Участки Расположены В Границах Территории Садоводства
Содержание
4. В решении об учреждении товарищества указываются сведения об учреждении товарищества, утверждении его устава, о порядке, размере, способах и сроках образования имущества товарищества, об избрании (назначении) единоличного исполнительного органа товарищества (председателя товарищества), постоянно действующего коллегиального исполнительного органа товарищества (правления) и ревизионной комиссии (ревизора), открытии банковского счета (банковских счетов) товарищества. (В редакции Федерального закона от 25.05.2022 № 162-ФЗ)
5. Решение об учреждении товарищества должно содержать сведения о результатах голосования учредителей товарищества по вопросам учреждения товарищества, о порядке совместной деятельности учредителей по созданию товарищества, о наделении одного из учредителей полномочием заявителя для обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц.
- земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства некоммерческой организации, указанной в абзаце первом настоящего пункта, либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация;
- по решению общего собрания членов указанной некоммерческой организации о распределении земельных участков между членами указанной некоммерческой организации либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в указанной некоммерческой организации, земельный участок распределен данному члену указанной некоммерческой организации;
- земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.
Принятие решения общего собрания членов товарищества путем заочного голосования не предполагает очного обсуждения вопросов повестки такого собрания и осуществляется путем подведения итогов голосования членов товарищества, направивших до дня проведения такого общего собрания свои решения в письменной форме по вопросам повестки общего собрания членов товарищества в его правление.
Статьей 51.1 ГрК РФ определены требования к сведениям, указываемым в таком уведомлении, а также необходимые документы, прилагаемые к нему. Форма уведомления о планируемом строительстве утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19 сентября 2022 г. № 591/пр.
4. Виды разрешенного использования земельных участков, обозначаемые как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» и содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), а также указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками;
Границы территории СНТ и ТСН в коттеджном поселке
В нашей работе регулярно возникает вопрос о том, как определяются границы территории товарищества, будь это ТСН в коттеджном поселке или СНТ на земельных участках, или иное аналогичное товарищество / некоммерческое партнерство. Кстати, если Вы не понимаете, в чем разница между СНТ, ТСЖ, ТСН и проч., рекомендуем прочитать эту статью.
- Почему он вообще метёт улицу? кто его просил?
- Мести улицу можно и в рамках благотворительности, так с чего этот человек решил, что его деятельность вообще должна кем-то оплачиваться?
- Почему он просит оплату именно в миллион рублей?
- На каком основании он выставляет эту оплату Вам, если Вы с ним не заключали договор и не имеете каких-либо обязательственных отношений?
В СНТ тоже могут появиться свои проблемы. Например, ограничения по разведению домашних животных каждое садоводческое товарищество имеет право прописать в своем уставе. Садоводам могут запретить держать на своем участке коров или разводить пчел. В таком случае председателю нужно своевременно выявлять нарушения, а еще лучше — заранее информировать дачников о существующих правилах.
Чтобы садовод или огородник мог понять, чем ему можно заниматься на своем участке и какие постройки возводить, сначала нужно определить:
- к какой именно категории земель относится земля;
- какой вид разрешенного использования присвоен данной территории.
Во-вторых, в описанной мной ситуации, если третье лицо – частный собственник земельных участков общего назначения категорически отказывается продавать их, сдавать в аренду, добровольно предоставлять сервитут и т.п., что делать? Механизмы принудительного прекращения права собственности в этой ситуации не работают. Принудительно установить можно только сервитут, но решит ли он все проблемы?
имущество общего пользования — расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества;
После получения обращения муниципалитет запрашивает выписку из ЕГРЮЛ об объединении (такая процедура предусмотрена, если получено первое заявление от участников сообщества) и информацию о устанавливающих права на землю документах из Росреестра или регионального архива.
Чтобы пользователь мог получить отведенные под садоводство угодья в собственность, он должен подать в местные органы самоуправления соответствующее заявление. Это могут быть городские власти (если надел размещен в пределах такого населенного пункта) или профильный комитет по управлению имуществом. В случае, кода участок находится за пределами города, обращение арестовывают руководству района.
Федеральный закон от г
3. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества.
4) огородный земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;
Участок в СНТ в собственность без проведения торгов
В случае, если земельный участок, указанный в абзаце втором настоящего пункта, относится к имуществу общего пользования, указанный земельный участок до 1 марта 2022 года предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади таких земельных участков.
Принятие решения общего собрания членов товарищества путем заочного голосования не предполагает очного обсуждения вопросов повестки такого собрания и осуществляется путем подведения итогов голосования членов товарищества, направивших до дня проведения такого общего собрания свои решения в письменной форме по вопросам повестки общего собрания членов товарищества в его правление.
1) гражданами с последующим предоставлением товариществу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) гражданами, являющимися собственниками садовых земельных участков. В этом случае решение принимается единогласно всеми учредителями (ст.10), а в границы территории садоводства при подготовке документации по планировке территории для товарищества включаются только участки учредителей, но не иных лиц (п.п.5, 9 ст.23).
- «Дачные» дома и участки будут именоваться «садовыми». ДНТ переименовываются в СНТ, которые являются видом ТСН.
- Вводится понятие «территория садоводства» – «территория, границы которой определяются в соответствии с утвержденной в отношении этой территории документацией по планировке территории» (п.8 ст.3).
При этом в п.28 ст.54 «Переходные положения» говорится, что в случае, если отсутствует утвержденная документация по планировке территории, определяющая границы территории ведения гражданами садоводства, территория ведения гражданами садоводства определяется:
1) в соответствии с проектом организации и застройки территории товарищества или иного документа, на основании которого осуществлено распределение садовых участков между членами товарищества;
2) при отсутствии вышеуказанных документов, в соответствии с границами земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу ФЗ N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» товариществу. - Меняется правовое положение «не членов СНТ» (ст.5):
Портал СНТ Виноградово
- использование всеми правообладателями земельных участков, находящихся в границах территории СНТ, для собственных нужд,
- размещение на участках общего пользования другого имущества общего пользования (например, спортивных или детских игровых площадок. их оборудование и т.д.).
В этих положениях федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» содержатся серьёзные недочёты и возможные негативные последствия.
Изготовление межевого плана происходит на основании фактических обмеров участка, а также по сведениям ЕГРН в отношении ранее зарегистрированных наделов. Гражданин должен представить кадастровому инженеру документы, подтверждающие его членство в СНТ или ДНП, а также права на часть общей территории товарищества. По запросу садовода или дачника правление товарищества должно выдать указанные документы, а также оформить схему расположения участка.
Процедура кадастрового учета может проходить одновременно с регистрацией права собственности, если владелец недвижимости не сделал этого ранее. Учетные и регистрационные действия проходят на основании заявления, которое подается в службу Росреестра или через систему органов МФЦ.
- возведение сооружений промышленного назначения и производство любой категории;
- постройка коммунальных или административных зданий и осуществление их работы;
- постройка любых объектов художественного или культурного значения;
- обустройство точек оптовой или розничной торговли;
- размещение построек с нарушением границ соседних наделов;
- подведение коммуникаций и возведение жилого дома без получения разрешения на строительство.
Градостроительный кодекс определяет требования к дому дачного типа. В дачном домике должна быть одна жилая комната размером 8-12 метров, кухня или столовая, кладовка или гардеробная. Высота потолков в помещении должна быть не менее двух с половиной метров, для мансарды не менее двух метров.
Участки Расположены В Границах Территории Садоводства
Достаточно давно Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» предоставил гражданам, имеющим в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, право переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством (часть третья ст. 9 данного Закона). Конституционный Суд Российской Федерации в знаменитом Постановлении от 14 апреля 2008 г. N 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» указывал законодателю на то, что тот факт, что ЖК РФ прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений. Также отмечалось, что, исходя из того что жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ст. 72, п. «к» ч. 1, Конституции Российской Федерации), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления — утвердить, как это предусмотрено в ст. 32 ГрК РФ, правила землепользования и застройки. При этом не исключалась возможность введения субъектами Российской Федерации указанного правового регулирования в опережающем порядке. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания могло осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (гл. 28 ГПК Российской Федерации).
Таким образом, в ч. 3 комментируемой статьи законодатель реализовал положения ранее принятых актов Конституционного Суда Российской Федерации наряду с положениями ст. 3 комментируемого Закона, разрешившими строительство индивидуальных жилых домов на садовых участках. Отсутствие законной возможности признания прав на жилые дома, расположенные на садовых участках, приводило к тому, что в большинстве случаев граждане были вынуждены обращаться в суд (см., например, Определение ВС РФ от 19 апреля 2017 г. N 11-КГ17-3 ).
———————————
Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс».
Комментируемая статья в основном посвящена вопросам, связанным с градостроительной деятельностью, в том числе вопросам планировки территории садоводства или огородничества и застройки таких территорий. При этом в целом нормы данной статьи опираются на положения ГрК РФ. В связи с этим обратим внимание, что этой статьей охватывается гораздо более широкий круг вопросов, чем отражено в ее наименовании.
Отметим несколько важных нововведений в этой части, которые предусматривает комментируемый Закон в сравнении с Законом N 66-ФЗ.
Во-первых, возможность строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие участки включены в границы территориальных зон, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие параметры такого строительства.
Градостроительный регламент представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1, ч. 6 ст. 30 ГрК РФ). Градостроительный регламент утверждается в составе правил землепользования и застройки применительно к каждой территориальной зоне.
Предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства включают в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. Наряду с указанными градостроительным регламентом могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции. Например, в градостроительном регламенте, установленном применительно к территориальной зоне, расположенной в границах исторического поселения федерального или регионального значения, такие предельные параметры включают в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства (ч. 1, 1.2, 2.1 ст. 38 ГрК РФ).
В качестве примера установления предельных параметров разрешенного строительства на садовых земельных участках приведем Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденные Ростовской-на-Дону городской Думой от 26 апреля 2011 г. N 87, согласно которым градостроительный регламент зоны садоводства и дачного хозяйства устанавливает следующие параметры разрешенного строительства: максимальная этажность (количество наземных этажей) — 3; максимальная высота зданий, сооружений — 10 м; максимальный процент застройки — 40%; в качестве иных показателей — устройство ограждений между садовыми участками допускается высотой не более 2 м при условии соблюдения условий проветриваемости; устройство ограждений между садовыми участками и проездами допускается высотой не более 2 м при соблюдении условий прозрачности ограждения на высоте выше 1,0 м от поверхности земли; отступ застройки от межи участка, отделяющей его от общего проезда, определяется материалами по обоснованию места и возможности размещения строящегося или реконструируемого объекта на земельном участке при условии обеспечения норм инсоляции, аэрации, требований СНиП и СанПиН, правил и норм противопожарной безопасности, требований технических регламентов, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.
В связи с формулировкой ч. 2 комментируемой статьи необходимо отметить, что согласно ч. 1.1 ст. 38 ГрК РФ в случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, непосредственно в градостроительном регламенте указывается, что такие предельные параметры не подлежат установлению. Введение данной нормы было направлено на недопущение злоупотреблений со стороны органов власти и местного самоуправления, которые при отсутствии установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции произвольно устанавливали их в градостроительном плане земельного участка или при выдаче разрешения на строительство.
С учетом изложенного, по нашему мнению, представляется возможным осуществление строительства на садовых земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны, применительно к которой градостроительный регламент предусматривает строительство, но при этом все или отдельные обязательные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции (п. 2 — 4 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ) не установлены. Вместе с тем отметим, что в целях однозначного толкования ч. 2 комментируемой статьи на практике ее формулировка нуждается в уточнении.
Вместе с тем неустановление предельных параметров разрешенного строительства в градостроительном регламенте не означает возможности строительства на садовых участках объектов с произвольными параметрами. Так, представляется, что жилой дом, возводимый на садовом участке, не может превышать предельные параметры, установленные ч. 3 ст. 48 ГрК РФ к объектам индивидуального жилищного строительства.
Перечень объектов, которые могут возводиться на садовом земельном участке, ограничен правовым режимом такого участка, определенным ст. 3 Закона N 217-ФЗ (садовый дом, жилой дом, хозяйственные постройки и гаражи).
Согласно ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования.
Такое разделение связано с тем, что основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, унитарных предприятий). Условно разрешенные виды использования не являются характерными для данной территориальной зоны, и использование земельного участка в соответствии с ними допускается только после получения разрешения главы местной администрации (ст. 39 ГрК РФ). Вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.
Например, Правилами землепользования и застройки территории городского округа Первоуральск Свердловской области, утвержденными решением Первоуральской городской Думы от 26 августа 2010 г. N 241 , предусматривается, что в территориальную зону ведения коллективного садоводства и дачного хозяйства (зона СХН-1) включаются территории, используемые для занятия огородничеством, садоводством, дачным хозяйством без возможности строительства индивидуального жилого дома. Правилами землепользования и застройки Надеждинского сельского поселения, утвержденными решением муниципального комитета Надеждинского сельского поселения Надеждинского муниципального района от 6 мая 2013 г. N 742 , предусматривается, что в зоне садоводства, огородничества и дачного строительства (СХс) предусматриваются такие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, как «для ведения садоводства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем» и «жилые дома и строения на садовых земельных участках».
———————————
Вечерний Первоуральск. 16 ноября 2010 г. N 86.
Ведомости Надеждинского сельского поселения. 7 мая 2013 г. N 7.
Как видно из этих ссылок, в уставных документах юридического лица сведений о некой территории СНТ (юрлица) не содержится.
При этом не исключается, что организация, как юридическое лицо имеет возможность приобрести на законных основаниях некое имущество. Закон не исключает, что таким имуществом может быть земельный участок. При этом права на такой участок возникают с момента государственной регистрации такого права (регистрация права на недвижимость ст 4 п1 ФЗ-122 от 21 июля 1997года)
Поскольку при введении в оборот внесистемного понятия ТЕРРИТОРИЯ СНТ доказательств того, что СНТ является неким территориальным образованием не приводится, то получаем, что вводя в обиход понятие «ТЕРРИТОРИЯ СНТ» законодатель вёл речь о неком пространстве состоящем из ИМУЩЕСТВА в виде земельного участка, права собственности, срочного или бессрочного пользования на которое подтверждены имеющимися у СНТ документами (свидетельство или выписка из ЕГРП).
Мой участок, принадлежащий мне на правах собственности, находится в границах населённого пункта, который является административно-территориальной единицей РФ в соответствии с правилами и определениями данными в
1) ГКРФ ст. 124,
2) ст.2 ФЗ 131 и
3) Законе Московской области № 11/2013-ОЗ «Об административно-территориальном устройстве Московской области».
