Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией 2022 и застройщиком

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией 2022 и застройщиком

— сведения о размещении в ГИС ЖКХ электронного образа решения (протокола) ОСС помещений в МКД, которым собственники помещений утвердили условия договора управления МКД, В СЛУЧАЕ заключения договора управления МКД с каждым собственником помещения в таком доме.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом признается заключенным, если он подписан более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, при этом один бланк договора может быть подписан одним или несколькими собственниками.

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение от 23.12.2022 N 162814 (вх. Минстроя России от 23.12.2022 N 43184-ОГ) и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией 2022 и застройщиком

Одной из сторон по договору управления МКД всегда является управляющая организация, обладающая лицензией на управление МКД, а вот второй стороной по такому договору могут быть (ч.2 ст.162 ЖК РФ): — собственники помещений в МКД; — органы управления ТСЖ (ТСН), ЖК, ЖСК; — лица, принявшие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в доме по передаточному акту или иному документу о передаче; 13 — застройщик (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

Договор управления МКД вступает в силу в день его подписания сторонами. В соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления МКД с первым собственником помещения. Если в договоре управления установлен иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации, то такие положения договора обладают приоритетом по отношению к общему правилу ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.

Собственникам помещений в МКД предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая компания не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей компании или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

1. В организацию, которая предоставляет коммунальные и жилищные услуги (управляющая компания, ТСЖ (ТСН), ЖК, ЖСК, ресурсоснабжающая организация). Заявление/претензию следует грамотно подготовить: указать конкретные требования и основания для их заявления.
2. В орган государственного жилищного надзора (Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края). Если понимаете, что неверно начисляют плату за ЖКУ или качество услуг оставляет желать лучшего, то орган государственного жилищного надзора — первый из контролирующих органов, в который вам следует написать заявление. Форма заявления может быть произвольной, главное — четко и ясно, без лишней «воды» описать, в чем состоит суть нарушения. Ссылаться на правовые нормы необязательно.
3. В органы муниципального жилищного контроля. Их задачи и права примерно те же, что и органа государственного жилищного надзора, но проверять они могут лишь те дома, где есть муниципальное жилье.
4. В органы прокуратуры РФ, куда следует обращаться, если сомневаетесь в том, что правонарушение относится только к сфере ЖКХ, если по состоянию здоровья не можете защищать свои права в суде или в случае, когда ответ из других государственных и муниципальных органов не позволяет разобраться в ситуации.
5. В Роспотребнадзор. Если в доме нарушаются санитарно-эпидемиологические нормы (мусор, грязь, тараканы и т.д.), то необходимо писать заявление в Роспотребнадзор. Жаловаться на слишком громких соседей тоже нужно сюда: определение «шум» входит в понятие «санитарно-эпидемиологическое благополучие».
6. Судебный порядок урегулирования спора. Обращение в суд сегодня становится всё более популярной формой разрешения конфликта. Так, зачастую окончательную точку в деле может поставить только суд. Существуют четкие требования к тому, как должно выглядеть исковое заявление в суд. Они содержатся в статьях 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Навязывание услуг консьержа и охраны и тем более угроза не отдать ключи без подписания договора незаконны совсем. Услуги по охране и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг может быть принято только общим собранием жильцов дома. А так как никаких жильцов еще нет, то и принять такое решение за вас нельзя.

Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.

По закону, независимо от того, подписали вы договор с управляющей компанией при передаче квартиры или нет, платить за ее содержание придется с даты подписания акта. И платить именной той УК , которую выбрал застройщик. Обязанность содержания квартиры переходит к вам тогда, когда вы подписываете акт приема-передачи.

Договор управления многоквартирным домом и; способы его расторжения

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

• по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
• по выбору застройщика
• по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года, если иное не установлено договором, должна представлять собственникам отчет о выполнении договора за предыдущий год, а также размещать указанный отчет в системе (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). Договор может предусматривать и иные формы и мероприятия по контролю, срок и порядок их проведения.

Цена договора может определяться исходя из стоимости фактически выполненных управляющей организацией работ (услуг) и стоимости коммунальных услуг, определяемой в соответствии с объемами фактически предоставленных потребителям в многоквартирном доме коммунальных услуг и тарифами на коммунальные ресурсы, утвержденными в порядке, установленном законодательством РФ (п. 9 Примерных условий договора).

Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен на тех условиях, которые определены общим собранием собственников помещений в доме. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.1 ст 162 ЖК РФ).

Указывается адрес и состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2 Примерных условий договора). В целях конкретизации объекта управления в договоре следует указать состав общего имущества многоквартирного дома, сведения о его техническом состоянии. Это необходимо для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

ВС разъяснил, должна ли УК продолжать обслуживать дом при исключении его из реестра лицензий

13 августа 2022 г. по результатам внеплановой документарной проверки жилищная инспекция составила акт о том, что после внесения изменений в реестр лицензий УК «Дерсу» управление МКД не осуществляет, содержание и ремонт общего имущества собственников в доме не производит, платежные документы не направляет, в связи с чем выдала предписание об обязании продолжить осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом до дня наступления события, предусмотренного ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса, то есть до выбора иной УК, управления МКД собственниками помещений или госрегистрации ТСЖ или жилищного кооператива.

В этом случае, заметил ВС, согласно ч. 10 ст. 162 ЖК управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, предметы и информацию, необходимые для эксплуатации и управления, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу либо собственнику помещения.

С даты исключения сведений лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению МКД, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 200 ЖК. В соответствии с данным положением лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг или выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с требованиями законодательства до дня:

1. возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;

Кроме того, собственники обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанных в ч. 2 ст. 161 ЖК; управление МКД, в отношении которого собственниками не выбран способ управления в порядке, установленном Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, осуществляется управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены правительством (ч. 17 ст. 161 ЖК).

Статья 162

Суды, руководствуясь статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержании общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила N 170), пришли к выводу о том, что предписание соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы общества в сфере осуществления им предпринимательской и иной экономической деятельности.

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

Удовлетворяя частично заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 161, 162 Жилищного кодекса, Правил N 354, Правил N 124, исходили из того, что исполнение оспариваемого предписания зависит от действий ОАО «Тюменская энергосбытовая компания», с которым у общества имеются разногласия по содержанию договора энергоснабжения спорного многоквартирного дома.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, Арбитражный суд Свердловской области, руководствуясь статьями 154, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 68, 69, 75, 76, 83 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительном производстве), пришел к выводу о законности и обоснованности действий и постановления судебного пристава об обращении взыскания на имущественное право УК «Пионер».

Следовательно, в случае, если доля физических лиц — собственников жилых помещений в доме составляет менее 50% от общего числа собственников, то физические лица лишены возможности принять решение о выборе управляющей компании самостоятельно, без участия публичных образований. При этом порядок участия публичных образований в правоотношениях, связанных с порядком выбора организации по управлению многоквартирным домом, определен статьями 161 — 162 ЖК РФ и постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» и заключается в осуществлении публичных процедур путем проведения торгов (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.04.2016 N Ф05-3784/2016 по делу N А40-108228/2015).

«Подпунктом «а» пункта 3 Порядка установлено, что к заявлению о внесении изменений в реестр прикладывается копия протокола и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией и заключении с ней договора управления многоквартирным домом либо об изменении способа управления многоквартирным домом или расторжении договора управления в случае проведения такого собрания, за исключением случая представления в орган государственного жилищного надзора подлинников указанных документов в соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ.

Далее Минстрой указывает на пункт 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (Приказ Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр), который закрепляет перечень документов, который должен быть приложен к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий:

«При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг».

«Прошу высказать позицию Минстроя РФ по вопросам, связанным с деятельностью так называемого «ленивого ТСЖ», то есть товарищества, которое заключает договор управления дома с управляющей организацией (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Разъяснения необходимы из-за того, что многие вопросы в ЖК РФ не урегулированы, а решения на практике противоречат друг другу и разнятся от региона к региону. Товарищества, не знают, как правильно, а жильцы считают, что их все обманывают и всё вокруг незаконно.
1. Кто в рассматриваемом случае должен утверждать условия договора управления – общее собрание собственников или правление товарищества?
2. Вносятся ли изменения в реестр лицензий в части указания управляющей организации?
Если да, то как при этом соблюсти требования 938 Приказа о прикладывании к заявлению копии протокола общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией и заключении с ней договора управления?»

Следом Минстрой России указывает, что «при этом заключение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией может быть осуществлено правлением товарищества без вынесения условий договора управления на общее собрание собственников помещений, если иное не установлено уставом товарищества.

• состав имущества, вверяемого в управление;
• перечень работ, которые УК обязуется выполнять в рамках содержания общедомового имущества;
• стоимость договора, а также сроки и порядок внесения платежей;
• ответственность сторон;
• форма контроля деятельности УК и порядок ее отчетности перед жильцами.

Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон. Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме. Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией. Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам. Его условия будут распространяться на всех в равной степени. Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.

При возникновении проблем и вопросов, лицо, которое не подписало индивидуальное соглашение, будет опираться на пункты общедомового договора. Это может вызвать формальные неудобства. Но, в принципе, это все, что будет, если договор не заключен. Административная ответственность не предусмотрена.

Договор управления с застройщиком

Квартира в новостройке – это возможность жить в новом месте с теми, кто разделяет общие взгляды на жизнь. После ввода дома в эксплуатацию происходит долгожданный момент передачи ключей. Полы тщательно замеряются уровнем, проводка проверяется под лупой, но про эксплуатирующую организацию счастливые новосёлы обычно забывают. Кто выбирает управляющую компанию в новостройке? Кто, когда и как возьмётся обслуживать здание? Как застройщик передает дом управляющей компании? Публикация раскрывает все основные аспекты этого процесса.

Все действия строительной фирмы по содержанию сданного дома регламентированы законом. Порядок передачи МКД, выбор управляющей компании в новостройке, оплата коммунальных платежей и прочие нюансы основаны на ряде постановлений и статей Жилищного Кодекса РФ:

Второй вариант управления: привлечение временной обслуживающей организации для оказания жилищно-коммунальных услуг. Правом выбора первой УК в новостройке наделен сам застройщик, т.к. закон требует оперативного заключения контракта на содержание и ремонт в промежуток времени не позднее пяти дней со старта эксплуатирования дома. Период действия такого договора — 3 месяца с правом пролонгации на аналогичный период. Договоры поставки с РСО подписывает от своего имени временная УК, которая выставляет счета и собирает денежные средства за оказанные услуги с новоселов и застройщика (за непроданные или непереданные квартиры). Жителям начинают производиться начисления после оформления документа приемки квартиры.

1. В течение 20 дней с даты начала эксплуатирования МКД объявляется открытый конкурс по выбору УК
2. На реализацию конкурса отводится 40 календарных дней
3. В течение 10 дней от даты завершения конкурса дольщики информируются об итогах выбора управляющей компании в новостройке.

Первый вариант: строительная организация сама занимается эксплуатацией МКД. Контракт с эксплуатирующей организацией в этом случае не заключается, а платежи за содержание и коммунальные услуги дольщики перечисляют на счет строительной организации. Дата оформления акта приема-передачи будет являться датой начала начисления за услуги ЖКХ. Договоры на подачу тепла, электричества, воды заключаются застройщиком напрямую с РСО.

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

Как указано в пп.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает еще до регистрации права собственности у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Договор с управляющей компанией: правила заключения, изменения

Выбор организаций, которым может быть поручено исполнение ряда работ по обслуживанию населения, установлен согласно ст.161 ЖК РФ.

После подписания договора компания получает объем обязательств, за которые собственники жилья обязаны вносить плату. Помимо технического обслуживания, управляющая компания отвечает за предоставление документации, связанной с договорными отношениями, включая различные справки об оплате, проживании граждан, выписках о финансовых расчетах. От договора зависит степень удовлетворения заказчиками качеством обслуживания домом, поэтому важно знать, на что обратить внимание при подписании, и быть готовым ссылаться на пункты документа при появлении разногласий.

1. Расчет сумм в квитанциях согласно тарифам на коммунальные ресурсы, установленные службой ФСТ.
2. Срок договора не может превышать 5-летний срок (часто норма нарушается и стороны указывают 10-летний период).
3. Смена УК проводится решением собрания жильцов, если будет установлено нарушение со стороны организации.
4. Исключение рисков и последствий за строительные недоделки, когда УК снимает ответственность за скрытые дефекты при производстве работ.
5. Фиксация права на перерасчет в сторону снижения оплаты, если предоставленные услуги проведены не в полной мере или с нарушением качества. Например, если напор воды недостаточен, плата за поставку воды может быть снижена или аннулирована в следующей квитанции.
6. Сроки исполнения обязанностей должны быть фиксированы в документе, поскольку часто УК задерживает или уклоняется от исполнения невыгодных для себя мероприятий, пользуясь отсутствием точных границ сроков исполнения.
7. Периодичность отчета организации перед жильцами о проделанных действиях. Чтобы требовать от УК предоставления данных о производимых мероприятиях, стоит заранее это зафиксировать в договоре.
8. Ответственность сторон часто содержит нормы в отношении собственников жилья, но об ответственности организации даются лишь ссылки на общее законодательство. Стоит конкретизировать пункт для обеих сторон, чтобы была ясность, кто и в каком объеме отвечает по договору.

Помимо ответственности за надлежащее состояние жилья предусмотрена ответственность за общедомовое имущество, включая чердачные и подвальные помещения, лестницы, лифты и т.д.
Поскольку по отдельности граждане не в состоянии организовать комплексные работы по поддержанию исправного состояния всего здания и придомовой территории, для исполнения привлекается отдельная организация, берущая на себя всю полноту ответственности в рамках подписанного договора.

После ввода любого жилого здания на общем собрании собственников определяется вопрос о передаче на обслуживание дома конкретной УК или возложение обязанностей на кооператив собственников. Общее решение принимается коллективно, на собрании, проведенном строго в соответствии с положениями Устава. Перед проведением голосования стоит уточнить, какое количество участников будет достаточным для утверждения подобного решения.

Договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией: образец 2022 года

3. Обязанности сторон
3.1. Общие обязанности сторон:
3.1.1. Содержать многоквартирный дом, его инженерное оборудование, придомовую территорию и элементы благоустройства в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
3.1.2.Создавать необходимые условия для проживания граждан и функционирования персонала торговых помещений.
3.1.3.Подписать акт, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора, о границах ответственности по техническому обслуживанию помещений и инженерных коммуникаций, относящимися к общему имуществу многоквартирного дома и помещений и коммуникаций, находящимися в помещении Собственника.
3.2. «Собственник» обязан:
3.2.1.Использовать принадлежащее ему помещение, места общего пользования, общее имущество и придомовую территорию исключительно по назначению, соблюдая санитарно-технические нормы и правила.
3.2.2.Предоставить «Исполнителю» сведения, необходимые для выполнения работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома № _________ по ул. __________________________, проведения начислений по оплате за техническую эксплуатацию и коммунальные услуги.
3.2.3.Обеспечить допуск в занимаемые «Собственником» помещения представителей аварийных служб, инспекционных органов и «Исполнителя» в целях устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, относящегося к общему имуществу, приборов контроля и учета.
3.2.4. Без оформления письменного разрешения компетентных органов в установленном законодательством порядке не производить:
— переоборудование инженерных сетей, перестройку и перепланировку помещений или их частей;
— установку и использование приборов и оборудования мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой инженерной сети. Подключение и использование бытовых приборов и оборудования, не имеющих технических паспортов (свидетельств), подтверждающих соответствие действующим в РФ требованиям эксплуатационной и санитарно-гигиенической безопасности;
— изменение проектных схем учета поставляемых коммунальных услуг;
— использование теплоносителя из систем отопления и горячего водоснабжения по иному назначению.
Оплатить из собственных средств внесение изменений в техническую документацию многоквартирного дома в случае осуществления «Собственником» оформленных в установленном порядке перепланировки или переоборудования помещения.
Осуществлять оплату услуг «Исполнителя» по управлению, технической эксплуатации и текущему ремонту, предоставлению коммунальных услуг не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. Тарифы и основания для платежей приведены в Приложении № 4. являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
Размер обязательных платежей на содержание и эксплуатацию общего имущества пропорционален площади занимаемых «Собственником» помещений.
3.3. «Исполнитель» обязан:
3.3.1. Выполнять работы по техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживанию придомовой территории, соблюдению санитарных норм по содержанию многоквартирного дома.
Перечень работ, выполняемых «Исполнителем» по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества, а также мест общего пользования, определен в Приложениях № 2 и 3, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора.
Изменения в перечень работ вносятся по согласованию сторон путем подписания дополнительного соглашения.
Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования. Немедленно организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций (залив, засор канализации, отключение электроэнергии и т.п.)
Обеспечить «Собственника» эксплуатационными и коммунальными услугами установленного качества, принимать меры для бесперебойной работы инженерного и санитарно-технического оборудования помещений занимаемых «Собственником», в соответствии с актом границ ответственности.
С целью предоставления Собственнику коммунальных услуг выбрать ресурсоснабжающие организации и заключить с ними от своего имени договоры купли-продажи соответствующих коммунальных ресурсов.
Представлять интересы «Собственника» как участника общей долевой собственности в рамках настоящего договора в государственных, надзорных, хозяйственных, административных и иных органах, в судах, связанных с управлением, технической эксплуатацией и предоставлением коммунальных услуг в доме № ____________ по ул. ________________.
Принятие мер для оформления и получения Собственниками помещений и членами их семей (для физических лиц) льгот, субсидий и дотаций, предусмотренных законодательством и по тарифам, не превышающим стандарты 2007 года
Вести паспортно-регистрационную работу и соответствующую техническую документацию по обслуживанию дома.
Вести делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность по управлению многоквартирным домом.
Предоставлять «Собственнику» расчетно-платежные документы по техническому обслуживанию и коммунальным услугам не позднее 3 числа месяца, следующего за расчетным. Осуществлять перерасчет платежей в случае не соблюдения поставщиками коммунальных услуг установленного качества и режима поставки.
В своей деятельности принимать во внимание и учитывать замечания и предложения «Собственника» по техническому обслуживанию и предоставлению коммунальных услуг.
Ежеквартально информировать Общественный совет собственников помещений о техническом состоянии инженерных коммуникаций и конструкций многоквартирного дома.
Осуществлять планирование и проводить конкурсный отбор организаций применительно к работам по капитальному ремонту инженерных коммуникаций и придомовой территории по согласованию с домовым комитетом.
Информировать «Собственника» в течение 10 дней со дня принятия соответствующими органами решений об изменениях тарифов и нормативов качества коммунальных услуг.
Информировать «Собственника» о проведении ремонтных работ, связанных с временным отсутствием коммунальных услуг (кроме аварийных ситуаций и экстренных случаев), не менее чем за 3 календарных дня путем вывешивания объявлений на информационных досках, расположенных на первом этаж лестничной площадки подъезда.
Заключить договор страхования общего имущества Собственников. Полученное страховое возмещение направлять на восстановление поврежденного имущества.

Смотрите какой длинный и сложный заголовок, Вы его поняли? Давайте разберем его по частям:
— управление МКД (это то, что непосредственно делает управляющая компания, а именно – выставление ежемесячных платежек, взыскание платы с задолжников, выставление счетов и сбор денег за использование общего имущества, фактически осуществляет сбор доходов дома, иные функции УК)
— содержание и ремонт общего имущества (сюда входят работы по уборке подъездов, подметанию двора, аварийная служба, обслуживание лифтов, промывка и опрессовка системы отопления, дератизация и дезифекция итд, а также ремонт общего имущества – Вы же хотите ремонт в подъезде по мере необходимости?)
— перечень коммунальных услуг (поставка горячей и холодной воды, водоотведение, отопление, электроэнергия, газ).

Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом. Рациональное управление домом необходимо, чтобы имущество и инженерные сети находились в порядке. Деньги владельцев квартир направляются на:

• определяет план дальнейших действий;
• извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
• предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
• назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

Почему важно прописать состав общего имущества? Потому что по договору управления Вы фактически передаете управляющей компании права и обязанности следить за этим имуществом. Если что-то не описано, то и следить за этим она будет не обязана, никакой ответственности нести не будет. Типичная ситуация, когда управляющая организация не убирает придомовую территорию, на газонах мусор, а оказывается, что эта территория не включена в состав общего имущества, а существует лишь де-факто, но не де-юро. Вроде как вокруг дома газоны, а по документам земля не разграничена и жителям не принадлежит.

Образец договора управления многоквартирным домом

Общее имущество многоквартирного дома– принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме , а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, электрическое, и иное оборудование, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Объектами управления являются предприятия, недвижимость, ценные бумаги, исключительные права. Деньги не могут быть объектами управления. Также не может быть передано в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

3.3.13. Своевременно осуществлять поверку приборов учета. К расчету оплаты коммунальных услуг предоставляются данные только поверенных приборов учета. Если прибор учета не проверен, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, утвержденным органами местного самоуправления в порядке, установленном Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг. В заранее согласованное с Управляющей организацией время, но не чаще двух раз в год, обеспечить допуск для проверки правильности снятия показаний индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб.

7.1. При возникновении обстоятельств, которые делают полностью или частично невозможным выполнение Договора одной из Сторон, а именно пожар, стихийное бедствие, военные действия всех видов, изменение действующего законодательства и другие возможные обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от Сторон, сроки выполнения обязательств продлеваются на то время, в течение которого действуют эти обстоятельства.

3.3.5. Своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, плату за коммунальные услуги.

12 Мар 2022      polrostov         222      

Похожие записи
• 
  Что Нужно Перед Началом Строительства Дома 2022
• 
  Узнать Задолженность У Судебных Приставов В Омске Сумма
• 
  Статья 228 Часть 2 Наказание
• 
  Субсидии Донорам В 2022 Году В Татарстане