Как перевести нежилое помещение в жилое: процедура переоформления
Содержание
Перевод нежилого дома в жилой осуществляется чуть легче, но имеет свои проблемы. Главной из которых является круглогодичное проживание в строении, а также постройка его на ЗУ предназначенном для индивидуального жилстроя. Если частный дом не соответствует тех. Требованиям, и в нём нельзя проживать круглый год, то производится перепланировка.
Пожалуй, самая трудная задача — это перевести дачу из садоводческого товарищества из категории нежилых в жилые. Как правило, даже при полном соответствии всем требованиям, которые касаются коммуникаций, естественного освещения, всевозможной изоляции, этот факт не дает положительного эффекта на окончательное решение. Проблемой этому является характер земельного участка, на котором построен дом. Он, обычно, не имеет предназначенности к застройке жильём, а направлен на огородничество. Но стоит учесть, что ограничение распространяется только на огородные участки земли. В то время, как на дачном разрешена постройка жилого дома, а на садовом капитального жилого строения – сооружение со сроком эксплуатации превышающем 20 лет (для долгого проживания).
Самый проблемный момент — перепланировка. Нередко покупаемая площадь делилась коммерческими помещениями под их нужды, которые полностью нарушают требования для жилого помещения, которые регламентированы в ст. 22 ЖК РФ. Более подробно эти нюансы уже были разобраны выше, однако один момент не был упомянут. Он касается согласования процедуры переустройства с соседями. Нередко в многоквартирных домах потребуется разрешение на перепланировку от соседей.
К примеру, раньше, в бывших общежитиях селили людей в красные уголки, ванные, кухни, прачечные. Конечно нарушались требования к жилым помещениям, санитарные нормы, но это происходило в силу определенной надобности, нехватки жилья, народ вынужденно вселялся. Люди десятилетиями жили в подобных красных уголках, не имея практически никаких документов, включая ордера, которые выдавались проживающим в жилых помещениях.
По сути, долгое время народ проживал на «птичьих правах», но жизнь постепенно заставляла обрастать «бумагами», регистрироваться, прописываться. Человек платил за коммунальные платежи, исчисляемые из площади. Так как уплачивалась «коммуналка» производилась инвентаризации общежитий. И инспекции показывали, что эти комнаты уже используются как жильё. В последующем, такие общежития начали массово приватизироваться. Люди, проживающие в подобных комнатах, не могли доказать, что они там живут по закону и являются такими же собственниками наравне с другими, вследствие чего они обращались в суд.
Как сделать нежилое помещение жилым
- оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке;
- реестр собственников на дату проведения собрания, содержащий сведения о собственниках всех помещений в многоквартирном доме;
- уведомление (сообщение) о проведении общего собрания;
- документы, подтверждающие вручение уведомления (сообщения) каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику помещения заказным письмом, либо его размещение в помещении этого дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В этом случае предоставляется протокол (нотариально засвидетельствованная копия) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
- списки граждан, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем;
- документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
- письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать этих собственников;
- доверенности, оформленные в соответствии в соответствии с Жилищным кодексом РФ, или другие документы, удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, принимавших участие в общем собрании, а также приглашенных лиц;
- если собрание проводилось в форме заочного голосования, требуются документы по общему собранию, прошедшему путем совместного присутствия, а также документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу*.
- опись документов по форме;
- документ, удостоверяющий личность заявителя (копия всех страниц — при обращении представителя заявителя);
- документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, и документ, подтверждающий полномочия представителя — если документы будет подавать не собственник помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или права на него зарегистрированы до 31 января 1998 года и отсутствуют в распоряжении Департамента городского имущества (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если переустройство/перепланировка требуются для признания помещения жилым;
- учетно-техническая документация на помещение по состоянию на дату последнего обследования, проведенного не более 5 лет назад (подлинники);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (поэтажные планы всех этажей в доме), по состоянию на дату последнего обследования, проведенного не более 5 лет назад (подлинники);
- заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (подлинники):
- из организации, осуществляющей технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства;
- из организации, аккредитованной на осуществление санитарно-эпидемиологической экспертизы , расследования, обследования и иных видов оценок (при наличии на указанное заключение положительного заключения Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве);
- из организации, аккредитованной на право проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
- с представлением доверенности, подтверждающей полномочия на представление интересов остальных собственников помещения (согласие на предоставление государственной услуги, на обработку персональных данных). При этом к запросу прилагается комплект документов в единственном экземпляре;
- в случае отсутствия доверенности согласие собственника физического лица может быть получено в электронной форме с использованием mos.ru при наличии полного доступа к подсистеме «личный кабинет» портала.
Если собственник переводимого помещения — несовершеннолетний, также понадобится свидетельство о рождении или выданный в установленном порядке документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, в случае его выдачи компетентными органами иностранного государства.
Чтобы привести помещение в соответствие требованиям, вам может понадобиться перепланировка и (или) переустройство помещения. Заранее озаботьтесь его согласованием: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который впоследствии понадобится и для перевода помещения в жилое.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение
Для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник помещения или уполномоченное им лицо (представитель) представляет в орган, осуществляющий перевод помещений (далее — орган местного самоуправления) либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр):
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления заявления о переводе и не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении.
Собственник или представитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на помещение, план переводимого помещения и поэтажный план дома, в этом случае орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия.
Кроме того, на сайте Росреестра доступны все наиболее востребованные государственные услуги ведомства. Личный кабинет позволяет гражданам напрямую обратиться в Росреестр из дома или офиса, и тем самым сберечь личное время. Помимо возможности подавать документы в электронном виде, государственные услуги, как и раньше, можно получать при личном обращении в многофункциональные центры «Мои документы».
Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил. Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам. Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.
- Заявление о переводе помещения.
- Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, например договор купли-продажи , дарения, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче квартиры или другой документ. Нужны подлинники или заверенные у нотариуса копии.
- Проект переустройства или перепланировки помещения, если без этого нельзя использовать помещение как жилое. Проект нужно подготовить и оформить в установленном порядке.
Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое. Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности. Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.
Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.
Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.
Самый проблемный момент — перепланировка. Нередко покупаемая площадь делилась коммерческими помещениями под их нужды, которые полностью нарушают требования для жилого помещения, которые регламентированы в ст. 22 ЖК РФ. Более подробно эти нюансы уже были разобраны выше, однако один момент не был упомянут. Он касается согласования процедуры переустройства с соседями. Нередко в многоквартирных домах потребуется разрешение на перепланировку от соседей.
Пожалуй, самая трудная задача — это перевести дачу из садоводческого товарищества из категории нежилых в жилые. Как правило, даже при полном соответствии всем требованиям, которые касаются коммуникаций, естественного освещения, всевозможной изоляции, этот факт не дает положительного эффекта на окончательное решение. Проблемой этому является характер земельного участка, на котором построен дом. Он, обычно, не имеет предназначенности к застройке жильём, а направлен на огородничество. Но стоит учесть, что ограничение распространяется только на огородные участки земли. В то время, как на дачном разрешена постройка жилого дома, а на садовом капитального жилого строения – сооружение со сроком эксплуатации превышающем 20 лет (для долгого проживания).
По сути, долгое время народ проживал на «птичьих правах», но жизнь постепенно заставляла обрастать «бумагами», регистрироваться, прописываться. Человек платил за коммунальные платежи, исчисляемые из площади. Так как уплачивалась «коммуналка» производилась инвентаризации общежитий. И инспекции показывали, что эти комнаты уже используются как жильё. В последующем, такие общежития начали массово приватизироваться. Люди, проживающие в подобных комнатах, не могли доказать, что они там живут по закону и являются такими же собственниками наравне с другими, вследствие чего они обращались в суд.
К примеру, раньше, в бывших общежитиях селили людей в красные уголки, ванные, кухни, прачечные. Конечно нарушались требования к жилым помещениям, санитарные нормы, но это происходило в силу определенной надобности, нехватки жилья, народ вынужденно вселялся. Люди десятилетиями жили в подобных красных уголках, не имея практически никаких документов, включая ордера, которые выдавались проживающим в жилых помещениях.
Перевод нежилого помещения в жилое приобретает: что необходимо сделать и сколько времени ждать? Как правило, всё происходит наоборот коммерсанты делают из жилья на первых или вторых этажах магазины. Однако, покупка коммерческой площади обходится дешевле, но процедура перевода в жилое отнюдь не проста и не ограничивается только подачей заявления. Также она не популярна из-за специфичности и сложности.
Как перевести нежилое помещение в жилое
К общедомовому имуществу собственников в многоквартирном доме относится подъезд, лестничные клетки, лифты, крыши, ограждающие конструкции, подвалы, земельные участки. Если в результате перепланировки или переустройства затрагивается такое имущество, предварительно нужно провести собрание собственников и согласовать работы с ними.
Перевод нежилого помещения в жилое может понадобиться, если собственник решил сменить деятельность. Например, если сейчас в нем находится магазин, но человек хочет продать недвижимость как обычную квартиру. Чтобы это сделать, нужно сначала правильно оформить перевод через администрацию или иной уполномоченный орган. Рассмотрим, можно ли нежилое здание или помещение перевести в жилое и как это сделать, каковы требования и условия перевода, куда обращаться, какие понадобятся документы и как процедура выглядит пошагово.
Разрешение на перевод нежилого помещения в жилое принимается не позднее 45 дней с момента предоставления документов заявителем (ч.4 ст. 23 ЖК РФ). Если они поданы через МФЦ, срок начинает исчисляться с момента их передачи в жилищный департамент или иное учреждение, уполномоченное на перевод.
- заявление о переводе;
- паспорт или копии всех страниц, если документы подает представитель;
- доверенность на представителя;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности на объект: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о наследстве;
- проект перепланировки или переустройства, если это требуется для получения статуса жилого объекта;
- единый жилищный документ;
- поэтажный план;
- заключения о соответствии помещения требованиям от БТИ, Центра гигиены или иной организации, проводящей санитарно-эпидемиологические экспертизы; заключение об экспертизе проектной документации.
- Кому направляется: наименование, адрес, Ф.И.О. руководителя.
- От кого: Ф.И.О., адрес, телефон.
- Информация об объекте недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер, этаж.
- В связи с чем требуется перевод.
- В каких целях объект будет использоваться.
- Просьба об осуществлении перевода.
- Опись представленных документов.
- Дата составления и подпись.
- Государственная услуга предоставляется бесплатно, госпошлина за нее не взимается.
- Полное юридическое сопровождение данной процедуры может стоить, в среднем, 250 – 350 тысяч рублей.
- Размер государственной пошлины при внесении изменений в ЕГРН на объект с новым статусом составляет 350 рублей для физического лица или 1 тысячу рублей для юридического лица (ст.333.33 НК РФ).
- Стоимость проекта перепланировок может варьироваться от 30 до 45 тысяч рублей.
- Стоимость согласования в различных инстанциях обойдется примерно в 20 – 50 тысяч рублей.
- Инициатором переоформления статуса недвижимости может быть только собственник данного помещения (никак не арендатор, даже если договор аренды заключен на длительный срок).
- Нежилой объект не должен находиться в залоге, любые займы и кредиты (если они имеются), должны быть полностью погашены.
- Обязательно должно быть соответствие нормам пожарной безопасности, техническим, экологическим и санитарно-гигиеническим.
- Планируемое к переводу помещение располагаться должно в жилой зоне с развитой инфраструктурой. Обязательно должны быть в наличии и функционировать:
Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 23 ЖК РФ), после приема заявления и пакета документов решение о переводе (или отказе) должно быть принято не позднее 45 дней. После принятия решения в течение трех дней должен быть дан ответ заявителю. В случае отказа решение можно в течение трех месяцев обжаловать в суде. Внесение изменений о смене статуса помещения происходит в течение 10 дней.
- Первое – несоответствие действующих норм и правил, когда недвижимость считается непригодной для проживания.
- Второе – условия ипотеки или аренды, когда юридическое или физическое лицо обладает правом собственности на конкретный объект на определенный срок.
Переоформление нежилого помещения в жилое: как перевести по закону
Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Но есть и хорошие компании. Чтобы найти их, стоит изучать отзывы в Интернете, интересоваться у людей с опытом. В крупных городах довольно много хороших посредников. Воспользоваться их услугами – тоже отличный вариант. Однозначно ставить крест на посредниках не следует, нужно лишь тщательно их выбирать.
- непредоставление каких-то документов, несоответствие данных в бумагах, их подделка;
- предоставление документов не в тот орган (частая ошибка – подача бумаг в государственные, а не в местные органы);
- несоблюдение условий, описанных в статье 22;
- незаконность проекта перепланировки (в первую очередь – нарушение требований ЖК).
- Если человек может устранить недостатки – нужно устранять и подавать новую заявку. Это характерно для ситуаций, когда необходимо исправить что-то в документах, откорректировать проект, улучшить условия в помещении.
- Если недостатки убрать невозможно, следует просто отказаться от перевода помещения. Альтернативы всё равно нет.
- Если человек считает, что ему отказали незаслуженно – можно подавать иск в местный суд.
-
Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.
Перевод нежилого помещения в жилое
Согласно российскому законодательству жилым считается помещение, обладающее статусом изолированного и отвечающее всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, необходимым для проживания людей. Соответственно, помещение, переводимое жилой фонд, кроме достаточной жилой площади, должно иметь в планировке вспомогательные комнаты для удовлетворения бытовых нужд проживающих (санузел, кухня). Развернутый перечень технических требований, которым должно соответствовать будущее жилье, перечислен в разделе II Положения, принятого Постановлением Правительства РФ № 47. Нежилое помещение, подлежащее переводу из нежилого фонда в жилой, должно быть свободно от любых обременений, не являться объектом взыскания, ареста или залога. Также статус нежилого помещения не может быть переведен в статус жилого, если оно принадлежит физическому или юридическому лицу на правах собственности в условиях договора аренды или ипотеки на определенный срок. Вместе с тем, в список ограничений, которые могут повлиять на конечный результат перевода из нежилого фонда в жилое, включены следующие требования и условия:
В собственности помещение (квартира) на первом этаже 9-ти этажного дома. Имеет статус нежилого. Можно ли перевести это помещение в жилое? Нужна регистрация в городе. Перепланировок не было и выхода отдельного нет. Техпаспорт есть. Все коммуникации как в жилой квартире. Планируется проживание. Нужна ли экспертиза?
- Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
- Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
- Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
- Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.
В случае необходимости перепланировки или реконструкции помещения для удовлетворения вышеназванных требований, все работы должны быть проведены до момента подачи заявления в соответствующие органы о переводе нежилого помещения в жилой фонд. Согласно п. 43 названного Положения приемная комиссия оценивает состояние помещения по факту проверки.
- Помещение должно являться часть объекта недвижимости, располагающегося на зонированно жилой территории, оснащенной всеми инженерно-техническими коммуникациями.
- Все несущие конструкции будущего жилого объекта должны строго соответствовать эксплуатационному состоянию, не иметь каких-либо трещин и деформаций, которые в дальнейшем могли бы представлять опасность для жизни.
- Все коммуникационные системы в будущем жилом помещении должны располагаться в доступных местах, но без риска травмирования жильцов.
- Будущее жилое помещение должно быть оборудовано специальными системами защиты от утечек воды бытового использования, а также талой и дождевой воды.
- Жилое помещение должно быть полностью оснащено инженерными коммуникациями, включая электросети, систему вентиляции, отопления газо- и водоснабжения, отвечающие санитарно-техническими нормам безопасности.
