Предварительный Договор Купли Продажи Имеет Ли Юридическую Силу
Содержание
С предметом всё несколько сложнее, чем если бы заключался непосредственно договор-купли продажи. В таком случае указывался бы сам объект недвижимости. Предварительный же договор фиксирует намерение сторон совершить сделку, которая порождает обязательство продавца передать недвижимость покупателю, а у покупателя — оплатить покупку своевременно. Поэтому в предварительном договоре отмечается, что стороны подготовились к заключению в будущем сделки купли-продажи жилой недвижимости. После чего объект описывается так, как если бы заключался основной договор. Необходимо указать полный адрес квартиры, этаж, привести выписку из кадастрового паспорта, которую можно использовать в качестве приложения к договору.
5.4. Право собственности на помещение перейдет к Стороне — 2 с момента государственной регистрации перехода права собственности в Главном управлении федеральной регистрационной службы по _________________. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет Сторона — 2.
Имеют место ситуации, когда предварительный договор купли-продажи стороны заключают по той причине, что имущество, подлежащее передаче по основному договору, еще не существует. В данном случае следует отметить, что закон не запрещает заключение договора купли-продажи (без предварительного) в отношении отсутствующего объекта. Из практики следует, что заключение предварительного договора в таком случае не только не обезопасит сторону-покупателя от непоявления у продавца имущества, но и создаст дополнительные сложности при защите своих прав. Дело в том, что в случае возникновения неприятностей придется пройти через дополнительное судебное заседание о понуждении другой стороны к заключению договора и лишь после этого перейти к разбирательству о неисполнении основного договора. Поэтому рациональнее исключить стадию заключения предварительного договора, если приобретается «будущая вещь».
Таким образом, как показывает практика, заключаемые сторонами предварительные договоры купли-продажи в подавляющем большинстве таковыми не являются. Стороны лишь именуют их «предварительными», вступая на самом деле в основные договорные отношения. Следует отметить, что при добросовестности сторон и исполнении ими своих обязательств по купле-продаже такие юридические неточности не являются критичными. Однако при возникновении спора или намерении другой стороны уклониться от сделки правовая неграмотность может обернуться длительными судебными разбирательствами, временными и финансовыми потерями.
2) Имеет ли юридическую силу Обязательство, написанное от руки (но в присутствии свидетелей) — где одна сторона обязуется передать другой стороне объект недвижимости?
Обязательство – при условии получения определённой суммы денег, передать (формулировка именно такая – «передать»,,не продать и не подарить) объект недвижимости. Но это тогда уже не дарение?…и не предварительный договор?
Сроков по передаче не указано.
3) Есть Продавец (1 собственник) и Покупатели (муж с женой). Составлен Предварительный договор купли-продажи и Акт передачи N-ной суммы денежных средств. Данные документы подписаны только Продавцом и одним из Покупателей (хотя в договоре и акте указаны муж и жена). Имеют ли Предварительный договор и Акт передачи денег юридическую силу без подписи второго Покупателя? Можно ли на основании нехватки подписей расторгнуть Договор и вернуть деньги?
Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.
В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.
- обнаружено нарушение со стороны участника сделки;
- имеют место иные обстоятельства, вызвавшие заключение ПД;
- возникла непредвиденная ситуация;
- достигнуть договоренности решено на других условия;
- расторжение соглашения.
Поиск недвижимости, удовлетворяющей определенным критериям, отнимает много времени. Иногда когда квартира уже найдена, но не всегда представляется возможным осуществить покупку – у покупателя и продавца могут иметь место различные обстоятельства (ипотечное кредитование, отсутствие документов). Составление предварительного договора купли продажи позволит оформить сделку официально и гарантирует, что она будет иметь юридическую силу.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.
- oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
- oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
- oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
- инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
- cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
- итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
- дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
- cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
- пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
- пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.
3.2. Если в предварительном договоре не указаны те или иные несущественные для основного договора условия и стороны не смогли договориться о таких условиях при заключении основного договора, то при рассмотрении иска о принуждении к заключению основного договора суд не может определять такие условия по своему усмотрению. Отсутствие в основном договоре тех или иных несущественных условий не мешает ему считаться заключенным (в том числе на основании судебного решения). В то же время если при рассмотрении спора о принуждении к заключению основного договора стороны пришли к согласию по тем или иным несущественным условиям, суд может указать их в решении суда, дополнив тем самым список обязательных к указанию в таком решении существенных условий.
В принципе с момента появления в ГК конструкции опциона, а также окончательного утверждения в судебной практике возможности заключения договоров купли-продажи и аренды в отношении будущей недвижимости у меня есть сомнения в том, что есть в принципе какой-то смысл в заключении предварительного договора. Какой смысл заключать предварительный договор, потом год судиться по иску о принуждении к заключению договора, а потом еще раз судиться в случае неисполнения основного договора, если можно сразу оформить основной договор в отношении будущей вещи или оформить опцион и избежать как-минимум первой судебной стадии для фиксации заключенности основного договора? Но, думаю, еще достаточно долго люди будут по инерции оформлять отношения через заключение предварительного договора. Так что возникающие в рамках этого института проблемы еще долго будут предметом обсуждения в судах.
Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ
Согласно действующему гражданскому законодательству предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг – на предусмотренных предварительным договором условиях. Содержание предварительного договора должно позволять установить предмет основного договора и его условия, относительно которых на момент заключения предварительного договора должно быть – по заявлению одной из сторон – достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса). При этом отсутствие иных, помимо определяющих предмет, существенных условий основного договора в предварительном не препятствует признанию последнего заключенным, так как все недостающие условия могут быть согласованы непосредственно при заключении основного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2022 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным – определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства – например, о передаче имущества или его оплате – предварительным договором устанавливаться не могут. В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования. На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных недавно решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2022 г. № 11-КГ19-3).
4.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее ______ дней со дня получения Стороной — 1 свидетельства о регистрации ее права собственности на жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора. До указанной даты Сторона — 1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении указанного в п. 1.1 настоящего договора жилого помещения.
2.4. При заключении Сторонами основного договора денежные средства, перечисленные соответствии с п. 2.2 настоящего договора Стороной — 2, засчитывается в счет оплаты стоимости жилого помещения. Оставшаяся часть стоимости жилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.
Важный момент: предмет основного договора, его иные существенные условия должны максимально четко быть изложены в предварительном договоре. В противном случае заключение основного договора может оказаться невозможным ни в судебном, ни во внесудебном порядке. Можно порекомендовать проект будущего договора сделать приложением к предварительному договору.
Покупатель передает продавцу некоторую сумму в счет оплаты по основному договору. Если в итоге покупатель уклониться от предложения продавца заключить основной договор, этот платеж останется у продавца. Если уклониться продавец либо ни одна из сторон не изъявит желания оформить сделку – платеж подлежит возврату.
В оговоренных случаях. В договоре указывается возможность расторжения без санкций в определенных случаях. Например, если у покупателя ипотека, а банк отказал в выдаче денег. Или появляются новые обстоятельства в сделке — допустим, на квартиру предъявляет права новый наследник.
Через суд. Если любая из сторон не согласна заключить или расторгнуть договор, они имеют право в оговоренный законом срок обратиться в суд. Гарантий, какое решение примет судья, дать никто не может — всё зависит от конкретной ситуации и деталей, прописанных в вашем договоре.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Светлана: Нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры, при котором передается часть суммы и чем может обернуться для покупателя то, что сумма будет уплачена, а основной договор так и не подписан и, соответственно, не зарегистрирован?
Светлана: Предварительный договор купли-продажи квартиры является специальным документом, если прошли сроки исполнения договора, а условия договора не выполнены и человек не возвращает деньги, имеются ли основания для возбуждения уголовного дела по ст. 159 УК РФ?
Если квартира обременена залогом, земля – сервитутом или в помещении остаётся лицо, получившее право пользования по наследственному отказу – этот факт обязательно указывается отдельным положением договора, чтобы впоследствии у контрагента не возникло возможности отказаться от сделки на основании обременения.
Здесь же вносятся сведения об объекте, который участвует в купле-продаже. Эти сведения содержат кадастровые и технические характеристики объекта. А также указываются достигнутые договорённости сторон о совершении сделки купли-продажи в установленный период.
- квитанция об оплате госпошлины;
- паспортные данные сторон и представителей;
- документ купли-продажи;
- копия уведомления с подтверждением об отправлении или вручении;
- сведения о расчетах, если они производились;
- выписка из ЕГРЮЛ для юридического лица;
- документальные доказательства, подтверждающие нарушение условий;
- доверенность, если участвует представитель.
Уведомление вручается лично под расписку о получении либо направляется заказной почтовой корреспонденцией с извещением о вручении. Если вторая сторона даёт отказ или ответ не поступает в указанное в договоре или уведомлении время, то требование о расторжении предъявляется в суд. Когда сроки для ответа не установлены документально, законом дается время для обращения в судебную инстанцию в течение тридцати дней после направления уведомления.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
- обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
- подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
- сведения о государственной регистрации квартиры;
- информация о возможном авансе;
- цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
- время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
- порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
- подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.
Если ПИК этого не делает, а Вы оплатили полностью цену квартиры, предусмотренную предварительным договором, то это безусловное нарушение положений предварительного договора и, как я писал выше, при таких обстоятельствах можно признать Ваше право собственности на квартиру (имеется судебная практика), даже если застройщик обанкротится.
24 мая 2021 polrostov 298