Является Ли Предварительный Договор Купли Продажи Официальным Документом

А.К.– Конечно, имеет, если он заключен в соответствии с требованием законодательства. Такая сделка поименована в Гражданском кодексе. Если мы говорим о недвижимости, то такой договор должен быть заключен в простой письменной форме или нотариальной. Должен содержать все существенные условия, которые применяются к сделкам с недвижимостью. Это соглашение должно быть о цене, предмете, о лицах, имеющих право проживать в этом объекте и поименованные стороны сделки.

В.– Теперь перейдем к вопросам наших зрителей. Вопрос поступил от Анатолия: «Нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры, при котором передается часть суммы? Чем может обернуться для покупателя то, что сумма будет уплачена, а основной договор так и не подписан (и соответственно не зарегистрирован)?»

Ответственность сторон. Сюда стоит добавить данные о компенсации в случае одностороннего расторжения договора, отказа в его заключении или уклонении от этого. Под уклонением понимают ситуацию, когда сторона не отказывается прямо от сделки, но всячески препятствует её заключению — например, затягивает сроки, опаздывает, по надуманным предлогом ищет поводы иначе оттянуть сделку.

Предварительный договор кажется несложным инструментом и нужен, по большому счету, для подстраховки интересов обеих сторон. Проблемы начинаются, когда покупатель или продавец решает отказаться от сделки — тогда вторая может попробовать через суд заключить сделку или потребовать компенсацию. Поэтому в договоре нужно прописывать не только нюансы будущей сделки, но и алгоритм расторжения, в подробностях.

1. Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
   • пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
   • пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
2. Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.

BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.

Все о предварительном договоре купли-продаже квартиры в 2022 году

• Предмет. В ПД описывается поверхностно: можно указать просто адрес. Но при желании учитывается площадь, количество помещений и другие нюансы.
• Стоимость. Несмотря на указание цены в ПДКП, денежные средства при его подписании продавцу не передаются. Но может быть внесен задаток или аванс в счет стоимости жилья.
• Сроки. По умолчанию первоначальное соглашение действительно 1 год. Далее оно признается недействительным или расторгается через суд. ОДКП действует бессрочно, после его подписания, госрегистрации и заверения у нотариуса (при необходимости). По тексту могут быть указаны некоторые ограничения.

Недооценивать юридической силы первоначального соглашения не стоит. Оформляя договор, необходимо предусмотреть все моменты, которые могут быть неправильно истолкованы в дальнейшем. Для ОДКП и преддоговора следует использовать один образец. И учитывать, как прописать в ПД санкции, которые могут быть применены при условии несоблюдения договоренности.

Предварительный договор: комментарий к новой редакции ст

1.4. В силу п.4 ст.380 ГК обязательства, вытекающие из предварительного договора, могут быть обеспечены внесением задатка (подробнее см. комментарий к ст.380 ГК). Эта норма появилась в ГК с 1 июня 2015 года и имела целью переломить негативное отношение к включению задатка в предварительный договор, сложившееся в практике ВАС РФ ранее (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09). Кроме того, нет препятствий и для обеспечения обязательств по предварительному договору и путем обещания уплатить неустойку (Постановления Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 16973/13 и от 12.02.2013 N 13585/12).

1.10. Так как основной договор заключается во исполнение обязательств по договору предварительному, эти сделки носят взаимосвязанный характер. В то же время эта взаимосвязь не простирается настолько далеко, чтобы у них была общая правовая судьба. Недействительность предварительного договора сама по себе не должна влечь признания недействительным заключенного в результате его исполнения основного договора. Последний может быть признан недействительным, только если порок затрагивал его непосредственно (например, порок воли присутствовал в момент заключения и предварительного, и основного договоров).

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Перечень лиц, проживающих в жилом помещении сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования. В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.
Вышеперечисленные условия являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным и не подлежит государственной регистрации.

Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон. Кроме того, одним из условий договора является цена недвижимого имущества, которая устанавливается сторонами.
При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Согласно положениям Гражданского кодекса, если одна сторона уклоняется от выполнения главного обязательства: заключения основного договора, вторая сторона имеет право подать иск в суд с требованием принудить уклоняющегося заключить сделку и возместить все расходы, понесенные из-за этого уклонения.

• покупатель не имеет пока определённого количества денежных средств на покупку недвижимого объекта и ему нужно дождаться наступления того или иного события для получения денег: вступления в права наследования, одобрения ипотеки;
• продавцу требуется время, для того, чтобы собрать/оформить необходимые документы;
• собственник объекта недвижимости находится в другом городе/стране: необходимо дождаться его присутствия либо оформить доверенность на совершение сделки третьим лицом от имени собственника.

Нотариальное удостоверение предварительного договора при наличии условия о нотариальной форме основного договора купли-продажи недвижимости

Таким образом, поскольку стороны согласовали необходимость заключения основного договора о продаже недвижимости в нотариальной форме, то и предварительный договор также должен заключаться в нотариальной форме. Соответственно, предварительный договор является незаключенным и не порождает каких-либо правовых последствий для сторон. В таком случае стороны должны возвратить друг другу все, полученное по сделкам, в том числе задаток.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Ответственность сторон. Сюда стоит добавить данные о компенсации в случае одностороннего расторжения договора, отказа в его заключении или уклонении от этого. Под уклонением понимают ситуацию, когда сторона не отказывается прямо от сделки, но всячески препятствует её заключению — например, затягивает сроки, опаздывает, по надуманным предлогом ищет поводы иначе оттянуть сделку.

Договор долевого участия нужно оплачивать только после государственной регистрации сделки — норма прописана в п. 3 ст. 5 ФЗ-214. Лучше отказаться от сделки, если застройщик предлагает внести какие-то деньги на этапе подписания предварительного договора — все расчеты проводите после того, как в ЕГРН зарегистрируют главный договор.

Покупатель передает продавцу некоторую сумму в счет оплаты по основному договору. Если в итоге покупатель уклониться от предложения продавца заключить основной договор, этот платеж останется у продавца. Если уклониться продавец либо ни одна из сторон не изъявит желания оформить сделку – платеж подлежит возврату.

Важный момент: предмет основного договора, его иные существенные условия должны максимально четко быть изложены в предварительном договоре. В противном случае заключение основного договора может оказаться невозможным ни в судебном, ни во внесудебном порядке. Можно порекомендовать проект будущего договора сделать приложением к предварительному договору.

В.– Теперь перейдем к вопросам наших зрителей. Вопрос поступил от Анатолия: «Нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры, при котором передается часть суммы? Чем может обернуться для покупателя то, что сумма будет уплачена, а основной договор так и не подписан (и соответственно не зарегистрирован)?»

Стороны договариваются по предварительному договору, что они, допустим, в течение шести месяцев заключают основной. То есть в течение этих шести месяцев покупатель либо продавец выходит с письменным предложением о заключении основного. Если им не нужно официальное обращение, то также в течение указанного срока по предварительной договоренности приходят, предположим, к нотариусу и заключают основной договор. Если никто из сторон в течение указанного времени не проявляет инициативу к заключению основного договора, то считается, что они не заинтересованы в этом, и предварительный договор прекращает своё действие.

9.Продавец обязан вернуть Покупателю все полученные от Покупателя денежные средства (аванс) полностью в случае неисполнения Продавцом обязательств по Договору и расторжения Договора при обнаружении Покупателем обстоятельств препятствующих заключению Основного Договора на согласованных сторонами условиях: .

3.Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики квартиры, включая ее месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома его полностью удовлетворяют.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Поэтому все моменты должны быть зафиксированы в предварительном договоре. Задаток же является одним из способов гарантии совершения купли-продажи квартиры. Обычно его сумма составляет в пределах 5-10 процентов от общей цены квартиры, она обязательно прописывается в предварительном соглашении и является авансом, учитываемом при окончательном расчете.

• штрафные меры при нарушении условий договора;
• крайняя дата освобождения квартиры продавцом;
• описание состояния квартиры на момент составления предварительного договора и требование передать ее в таком же виде в рамках основного договора (например, стороны условились, что в стоимость квартиры входит также встроенная мебель и техника);
• требование о том, что жилье передается в надлежащем виде и без задолженности по платежам и налогам;
• иные условия.

В чем подвох предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор – это соглашение между продавцом и потенциальным покупателем, предусматривающее их обязательство заключить основной договор через определенный промежуток времени. Первое, на что следует обратить внимание: предварительный договор влечет только одно юридическое последствие – заключение в будущем основного договора. Ни передачи имущества, ни уплаты денежных средств по предварительного договору не производится. Иными словами, предварительный договор носит организационный характер.

Имеют место ситуации, когда предварительный договор купли-продажи стороны заключают по той причине, что имущество, подлежащее передаче по основному договору, еще не существует. В данном случае следует отметить, что закон не запрещает заключение договора купли-продажи (без предварительного) в отношении отсутствующего объекта. Из практики следует, что заключение предварительного договора в таком случае не только не обезопасит сторону-покупателя от непоявления у продавца имущества, но и создаст дополнительные сложности при защите своих прав. Дело в том, что в случае возникновения неприятностей придется пройти через дополнительное судебное заседание о понуждении другой стороны к заключению договора и лишь после этого перейти к разбирательству о неисполнении основного договора. Поэтому рациональнее исключить стадию заключения предварительного договора, если приобретается «будущая вещь».

17 Апр 2021      polrostov         1413      

Похожие записи
• 
  Когда Лучше Подать Заявление В Загс В 2022 Году
• 
  Ликвидатор 1986 года аварии на чаэс какие выплаты на 01 01 2022 года положены
• 
  Что Можно Оформить При Рождении 3 Ребенка 2022 Году В Ростове
• 
  Пособия Семьям 2022 Саратовская Область