Главная / Недвижимость / Акт Осмотра Помещения При Возврате Аренуемого В Одностороннем Порядке Признан Недействительным

Акт Осмотра Помещения При Возврате Аренуемого В Одностороннем Порядке Признан Недействительным

Содержание

1 4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды
2 Возврат помещения арендодателю
3 Акт Осмотра Помещения При Возврате Аренуемого В Одностороннем Порядке Признан Недействительным
4 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от N 4-КГ16-37
5 Возврат арендованного имущества
6 Все, что нужно знать об одностороннем акте по ДДУ

4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды

Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.

Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения возврат арендованного имущества осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
По смыслу приведенных норм возврат арендованного помещения означает как фактическое прекращение арендатором его использования, так и освобождение арендатором помещения от принадлежащего ему имущества. Подписание сторонами передаточного акта означает, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное. И наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует о фактическом неисполнении этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
В приведенной ситуации арендатор лишен возможности подписать передаточный акт и освободить помещения, так как находится в местах лишения свободы. В таком случае указанные действия за него может осуществить иное лицо, действующее на основании доверенности (ст. 185, ст. 185.1 ГК РФ).
Вопрос о порядке действий арендодателя в случае неисполнения указанных выше обязанностей, в частности, об освобождении арендованного помещении от вещей арендатора, прямо не урегулирован гражданским законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, при наличии у него требований к должнику, даже не связанных с оплатой этой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникших из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели, вправе удерживать эту вещь до момента исполнения должником своего обязательства.
Как разъяснено в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение при условии, что такое оборудование оказалось во владении арендодателя законно, то есть по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний, в том числе если имущество оставлено арендатором в арендованном помещении по истечении срока аренды (смотрите также, например, постановление АС Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/15, постановление АС Дальневосточного округа от 16.03.2015 N Ф03-681/15, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 N 13АП-1959/16, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 N 09АП-45371/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 N 07АП-3103/15). Соответствующее условие может быть предусмотрено договором (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015 N 17АП-11798/15, постановление АС Поволжского округа от 18.07.2016 N Ф06-10414/16 по делу N А12-18038/2015)*(1).
Суды исходят из того, что на лицо, правомерно удерживающее чужое имущество, возлагается обязанность по обеспечению его сохранности (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 N 13АП-6717/13, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 N 11АП-2754/12, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 N 18АП-857/12, постановления ФАС Уральского округа от 05.12.2002 N Ф09-2952/02-ГК, ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 N Ф03-3098/2009, Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 N 09АП-4037/2008-ГК). Поэтому ответственность за повреждение или утрату указанного в вопросе имущества в период его удержания несет именно арендодатель. Сказанное означает, что распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе утилизировать его) арендодатель не вправе. Такое распоряжение возможно при условии соблюдения положений ГК РФ о порядке реализации заложенного имущества (смотрите, в частности, ст. 360, п. 5 ст. 350.2 ГК РФ).
Кроме того, поскольку положения ГК РФ допускают возможность приобретения права собственности на имущество, от которого собственник отказался (брошенные вещи), упомянутое в вопросе имущество может быть обращено в собственность арендодателя в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 226 ГК РФ (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 10.12.2013 по делу N 33-5234/2013, апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 08.10.2013 по делу N 33-3481, апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 10.11.2014 по делу N 33-6377).
Таким образом, при наличии задолженности арендодатель вправе удерживать оставленное арендатором имущество в арендованном помещении, в том числе вправе освободить помещения от имущества арендатора с вывозом и складированием этого имущества в ином месте.
Однако, на наш взгляд, и при отсутствии задолженности подобные действия не являются противоправными, так как сами по себе не свидетельствуют о причинении арендатору каких-либо убытков или о противоправном поведении арендодателя, поскольку арендатор сам не принимает мер по реализации своего права на владение этим имуществом, не оспаривает правомерность расторжения договора, а имущество может быть ему возвращено по его требованию. Во всяком случае, до тех пор, пока арендатор сам не поставит вопрос о возврате имущества, нет оснований полагать, что такими действиями арендодатель нарушает право арендатора на владение имуществом. Возможный ущерб, который может быть причинен в связи с этим арендатору, зависит от особенностей имущества, условий, при которых проводится его демонтаж, условий хранения этого имущества и т.д., то есть от конкретных обстоятельств.
Вместе с тем, на наш взгляд, распоряжение имуществом арендатора по усмотрению арендодателя (его продажа, утилизация), учитывая, что неисполнение обязанности по освобождению помещений вызвана объективными причинами, сопряжено с рисками признания действий арендодателя неправомерными. Однозначно оценить перспективу таких действий арендодателя в рамках этой консультации мы не можем. В случае возникновения спора последствия уничтожения указанного в вопросе имущества сможет определить только суд с учетом конкретных обстоятельств (в том числе наличия у арендодателя возможности обеспечить сохранность имущества, возможности квалификации поведения арендодателя как виновного и направленного исключительно на причинение вреда арендатору и т.п.).

Вам может понравиться => Ст 145 Ч 2 Ук Рсфср 1982

————————————————————————-
*(1) Напомним, что возможность удержания имущества зависит от того, принадлежат ли должнику права на это имущество. Удержание имущества, находящегося в арендуемом помещении, принадлежность которого арендатору достоверно не установлена, может быть признано незаконным (постановления ФАС Центрального округа от 22.07.2014 N Ф10-2303/14, ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.11.2012 N Ф02-4526/12, ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А56-11593/2009, Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 N 03АП-868/12).

названия организаций, между которыми делается акт;
их реквизиты (все эти данные должны соответствовать учредительным документам фирм);
должности, фамилии-имена-отчества руководителей или их законных представителей;
причина составления акта (в данном случае это расторжение договора аренды)
адрес, по которому находится помещение
описать состояние, в котором имущество возвращается арендодателю (в том числе состояние различных коммуникаций)
удостоверить факт отсутствия претензий. Если же претензии к арендатору есть, их следует описать максимально подробно (в дальнейшем на основании акта можно потребовать возмещения нанесенного материального ущерба).

Унифицированная, единая форма акта возврата помещения по договору аренды отсутствует, так что представители организаций и предприятий могут писать ее в свободном виде или, если в компании есть разработанный и утвержденный шаблон документа – по его образцу. Главное, что требуется соблюсти — чтобы документ по своему составу отвечал некоторым стандартам делопроизводства, а по содержанию включал в себя ряд определенный сведений.
По структуре акт условно можно разделить на три части: «шапка», основной раздел и заключение, т.е. подписи.

Выполнение перечисленных действий позволяет с помощью полностью законных методов минимизировать риск отрицательных последствий отказа арендодателя подписывать акт возврата арендованного имущества. При этом крайне важно соблюдать все юридические формальности, так как это наверняка будет иметь серьезное значение в ходе последующего судебного разбирательства.

Первым делом необходимо понять, чем опасна для арендатора ситуация, которая складывается, если арендодатель отказывается подписывать акт возврата помещения. Согласно положениям статьи 622 ГК РФ, данный документ выступает в качестве доказательства того, что арендатор перестал использовать помещение.

Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен. Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г., из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян полагает, что определение Верховного Суда следует только приветствовать. Он отметил, что ситуация, когда стороны по тем или иным причинам не оформляют предусмотренных договором документов, подтверждающих те или иные обстоятельства, является довольно распространенной на практике. «Например, стороны могут не подписывать акты приема-передачи при поставке товаров, особенно, если речь о длительных отношениях, актов приема-передачи стройплощадки по договору строительного подряда, актов приема-передачи независимых гарантий и т.д. И далеко не всегда такое отклонение от договора связано с желанием создать предпосылки для заявления требований в последующем. По факту такое пренебрежение буквой договора связано с возникающими с взаимного согласия сторон деловыми отношениями в процессе исполнения договора», – заметил эксперт.

Возврат помещения арендодателю

Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса). При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

В то же время само название документа о передаче недвижимого имущества арендодателю не имеет существенного значения. Главное, чтобы из этого документа следовало, что арендатор передал арендованное имущество арендодателю. Хотя для исключения недопониманий между сторонами лучше именовать этот документ традиционно – передаточный акт или акт приема-передачи недвижимого имущества.

Формирование акта возврата помещения по договору аренды происходит обычно в случаях, когда договор аренды по каким-либо причинам расторгается. Акт не является самостоятельным документом, а служит приложением к основному договору, становясь его неотъемлемой частью.

Акт Осмотра Помещения При Возврате Аренуемого В Одностороннем Порядке Признан Недействительным

Вам может понравиться => Пособия На 3 Ребенка 2022 В Ростовской Области

Однако, следует отметить, что вследствие отсутствия четко прописанных норм законодательства, разрешение этого вопроса все же остаётся на усмотрение суда, хотя, как уже отмечалось выше, суды все же в большей мере склоняются ко взысканию арендной платы за просрочку при уклонении арендатора от возврата помещения.

Гражданский кодекс РФ, части I и II.
Налоговый кодекс РФ.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2009 по делу № А26-1241/2009.
Определение ВАС РФ от 24.08.2012 № ВАС-8590/12 по делу № А41-29683/11.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

съемщик отправил акт передачи со своей подписью и попросил подписать арендодателя;
съемщик передал ключи арендодателю, арендодатель это подтверждает;
нет доказательств, что съемщик пользовался помещением после того, как передал ключи и подписал акт.

С одной стороны, нет положений закона, где прямо говорится: «нельзя отказывать в подписании акта из-за ремонта». С другой, есть обзор судебной практики Верховного арбитражного суда, где он говорит: арендодатель не вправе требовать оплачивать аренду, если сам же не подписывает акт. Не важно, почему, хоть из-за ремонта, хоть погоды или настроения.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от N 4-КГ16-37

В обоснование заявленных требований Мучинская О.В. указала, что 12 сентября 2012 г. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался в четвертом квартале 2012 года окончить строительство этого дома и не позднее двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию передать истцу в собственность квартиру, а истец обязался уплатить ответчику денежную сумму в размере 5 373 390 руб. Истец свои обязательства по данному договору выполнила в полном объеме.

Вам может понравиться => Субсидия на оплату жкх в москве в 2022 для малоимущих

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

Возврат арендованного имущества

Название документа – акт о возврате арендуемого имущества
Место составления акта и дата его подписания
Стороны, которые подписывают соответствующий акт или по-другому стороны договора аренды
О чем составлен акт или о чем он заключен. В указанном разделе акта необходимо прописать о том, что:
- арендатор возвращает арендодателю конкретное имущество, которое им арендовалось по конкретному договору
- стороны осмотрели имущество, оно возвращается в состоянии согласно условиям договора
- арендодатель не имеет претензий к состоянию возвращаемого имущества, какие-либо недостатки в ходе осмотра не выявлены
- одновременно с имуществом возвращаются конкретные документы, если они передавались арендодателем арендатору
- все платежи арендатором уплачены полностью
- стороны не имеются претензий друг к другу
- в скольких экземплярах составлен акт

Если дело дошло до суда и суд расторг договор либо удовлетворил иные требования, связанные с возложением обязанностей на арендатора по возврату имущества, то арендатор обязан будет освободить имущество и/или передать арендодателю. При отсутствии добровольного исполнения в дело включатся приставы с принятием мер, которые предусмотрены законом.

Все, что нужно знать об одностороннем акте по ДДУ

Также нередко дольщики приобретают объект с отделкой, при этом отделочные работы предусмотрены отдельным договором подряда. В этом случае при передаче вам объекта по ДДУ вы не вправе требовать от застройщика передачи объекта с отделкой, это отдельные работы, не предусмотренные ДДУ.

Также при наступлении срока передачи квартиры, если вы не получили никаких писем от застройщика, будет не лишним отправить застройщику письмо с просьбой уточнить сроки завершения строительства и передачи объекта. С точки зрения суда, проявление активности со стороны дольщика в письмах — это свидетельство его добросовестности и желания быстрее принять объект. Данный письма станут важный доказательством того, что дольщик не только не уклонялся от приемки, но наоборот, был крайне заинтересован в скорейшем получении ключей.

Разрешая подобные споры, суды указывают, что для подтверждения необходимости проведения ремонта и понесенных вследствие этого расходов арендатору необходимо предоставить дефектную ведомость, локальный ресурсный сметный расчет, трудовое соглашение на выполнение работ по капитальному ремонту, ведомость объемов работ, акт о приемке выполненных работ, квитанции об оплате. Нелишним будет также предоставить в суд фотоматериалы (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А32-20236/2011 от 08.06.2012).

Следовательно, при отсутствии между сторонами заключенной в установленном порядке гражданско-правовой сделки, либо при обнаружении каких-либо пороков подобной сделки подлежит удовлетворению требование общества о взыскании с должника денежной суммы, представляющей собой плату за фактическое пользование потенциальным объектом аренды (Постановление ФАС Московского округа № А41-43256/10 от 24.04.2012, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А63-5026/2011 от 07.06.2012).

Вправе ли арендодатель отказаться от такого исполнения, потребовать от арендатора привести возвращаемое имущество в то состояние , обусловленное договором, а за время проведения имущества в надлежащее состояние потребовать от арендатора внесения арендной платы на основании ст.622 ГК РФ как с лица просрочившего ….

«ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора. Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 Гражданского кодекса РФ, во-первых, означало бы принуждение истца к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного возврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений».

27 мая 2021 polrostov 268