранее 2022 следует прописать в учетной политике и раскрыть в бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Соглашение о аренде помещения может включать пункт о его возможном выкупе арендатором. Если арендатор активирует данную опцию, арендодатель проводит это как реализацию имущества.
Между старым стандартом и новым есть существенные различия, разобраться в нюансах которых мы постараемся в этой статье.

Объектами налогообложения для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, признаются находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности недвижимое имущество и полученное по концессионному соглашению недвижимое имущество (пункт 3 статьи 374 Кодекса).

07 Мар 2022      polrostov         359      

Похожие записи
• 
  Через Сколько Можно Рассчитывать На Удо 228 Часть 1
• 
  Письма при увольненн в порядке перевода
• 
  Возврат Спецодежды При Увольнении Работника Акт
• 
  Как развестись через ЗАГС