Статья Нежилое Помещение

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

О коммерческих объектах в многоквартирном доме

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Статья 22 ЖК РФ

1. Собственник жилого помещения может использовать свое жилье не только по его прямому назначению — для проживания (статья 17 настоящего Кодекса), но и вправе размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения и организации, при условии перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Так, статья 288 ГК РФ возлагает решение указанного вопроса на ЖК РФ.

Градостроительное законодательство состоит из Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ и других законов и иных нормативных правовых актов как Российской Федерации, так и субъектов РФ. К примеру, на территории города Москвы действует Закон г. Москвы от 3 октября 2001 года N 64 «О градостроительных нормативах и правилах города Москвы» (с изменениями и дополнениями от 12 февраля 2003 года). Разумеется, нормативные правовые акты субъектов РФ и принятые на их основании правовые акты органов местного самоуправления применяются постольку, поскольку не противоречат ЖК РФ и Вводному закону (ст. 4 Вводного закона).

Для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям (п. 4 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета»; утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016. См. полный текст п. 4 Обзора во вложении к статье «Помещение – это … Определение понятия, виды и признаки помещений»).

А исходя из положений п. 2 ст. 288 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан, а предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).

Собственники нежилых помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ, платят за содержание такого помещения, за капитальный ремонт дома, за коммунальные услуги или коммунальный ресурс. В части внесения этих платежей есть ряд особенностей. О них подробно рассказал Павел Кузнецов – смотрите видеозапись.

Понятие нежилого помещения раскрыто в п. 2 Правил № 354. Такое помещение:

• указано в проектной и технической документации и в электронном паспорте дома,
• не является жилым,
• не включено в состав общего имущества МКД,
• может быть встроенным и пристроенным помещением.

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

1. Выполнять требования пожарной и санитарно-гигиенической безопасности.
2. Оплачивать коммунальные услуги своевременно и в полном объеме.
3. Проводить ремонтные работы, устранять аварии на инженерных сетях, расположенных внутри помещения.
4. Использовать объекты недвижимости строго по предназначению. Если открыт магазин продуктов, нельзя продавать в нем химические вещества или фейерверки.
5. Соблюдать чистоту.
6. Вовремя оплачивать имущественный налог.

1. Торговые. Могут располагаться на первых этажах многоквартирных домов, или в отдельно стоящих зданиях. Например, магазины косметики, продуктов.
2. Складские. Предназначены для хранения готовой продукции, если это не представляет угрозы жителям МКД. Иначе помещение должно быть отдельно стоящим.
3. Административные. Могут быть как в МКД, так и стоящими отдельно. Например, офисы ТСЖ, консалтинговых компаний.
4. Развлекательные: кафе, рестораны, бары, караоке. Владельцы должны соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и местные законы о тишине, чтобы не мешать жителям. Чаще всего развлекательные заведения открывают в отдельных зданиях.

Такая проблема волнует коммерсантов, которые хотят в бизнес целях преобразить жилую недвижимость в нежилую. Этот вопрос часто встаёт перед жителями домов, которые путают нежилое помещение с общим имуществом в процессе подсчёта коммунальных платежей. О видах и особенностях таких помещений читайте далее.

• помещение жилое — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
• помещение общественного назначения — встроенные в жилой дом или пристроенные к нему помещения, предназначенные для индивидуальной предпринимательской и другой общественной деятельности проживающих в доме людей.
• помещение стоянки при доме — встроенное, пристроенное или встроенно-пристроенное помещение для хранения и (или) парковки автомобилей, не оборудованное для их ремонта и (или) технического обслуживания, кроме простейших устройств — моек, смотровых ям, эстакад.

Статья Нежилое Помещение

Результаты работ строителей принято называть термином «здание» если оно обладает такими отличительными параметрами как:
Объемных параметров архитектурной конструкции;
Наличие надземной части;
Наличие подземной части;
Внутренний тип помещения;
Наличие сетей и коммуникаций;

Что такое здание?
Зданием называют сооружение наземного типа, которое имеет определенную конструкцию и внутреннее пространство. Подобный объект предназначен для проживания, работы или для использования в производственных технических нужд.
Терминология исключает понимание под зданием построек, которые лишены внутреннего пространства. Некорректно называть эстакады, мосты, градирни, наземные и подземные сооружения, тоннели, плотины зданиями. Они относятся к сооружениям технического и производственного назначения.

В обоих актах статьи под номером 4 устанавливали, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера не входят в жилищный фонд. Следовательно, технические и вспомогательные помещения (иные нужды непромышленного характера) также относились к нежилым помещениям и не входили в жилищный фонд.

В советское время понятия «общее имущество собственников многоквартирного дома» не существовало. Собственник у многоквартирного дома мог быть только один – или государство, или колхоз, или жилищно-строительный кооператив и т.п. Этот собственник мог определять юридическую судьбу любой части дома и решать, использовать конкретное помещение для нужд всех домовладельцев или как самостоятельное помещение.

Аналогия жилищного законодательства к нежилому зданию (или немного о продаже помещения без земельного участка)

1) продавать помещение надо вместе с ЗУ (ПФАС ЦО, А48-3103/2012), «отчуждение нежилого помещения общей площадью 82,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 13, пом. 45, должно производиться с одновременным отчуждением 96/2022 доли в праве земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020313:16«, иное не допускается — ничтожно.

2) продавать помещение можно без ЗУ (ФАС ВВО, А82-1806/2011), «Утверждение ОАО «МегаФон» о необходимости применения к возникшим правоотношениям положения статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ошибочно, поскольку возникшие правоотношения прямо урегулированы специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации, а потому применение названных заявителем норм права по аналогии закона в рассматриваемом споре недопустимо. Вместе с тем в связи с приобретением помещений в собственность и с момента государственной регистрации перехода права собственности у ОАО «МегаФон» возникло право пользования земельным участком.«, возникает законное пользование ЗУ.

На наш взгляд, проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает лишь тогда, когда имеется несколько субъектов (собственников либо титульных владельцев), реализующих то или иное вещное право не в отношении здания (сооружения) целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений). Если этого нет, то в принципе никаких проблем не возникает, так как в качестве единого объекта права рассматривается здание в целом. Поэтому большинство сложностей, связанных с нежилыми помещениями, соотносится с нечетким решением вопросов совладения либо сособственности. Часть возникающих вопросов, бесспорно, решена текущим законодательством. Например, п.1 ст. 290 ГК, следуя за правовой идеологией «Временного положения о кондоминиуме», утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 года, относит к общей долевой собственности домовладельцев практически всю недвижимость (кроме квартир и комнат), а следовательно, и нежилые помещения. Что же касается нежилых помещений как частей иных (нежилых) зданий и сооружений, то здесь такой определенности нет. В подобных ситуациях нежилые помещения чаще всего закрепляются за конкретными пользователями, что создает иллюзию о наличии у таковых самостоятельных вещных прав на соответствующие части зданий. Думается, что это не так.

Так, в 1987 году в г. Шахты Ростовской области за счет централизованных средств был построен Дом быта, предназначавшийся для размещения целого ряда городских предприятий бытового обслуживания. Заказчиком по строительству выступила фабрика индпошива одежды «Силуэт», разместившая в построенном здании часть своих производственных мощностей. В 1989 году на базе большинства предприятий бытового обслуживания города было создано городское производственное объединение «Прогресс», которое, пользуясь положением фактического органа управления в данной сфере, перевело здание Дома быта на свой баланс. Фабрика «Силуэт» (на тот момент государственное предприятие) вынуждена была в январе 1990 года заключить с объединением «Прогресс» как единственным балансодержателем здания договор аренды тех же производственных площадей, которыми она пользовалась с момента ввода Дома быта в эксплуатацию. Практически одновременно (с 1 октября 1990 года) фабрика «Силуэт» и объединение «Прогресс» заключили договоры аренды имущества государственного предприятия в соответствии со ст. 16 Основ законодательства об аренде. Арендодателем по отношению к фабрике «Силуэт» стало объединение «Прогресс», передавшее фабрике по договору с правом выкупа оборудование и иное имущество, кроме занимаемых фабрикой помещений в Доме быта. Эти помещения (а вернее, весь Дом быта целиком) объединение «Прогресс» само арендовало с правом выкупа у Ростовского областного управления бытового обслуживания населения. В результате этого одни и те же производственные площади, занимаемые фабрикой «Силуэт», оказались сданы в аренду разными арендодателями дважды: с 1 января 1990 года без права выкупа — самой фабрике «Силуэт» и с 1 октября 1990 года с правом выкупа — объединению «Прогресс». В дальнейшем фабрика и объединение действовали уже как самостоятельные арендные предприятия, каждое из которых имело свои основания требовать выкупа указанных площадей. Для фабрики такими основаниями явились норма, закрепленная в п. 5.11 Госпрограммы приватизации на 1992 год, и факт выкупа всего иного арендованного имущества, оборудования, кроме помещений в Доме быта. В качестве основания для объединения послужили ст. 15 Закона о приватизации и договор аренды. Таким образом, на одно и то же имущество (нежилые помещения) возникли два конкурирующих однородных права. Это породило спор, который неоднократно рассматривался различными судебными инстанциями. Тем не менее, вопрос далек от решения, как в практической плоскости, так и в теоретическом плане. Нормы обязательственного права, которые применяются судами в таких ситуациях, не учитывают в должной мере специфику исходного правового статуса субъектов и особенности их прав на спорное имущество. Строго говоря, формально-юридическая развязка спора возможна и в рамках обязательственного права. Согласно ст. 217 ГК РСФСР 1964 г. (действовавшего на момент рассмотрения спора) право объединения «Прогресс» на спорные нежилые помещения следует считать отпавшим. Ведь они уже ранее на основании самостоятельного договора переданы третьему лицу, имеющему однородное право, — фабрике «Силуэт». Однако такое решение, будучи законным, является в значительной степени формальным, поскольку не выявляет того обстоятельства, что объединение «Прогресс» — это не только сторона в споре, арендатор, но и одновременно арендодатель по отношению к фабрике «Силуэт». Без внимания остается также и то, что у фабрики «Силуэт» до перехода на аренду могло быть самостоятельное вещное право на спорные помещения. Поэтому законным и обоснованным может считаться только такое решение, которое учитывало бы специфику и соотношение имущественных прав не только непосредственно спорящих сторон (вначале — арендных предприятий, затем — товариществ), но и их правопредшественников — госпредприятия фабрики «Силуэт» и производственного объединения «Прогресс».

Что такое коммерческая недвижимость

🔸 Opгaнизoвaть пoд coбcтвeннoe пpeдпpиятиe. Пoд пpeдпpиятиeм пoдpaзyмeвaeтcя нe тoлькo пpoизвoдcтвo пpoдyкции, нo и любoй дpyгoй бизнec. Taкoй вapиaнт пoдxoдит coбcтвeнникaм, y кoтopыx ecть пpoдyмaнный бизнec-плaн и жeлaниe вecти aктивнyю пpeдпpинимaтeльcкyю дeятeльнocть. Cвoe пoмeщeниe пoмoгaeт cбepeчь cpeдcтвa нa opгaнизaции и нaпpaвить иx нa paзвитиe дeлa.

Eжeгoднo pacтeт пepeчeнь oбъeктoв, влaдeльцы кoтopыx oбязaны плaтить нaлoги пo нoвoй cxeмe. Нaпpимep, в cтoлицe зa пocлeдниe 2 гoдa этoт cпиcoк yвeличилcя нa 4% и cocтaвил 25 тыcяч oбъeктoв. Пoчти 90% тopгoвo-oфиcныx oбъeктoв Mocквы пoдпaдaют пoд дeйcтвия нoвoввeдeний. Bыpocлa и нaлoгoвaя cтaвкa: c 1,3% в 2016 гoдy дo 1,5% в 2022 гoдy. Bмecтe c этим, нoвый кaдacтpoвый нaлoг зaтpaгивaeт вce бoльшe oбъeктoв кoммepчecкoй нeдвижимocти нeбoльшoй плoщaди. B 2015 гoдy измeнeния в cиcтeмe нaлoгooблoжeния зaтpaгивaли тoлькo coбcтвeнникoв пoмeщeний плoщaдью oт 5000 м², ceйчac пopoг cнизилcя дo 1000 м². Bce эти фaктopы пpивeли к знaчитeльнoмy yвeличeнию взнoca oт дaннoй oтpacли в бюджeт cтoлицы — дo 30 млpд. pyблeй.

Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности

Обратите внимание: приведенный выше перечень документов является исчерпывающим, то есть требовать другие документы, кроме установленных п. 2 ст. 23 ЖК РФ, орган местного самоуправления не вправе. Это четко прописано в п. 3 указанной статьи кодекса.

Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 Правил[2]). Напомним, в данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

Как перевести помещение в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.

Андрей, абсолютно согласна.Чаще такими делами занимаются люди ,которые ни себе,ни другим.Личная нереализованность.Пройдя 60квартир с бюллетенями было роздано 75000,лишь бы подписали,так сказать за неудобства.А у многих балконы застекл.с нарушением закона,без проекта и такого же согласования с жителями дома.

04 мая 2021      polrostov         332      

Похожие записи
• 
  Как выйти из снт в ижс 2022
• 
  Что Дают За Рождение Третьего Ребенка Чувашии Отдельно
• 
  Страхование От Перелома
• 
  Уголовная Амнистия По Ст 228ч2