Как проверить дееспособность продавца при покупке квартиры

Справка о дееспособности при продаже квартиры

В справке из психоневрологического диспансера, как и из наркологического диспансера, должно быть указано, что человек не обращался в эти учреждения за медицинской помощью и не состоит там под наблюдением. Обязательны подпись и печать медицинского учреждения.

Справка о дееспособности может потребоваться для совершения сделок различного рода: оформления доверенностей, купли-продажи имущества, получении водительских прав или оружия. Если продажей занимается риэлтор, он в обязательном порядке попросит предоставление такой справки от продавца квартиры, особенно если это пожилой человек. Это делается для того, чтобы подтвердить вменяемость участника сделки купли-продажи, снизить риски покупателя и успешно завершить процесс продажи недвижимости.

Если сделка заверяется нотариально, то нотариус выступает гарантом того, что при совершении сделки человек был дееспособен. Также при возникновении подозрений он имеет полномочия проверить информацию на продавца по Системе межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) и запросить полные данные из Росреестра, где указывается факт недееспособности (при его наличии). Более того, с 2015 года все нотариусы обязаны вести видеофиксацию процесса оформления документов и передачи имущественного права, которая также является прямым доказательством адекватного состояния гражданина, совершающего сделку.

Это документы, косвенно подтверждающие дееспособность человека, которые можно получить в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологическом диспансере (НД). За справками нужно обязательно обращаться в государственное учреждение, потому что в случае судебного разбирательства справки из частных клиник неохотно принимаются во внимание.

Чтобы проверить дееспособность, нужно оценить человека при личном общении, пообщаться с родственниками, обратить внимание на его профили в социальных сетях. Показательно будет наличие у продавца квартиры водительских прав или разрешения на владение оружием. Подобный признак также является косвенным подтверждением дееспособности, но обычно этот способ не подводит.

Некоторые покупатели, особенно если оппонентом на сделке является лицо преклонного возраста, предпочитают приглашать врача-психиатра, который присутствует при подписании договора. Положительное письменное заключение психиатра для любого суда станет доказательством того, что недвижимость приобреталась у дееспособного гражданина.

В наш Центр обратился клиент, желающий продать две квартиры — отцовскую «двушку» на окраине Москвы и собственную «трешку» в Подмосковье, а взамен приобрести хорошее жилье в центре, чтобы проживать с престарелым отцом под одной крышей. Заключили договор на сопровождение альтернативной сделки. Подготовили документы, собрали необходимые справки, составили договора купли-продажи, подобрали альтернативу по хорошей цене из собственной базы недвижимости. Чтобы исключить возможные риски, сделка заключалась у нотариуса в присутствии практикующего врача-психиатра.

Планируя приобретение жилья, каждый покупатель в определенной степени рискует, поскольку со стороны продавца внезапно может последовать инициатива о расторжении договора. Чтобы минимизировать риск того, что купля-продажа может быть оспорена, приобретателю рекомендуется заручиться доказательствами дееспособности продавца квартиры. Как подготовиться к этому документально и в какие учреждения следует обратиться, рассмотрим в данном материале.

Можно попробовать дополнительно произвести личную оценку. Определить наличие скрытых отклонений в психике самостоятельно не удастся, однако элементарно оценить степень адекватности человека при личном общении вполне возможно. Кроме того, полезно пообщаться с его коллегами, соседями, посмотреть социальные сети.

Понятие о дееспособности граждан описано в ст. 21 Гражданского кодекса РФ — по достижении 18-летия наступает полная гражданская дееспособность. Что касается медицинской проверки статуса продавца недвижимого имущества, то в этом случае рассматривается не сам факт дееспособности. Устанавливается отсутствие признаков недееспособности, которые могут повлечь за собой признание сделки купли продажи квартиры недействительной.

Как подтвердить дееспособность продавца при сделках с недвижимостью

• продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
• продавец ранее лечился от психических расстройств;
• добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
• продавец – человек пожилого возраста;
• продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
• параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
• нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).

Кроме того, порой бывший собственник может оказаться нечист на руку и подать в суд на покупателя, пытаясь оспорить сделку. Ситуацию опять-таки может спасти справка о дееспособности, подтверждающая, что продавец действовал в здравом уме. Такую справку часто берут, когда в сделке участвует нотариус: возникало немало прецедентов вышеописанных случаев. Конечно, продавец не обязан по первому требованию предоставлять справку: она не относится к списку обязательных документов и делается добровольно (пусть даже ее отсутствие чревато риском). Но если продавец наотрез отказывается ее предоставить – это повод для беспокойства.

В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения. Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной. Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.

• Водительское удостоверение. Если у продавца оно есть, значит, он уже проходил осмотр в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, причем успешно.
• Приглашение медицинского работника при заключении сделки для стороннего освидетельствования. Профессионал поможет точно определить состояние продавца.
• Личная оценка. Можно самостоятельно оценить общую адекватность человека по его поведению, общению с его соседями и родственниками, содержанию соцсетей. Конечно, серьезных отклонений таким способом выявить получается далеко не всегда (если только покупатель не опытный психолог), но для общего вердикта этого вполне достаточно.
• Подключение к сделке нотариуса. Если он заверяет договор, то выступает гарантом сделки и несет ответственность за свои действия. Кроме того, он вправе сам запросить нужную ему информацию в обход продавца.

Что же делать в случае, если все-таки состоялась такая сделка, и суд признал ее недействительной? Сторонам приходится иметь дело с ее последствиями: они обязаны вернуть друг другу то, что получили в результате сделки, или возместить его стоимость. Если одна из сторон знала о том, что вторая недееспособна (или должна была это знать), то ей нужно возместить реальный ущерб. Если суд решит, что опекун недееспособного гражданина совершил бы такую же сделку, выгода будет в пользу последнего. Если же была целая цепочка сделок, и покупатель не мог знать, что изначальный продавец недвижимости недееспособен, нужно оформлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ). Суд в этом случае признает сделку ничтожной, а покупатель вправе требовать от продавца возврата денег. Если реальный ущерб не был возмещен в течение года, покупатель имеет право на разовую компенсацию от государства в размере до одного миллиона рублей: соответствующий закон № 122-ФЗ был принят в 1997 году.

Нотариус, в силу закона, обязан при заверении договора, удостовериться в дееспособности и вменяемости сторон сделки на момент ее совершения. И нотариус несет ответственность за свои действия, в том числе – материальную. Правда, проверка дееспособности Продавца квартиры у нотариуса ведется «на глаз» – путем обычного общения и оценки адекватности реакции человека (нотариус ведь не психиатр). Но в случае судебного спора, нотариус будет официальным свидетелем на стороне Покупателя.

На самом деле, даже обе эти справки всего лишь снижают, но не закрывают риск недееспособности Продавца квартиры. Так как даже полностью дееспособный и адекватный человек может находиться в «невменяемом» состоянии (например, в состоянии аффекта) в момент подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры (ДКП). А для суда имеет значение дееспособность (вменяемость) человека именно в момент совершения сделки.

И наконец, в-четвертых, если возникают сомнения (в т.ч. у нотариуса) в адекватности и дееспособности Продавца, то в день подписания Договора купли-продажи квартиры, приглашают медицинского работника (врача-психиатра, лучше со статусом судебного эксперта), который проводит освидетельствование Продавца, и официально (письменно) подтверждает свое заключение о его психическом состоянии на момент сделки.

Такая «справка о дееспособности» должна содержать сведения, что человек (Продавец квартиры) не обращался в психдиспансер за медицинской помощью и под наблюдением там не состоит. Выдается такая справка бесплатно. На справке должна быть подпись и печать регистратуры и штамп психдиспансера (при этом, внешний вид самой справки может отличаться в разных учреждениях).

Дополнительно в том же психдиспансере можно заказать и другую справку (врачебное свидетельство) о состоянии здоровья собственника квартиры. Для ее получения уже нужно будет пройти осмотр у врача-психиатра. В такой справке будет указано, что по результатам медицинского освидетельствования у человека на текущий момент отсутствуют противопоказания для совершения сделок с недвижимым имуществом. За такую справку уже придется заплатить пару тысяч рублей.

Как проверить дееспособность продавца квартиры

Законом установлено, что граждане могут заключать сделки с недвижкой только при условии их полной дееспособности и адекватности. Если позднее обнаружится, что кто-либо из сторон договора не обладал дееспособностью, то сделку признают недействительной и аннулируют. Объясним, как удостовериться в дееспособности продавца квартиры и не потерять свои деньги.

• В личном общении. Серьезное психологическое расстройство можно заметить и невооруженным взглядом. Для дополнительной уверенности пообщайтесь с родственниками и соседями продавца: они тоже могут подтвердить его вменяемость. Социальные сети тоже способны сообщить многое о личности человека.
• По наличию прав на вождение автомобиля. Если продавец ездит на машине, это значит, что он недавно проходил медкомиссию, которая не заметила в нем ничего ненормального.
• При заключении сделки с помощью нотариуса. Он по закону обязан убедиться в дееспособности сторон и том, что они обе понимают смысл и последствия сделки. Нотариус не психиатр, он оценивает адекватность на глаз, но в суде он поддержит покупателя и выступит официальным свидетелем на его стороне.

• справки из медучреждений несложно подделать. Если вы получили справку, дополнительно обратитесь к нотариусу, который проверит ее подлинность;
• учет в одном из диспансеров не свидетельствует о точной недееспособности продавца, ведь только суд может признать его таковым;
• человек может не состоять на учете на момент запроса справки, но стать недееспособным в период сделки.

Главная проблема в том, что на момент разрыва соглашения у продавца уже может не быть этих денег. Он все равно будет их возвращать, но частями. Бывают ситуации, когда ждать обратно всю сумму приходится несколько лет. При этом неудачливый покупатель остается без дома и средств на новое жилье.

1. Возрастная недееспособность — до 18 лет и в старости, когда человек теряет способность осознавать смысл собственных деяний действий и управлять ими. В первом случае человек недееспособен по умолчанию, а во втором признается таковым судом.
2. Недееспособность из-за психических расстройств — потеря возможности адекватно воспринимать реальность и нести ответственность за свои действия.
3. Частичная недееспособность — ограничивает лишь ряд прав и обязанностей.

1. Генеральная. Дает право продать квартиру, подписать от имени собственника договоры, передать и взять деньги, представлять интересы собственника в госорганах. Если у продавца генеральная доверенность, вы общаетесь с ним как с полноценным собственником.
2. Специальная. Дает право на какую-то деятельность. Чаще собственники дают ее риелторам на сбор документов.
3. Разовая. Ее дают, например, чтобы подписать договор или взять справку. Собственник не может быть в нужном месте в нужный час и дает право другому человеку совершить от своего имени какое-то действие.

Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.

Что касается продавца. Если продавец приобрел квартиру, когда был в браке, запросите нотариальное согласие его супруга на продажу. В судебной практике было много случаев, когда сделку купли-продажи признавали недействительной по иску супруга, не дававшего на нее согласия.

Архивную нужно взять один раз, а обычную — несколько раз за сделку. Когда начали проверку документов, попросите свежую форму 9, когда собственник выписался из квартиры — тоже. Когда квартира уже ваша, сами возьмите форму 9 и проверьте, чтобы там никто больше не был прописан.

Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.

— Если известно, что продавец — недееспособное лицо, то сделка совершается с получением разрешения органов опеки и попечительства, равно как и сделки с участием несовершеннолетних детей. Орган опеки рассматривает обстоятельства купли-продажи, чтобы лицо, находящееся под опекой и попечительством, не было ущемлено в правах, не лишилось недвижимости в результате операции. Это, пожалуй, все, что отличает покупку квартиры у недееспособного гражданина. Нет ничего сложного и ничего опасного в сделке, когда известно, что продавец признан недееспособным. Другое дело, если о недееспособности лица ничего неизвестно, нет подозрений на то, что он в момент совершения сделки не понимал смысла своих действий, но впоследствии это обстоятельство используется мошенниками для признания сделки недействительной, и такие схемы обмана покупателей, увы, присутствуют на рынке. Но это уже другая сторона вопроса.

Купить квартиру можно только у собственника либо человека, действующего по доверенности. Ведь распоряжаться недвижимостью, равно как и иным имуществом может только владелец. А как быть, если квартира, которую выбрал на рынке покупатель, продается лицом, признанным недееспособным, как купить ее? Итак, чем отличается и как совершается сделка по покупке недвижимости у лица, лишенного дееспособности, какие документы для этого нужно предоставить в Росреестр для регистрации перехода права.

— Чтобы понять, чем отличается и как совершается сделка по покупке недвижимости у лица, лишенного дееспособности, надо вспомнить, какие лица считаются лишенными дееспособности. Лишить человека дееспособности может только суд. Причиной такого решения суда является психическое здоровье. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.
Согласно пункту 2 статьи 29 ГК РФ, от имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун. То есть лишенный дееспособности гражданин не утрачивает правоспособности, он может иметь в собственности имущество и являться стороной в сделках, в частности, быть продавцом. Сделки по покупке недвижимости у лишенного дееспособности лица соответственно имеют две особенности. Во-первых, сделку совершает опекун гражданина, лишенного дееспособности. Во-вторых, такая сделка может быть совершена только с согласия органа опеки и попечительства (статья 21 федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48-ФЗ).
Надо также отметить, что по общему правилу недвижимое имущество, принадлежащее гражданину, лишенному дееспособности, не подлежит отчуждению. Но у этого правила есть исключения. Так, в соответствии со статьей 20 закона об опеке и попечительстве жилой дом, квартира, части жилого дома или квартиры, принадлежащие гражданину, лишенному дееспособности, могут быть отчуждены при перемене места жительства этого гражданина. Кроме того, недвижимое имущество, принадлежащее лицу, лишенному дееспособности, в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое) также может быть отчуждено, если этого требуют интересы подопечного.
Что касается документов для регистрации сделки. В случае с регистрацией перехода права собственности при покупке недвижимости у лица, лишенного дееспособности, в Росреестр представляется следующий пакет основных документов:
1) договор купли-продажи недвижимости, удостоверенный нотариусом (пункт 2 статьи 54 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
2) разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества, принадлежащего недееспособному лицу;
3) официальный документ, подтверждающий права опекуна (постановление об установлении опеки);
4) решение суда о признании гражданина недееспособным, вступившее в законную силу;
5) квитанция об оплате государственной пошлины.
Как обезопасить себя дополнительно от риска несовершения сделки или признания сделки недействительной? — Для начала давайте разберемся, когда сделка с участием лица, признанного недееспособным, будет признана недействительной. На этот вопрос есть четкий ответ в законе: при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (статья 21 закона «Об опеке и попечительстве»). При расторжении договора, признанного недействительным, имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном.
Лучше дополнительно обезопасить себя от несовершения сделки или признания сделки недействительной, убедившись, что указанное в акте органа опеки и попечительства лицо действительно является опекуном лишенного дееспособности гражданина, а также дополнительно проверить, имеет ли право данное лицо быть опекуном недееспособного гражданина.
Надо помнить, что в соответствии со статьей 35 Гражданского кодекса РФ опекунами не могут быть назначены несовершеннолетние граждане, граждане, лишенные родительских прав, а также граждане, имеющие на момент установления опеки или попечительства судимость за умышленное преступление против жизни или здоровья граждан.
В случае приобретения недвижимости у недееспособного лица, когда от его имени действует опекун или законный представитель, орган опеки и попечительства принимает решение на основании ряда документов — паспортов продавца и опекуна, правоустанавливающих документов на объект недвижимости, документов на объект, который будет приобретен взамен продаваемого. Важно, чтобы новый объект был не хуже продаваемого, его параметры должны соответствовать продаваемому. Если продавец определен на государственное содержание, опекун оформляет на имя опекаемого счет, куда поступают деньги в сумме, равной цене квартиры.
Как защититься от мошенников? — В первую очередь запросить справки из психоневрологического или наркологического диспансера. Также провести тщательную юридическую проверку объекта. Заказать эту услугу, оплатив ее. (Благодаря чему на руках будет документ о проведении такой проверки объекта покупки, и это поможет доказывать в суде, что вы действовали как добросовестный приобретатель.
Защититься поможет и титульное страхование недвижимости — заключение договора страхования от риска утраты права собственности. Правда, это дополнительные расходы (0,5 — 1 процент в год от суммы в договоре) на несколько лет, до истечения срока давности.
1. Лишенный дееспособности гражданин не утрачивает правоспособности, он может иметь в собственности имущество и являться стороной в сделках, в частности, быть продавцом
Сама по себе покупка квартиры у недееспособного лица не несет в себе дополнительных рисков.
2. Сделка проводится с разрешения органов опеки и попечительства.
3. Продажу осуществляет лицо, действующее в интересах недееспособного собственника — опекун. Опекунами не могут быть назначены несовершеннолетние граждане, граждане, лишенные родительских прав, а также имеющие на момент установления опеки или попечительства судимость за умышленное преступление против жизни или здоровья граждан.
4. Договор купли-продажи удостоверяется нотариусом.
5. Для регистрации сделки необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества, принадлежащего недееспособному лицу, документ об установлении опеки, решение суда о признании гражданина недееспособным, вступившее в законную силу

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

• Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
• Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
• Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Вопросы, которые нужно задать продавцу квартиры

Жилье на вторичном рынке пользуется у покупателей неизменным успехом. Но везет не всем. Сотрудникам агентства недвижимости «Владис» часто приходится выслушивать истории от клиентов, которые уже столкнулись с мошенниками на рынке недвижимости. Многие рассказывают о незаконных перепланировках и бюрократических проблемах, возникающих перед покупателем. Но гораздо больше историй о продавцах, которые скрыли те или иные важные детали своей биографии. К чему привели эти действия, мы расскажем в этой статье.

На рынке вторичного жилья распространены оба варианта. Но для покупателя безопаснее обратиться к агенту по недвижимости. Дело в том, что риелтор заинтересован в быстром заключении сделки и в курсе всех нюансов и подводных камней. Он поможет участникам подготовить необходимые документы, заранее предупредит о сопутствующих расходах, сориентирует по срокам.

• ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
• Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
• Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
• Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

• Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
• Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.

Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.

Хочешь сделать хорошо — сделай сам

Если он был использован на покупку квартиры, то у мамы возникает обязанность выделить доли мужу и всем детям. Если не в вашей, то в следующей. На практике родители не всегда это делают, а ПФР слабо следит за исполнением нормы закона. По этой причине муж владелицы сертификата или её выросшие дети идут в суд и заявляют, что имеют право на долю в квартире, которая куплена с использованием средств маткапитала.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Обращайте внимание не только на тех, кто прописан на данный момент и на тех, кто уже выписался. Узнайте основание. Например, если жилец выписался, чтобы прописаться в тюрьме, то он вернётся и востановит право на прописку в вашей квартире, если он из числа невыселяемых.

Всё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.

1. Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
2. Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
3. Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
4. Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе. Документ должен быть заверен у нотариуса.
5. Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
6. Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
7. Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
8. Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.

Чтобы не попасть в такую историю, надо подстраховаться:

1. Воспользоваться Единым федеральным реестром сведений о банкротстве, чтобы проверить продавца. Так вы узнаете, открыто дело или нет.
2. По сайту Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительного производства. Обращаем внимание, что можно оспорить сделку, проведённую в течение 3-х лет до начала банкротства. В это время дела ещё может не быть.
3. На портале «ГАС Правосудие» и на сайтах судов тоже можно найти информацию о долгах и банкротстве.

Проверка паспорта продавца на предмет семейного положения и наличия детей также позволит оценить возможные риски при покупке такой квартиры. В частности, для продажи квартиры, приобретенной в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга (если по документам собственником является только один супруг).

Установить, какие долги у него появятся в ближайшее время, можно на упомянутом портале ГАС «Правосудие», а также на официальных сайтах арбитражного суда и судов общей юрисдикции по месту его жительства (там сейчас публикуются все решения, вынесенные в отношении конкретного гражданина).

Покупка жилья может закончиться для человека весьма плачевно, если сделку признают недействительной: покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег (ведь продавцу никто не запрещает тут же истратить всю полученную от покупателя сумму по своему усмотрению). Возникает вполне логичный вопрос: как же защититься от подобных неприятностей, покупая квартиру или дом?

Выбираем вкладку «Федеральные суды общей юрисдикции», далее — «Поиск по делам и судебным актам», выбираем субъект РФ и указываем Ф.И.О. интересующего вас человека. Система выдаст все судебные дела, в которых за последнее время участвовал ваш продавец, с текстами вынесенных постановлений.

К примеру, в договоре дарения может быть условие о пожизненном проживании дарителя. А в договоре купли-продажи может быть указано, что оплата произведена средствами материнского капитала — тогда квартира должна быть оформлена в собственность всех членов семьи, иначе у покупателя потом могут ее изъять по иску прокуратуры или ПФР.

Покупателю надо обратить особое внимание на информацию о личных данных продавца квартиры и правообладателя, указанного в выписке (они должны совпадать); о размере доли. Нужно обратить внимание на сведения об иных правообладателях объекта, которые должны быть уведомлены о сделке, т.к. имеют право преимущественной покупки и могут либо отказаться от этого права, либо согласиться на покупку (в случае продажи комнаты в квартире или доли в праве общей долевой собственности).

Отсутствие согласия на сделку соседей, сособственников в праве общей долевой собственности, либо супруга продавца означает, что заключаемая сделка является оспоримой и может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной, а права покупателя могут быть переведены на лицо, оспорившее сделку.

· В указанных случаях: если покупателю не предоставляют оригиналы документов или продают по доверенности – покупателю надо постараться связаться с собственником, побеседовать с ним лично, при этом необходимо удостовериться, что он говорит именно с тем, на кого оформлена недвижимость.

Таким образом, получив выписку из ЕГРН, покупатель сможет определить, не вводит ли его продавец в заблуждение предоставлением недостоверных сведений, и тем самым избежать негативных для себя последствий в виде оспаривания совершенной сделки и возможной ее отмены в судебном порядке (признания недействительной), а также избежать иных случаев мошенничества с недвижимостью.

Д о заключения сделки государственный регистратор Галина Гончарова рекомендует проверить наличие у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Такими документами могут быть, например, договоры приватизации, дарения, купли-продажи, долевого участия и другие. Также при планировании покупки недвижимости стоит проверить историю объекта и документов, особенно в случае возникновения следующих ситуаций:

Пошаговая инструкция; Проверяем юридическую чистоту недвижимости и сделки на вторичном рынке

Помимо проверки предыдущих собственников, обязательно необходимо проверить, кто зарегистрирован в квартире. Для этого необходимо получить выписку из домовой книги. И хотя в настоящее время факт регистрации не порождает прав собственности в отношении объекта недвижимости, в некоторых случаях он может существенно затруднить жизнь новому владельцу. Например, когда в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок либо недееспособный гражданин. В таком случае принудительно снять с регистрации таких граждан будет весьма проблематично. Кроме того, на право проживания в квартире в таком случае сможет претендовать законный представитель или опекун.

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование). Однако задолженность по коммунальным платежам может осложнить жизнь новому собственнику (например, отключением электричества за неуплату и т.д.). Поэтому перед покупкой квартиры убедитесь в том, что продавец исполнил свои обязательства полностью или попросите на эту сумму скидку. Для этого попросите справку из управляющей организации и фонда капитального ремонт об отсутствии задолженности (получите “свежие” документы на дату сделки).

Покупка недвижимости для большинства людей событие значительное и ответственное — не каждый день можно позволить себе купить квартиру или нежилое помещение для офиса. И, естественно, каждый желает обезопасить столь значительное финансовое вложение. Покупая недвижимость (квартиру, земельный участок или дом), многие задаются вопросами: как проверить чистоту сделки с недвижимостью, как проверить юридическую чистоту квартиры, дома, участка, офиса самостоятельно, как проверить историю квартиры или иного объекта недвижимости перед покупкой, нужен ли юрист при покупке квартиры или лучше привлечь риэлтора.

Также проверяем паспорт подписанта договора (основного договора и договора о внесении аванса/задатка): проверяем оригинал паспорт, сопоставляем фотографию с лицом человека, подписывающего договора (схожи ли они или имеются отличия?), “ощупываем” паспорт на наличие вклеивания фотографии и т.д. На сайте МВД проверяем действительность паспорта.

Первая выписка предоставляет информацию о зарегистрированных на дату ее выдачи лицах в квартире, жилом доме (на дату сделки необходимо запросить “свежую” выписку), особое внимание обратить на несовершеннолетних, так как их не “выпишешь” потом из квартиры. Вторая выписка позволяет проверить историю регистраций и снятий с учета в квартире с указанием причин, позволяет в совокупности с другими документами оценить риски оспаривания сделок с квартирой третьими лицами. Кроме того, данная выписка особенно важна, если ранее квартира приобреталась в порядке приватизации и возможно, один из зарегистрированных в квартире был лишен права приватизации, а потому в соответствии с законом имеет право проживания в квартире.

В соответствии c гражданским законодательством, над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека. Сделки от имени недееспособного совершает его опекун, поэтому независимо от размера доли в праве собственности продать квартиру без участия опекуна Вашего брата Вы не сможете.

Однако, согласно Гражданскому кодексу, опекун не может совершать никакие сделки с имуществом своего подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (они являются юридическими лицами). Если речь идет о продаже квартиры, при этом собственники не планируют приобретение взамен другого жилья, недееспособный владелец такой недвижимости получает денежную компенсацию. На его имя открывается расчетный счет в банке, куда другие собственники зачисляют средства, соразмерные его доле в проданной квартире. Собственники также могут продать свои доли в квартире, получив на то согласие органов опеки. Но, как отмечают риелторы, совместная продажа всей долевой квартиры всегда выгоднее, чем продажа доли.

Продать квартиру с долей, принадлежащей недееспособному лицу, на законных основаниях возможно. Для этого необходимо обратиться в орган опеки и попечительства (администрацию) за получением согласия на сделку. Данный орган предложит один из следующих вариантов продажи квартиры:

Если недееспособный гражданин зарегистрирован в квартире, то в этом случае независимо от того, кто является опекуном, нужно получить еще разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Таким образом, в данном случае необходимо предпринять следующие шаги:

Кроме того, продажа доли, принадлежащей Вашему недееспособному брату, возможна только с предварительного письменного разрешение органов опеки и попечительства. В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства определяют, при каких условиях возможна сделка по отчуждению имущества недееспособного гражданина (например, приобретение взамен такому гражданину равноценного жилого помещения или размещение денежных средств, вырученных от продажи доли недееспособного, на банковском счете, открытом на его имя, и др.).

Проверка психического здоровья продавца

К недееспособным закон относит лиц, которые из-за психического расстройства не понимают значения своих действий и не осознают их последствий. Недееспособными могут быть не только люди с психическими заболеваниями, но и злоупотребляющие алкоголем, наркоманы. Если продавец будет признан недееспособным, сделку объявят недействительной, покупатель в таком случае должен будет вернуть квартиру, а продавец — полученные за нее деньги. Причем возврат денег может растянуться на десятилетия. Рекомендуем вам запросить у продавца справку о сделкоспособности. Эта справка свидетельствует о том, что продавец на текущий момент может совершать сделки с недвижимостью.

Для получения справки продавцу необходимо обратиться в психоневрологический диспансер. При себе нужно иметь паспорт. Стоимость получения справки — 200 рублей. Процедура занимает 10-15 минут, сначала проверяют, не состоит ли человек на учете, психиатр беседует с человеком, выясняет логичность его мышления, и на основе этого делает заключение о том, может ли тот совершать сделки. Продавцу выдается справка, заверенная двумя печатями и голограммой.

Иногда из-за семейных конфликтов и наследственных претензий родственники могут попытаться оспорить уже совершенную сделку, а для этого постараются признать бывшего владельца квартиры недееспособным. Они скорее всего приведут свидетелей, доказывающих, например, что продавец — хронический алкоголик и не понимал, что делает, когда продавал квартиру, именно тогда потребуется справка. «Наличие этой справки не защитит покупателя от иска со стороны родственников продавца, но если суд состоится, даст ему возможность отстоять свои права, предъявив справку как доказательство сделкоспособности продавца. В случае назначения судебной экспертизы справка будет предъявлена экспертам как доказательство вменяемости продавца именно в момент сделки», — рассказывает юрист компании «АРЕВЕРА-недвижимость» Юлия Ощепкова. Проверка на дееспособность — это часть большой проверки при осуществлении сложных сделок с недвижимостью.

29 Янв 2022      polrostov         209      

Похожие записи
• 
  Изготовление бланочной продукции косгу в 2022 году
• 
  Адамас Экспертиза На Заводской Брак
• 
  Сколько Пенсия У Москвича В 80 Лет
• 
  Что Должно Быть В Аварийном Запасе По Электрике