Цены на квартиры резко возрастут в наступающем году
Содержание
Так, по словам Сергея Дроздова, удорожание отдельных типов квартир ещё более заметно. Двухкомнатные брежневки в Калининском районе стали дороже в среднем на 21% за полгода, однокомнатные квартиры в Лахте — на 22%, а студии в домах «новой» вторички в Красносельском районе прибавили 19%.
До конца года эксперты прогнозируют небольшое увеличение стоимости вторички. «Продление льготной ипотеки и рост себестоимости строительства будут двигать вверх цены на первичке, а за ними традиционно подрастут и цены на вторичном рынке», — предполагает Катерина Соболева.
По данным портала «БН.ру», сейчас средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке составляет 175,6 тыс. рублей (154 тыс. в январе 2022 года). «Впрочем, это цена предложения — рекламных объявлений. Реальные продажи идут в среднем за 145–150 тыс. рублей за метр», — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
В I квартале 2022 года спрос на вторичном рынке соответствовал стандартному уровню и был близок к показателям аналогичного периода 2022 года. Во II квартале объём продаж оказался на 12% выше, чем в апреле–июне прошлого года, когда вступили в силу карантинные меры.
«Начиная с февраля мы стали фиксировать смещение интереса в сторону комнат, которые для многих покупателей в ситуации с ограниченным бюджетом остаются единственной доступной недвижимостью. Клиенты рассматривают в первую очередь самые бюджетные варианты, например комнаты площадью 12–13 м2 в так называемых “кораблях” или старых панельных домах за 1,5 млн рублей», — рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость».
По большому счёту как-то критично повлиять на уровень цен программа уже не сможет. Независимо от того, в каком виде она будет принята или не принята. Так считает эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский. По его мнению, переживать насчёт роста цен уже бессмысленно. Дальше подниматься они не будут, а предельный рост на второе полугодие не превысит уровня инфляции.
Независимо от продления льготной ипотеки и соответствующего повышения или понижения процентной ставки, после июля спрос временно остановится. Таково мнение коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александра Коваленко. По его словам, рынок «перегрет», покупатели стремятся успеть воспользоваться льготными условиями. Застройщики также пытаются максимально использовать высокий спрос и даже предлагают акции и специальные условия. Это, кстати, в принципе нетипично для растущего рынка.
Если говорить про 2022 год, то рост цен остановился. По словам Полины Гусятниковой, стоимость квадратного метра жилья сейчас примерно такая же, как в январе этого года. Она считает, что предпосылок для роста цен нет, независимо от того, будет продлена льготная ипотека или нет. Более того, некоторые продавцы, которые хотят побыстрее реализовать свою недвижимость, начали опускать цены в пределах 2–5%. Это происходит в сегменте вторичного жилья. Цены на новостройки от застройщика пока не сдают позиций.
— Продление льготной программы и снижение ставки прежде всего простимулируют тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия (покупателей квартир большой площади), а также инвесторов (покупателей небольших квартир для последующей сдачи в аренду). На тех людей, которые арендуют жильё, льготная программа не окажет существенного влияния. Чтобы стать собственниками квартир, этой категории населения необходимы условия по сниженному первоначальному взносу, — объясняет Александр Коваленко.
Вопрос о перспективах льготной ипотеки обсуждался уже не раз. В том числе и в контексте роста цен на жильё. С одной стороны, кредиты стали доступнее, с другой — стоимость квартир за последний год резко выросла. Соответственно, для покупателей сейчас главный вопрос — как найти баланс между стоимостью кредита и ценой на жильё.
Ипотечный пузырь может лопнуть»: что будет дальше с ценами на квартиры в Петербурге
Например, за полгода действия программы абсолютным лидером среди регионов по количеству льготных ипотек стал Петербург — заключено почти 12 тысяч таких сделок, что составило почти 14 % от общего объема льготных ипотек. Об этом сообщается на сайте Росреестра.
«Строительная отрасль является одним из крупнейших налогоплательщиков и одним из крупнейших работодателей — на ней завязана логистика., несколько миллионов человек, которые работают в этой сфере. Если бы стройки встали, очень много людей оказались бы без работы, заводы стройматериалов и логистика, грузоперевозки — это целая инфраструктура строительства», — рассказала она.
«Кстати, уже сейчас застройщики начали развивать совместные программы с банками с привлекательными условиями: есть предложения от ведущих банков со ставками ниже 2 %. Поэтому не стоит говорить о том, что после завершения программы льготной ипотеки с рынка исчезнет этот востребованный у покупателей инструмент. Напротив, мы прогнозируем, что ипотека останется ведущим инструментом для покупки жилья в новостройках. Да, возможно, ее доля снизится с рекордных 70–80 %, которые мы наблюдаем сейчас, до 60–65 %, какие обычно и фиксируются в стандартные периоды развития рынка», — рассказала она.
«Темпы держали, продажи перевыполнили, деньги населения в экономику влились, застройщики получили прибыль, стали реализовывать следующие проекты, миллионы людей трудоустроены, и вся экономическая система, связанная со строительством, позволила пережить пандемию», — заключила специалист.
Власти поддержали сферу недвижимости внедрением новой госпрограммы. Подспорье для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и привлечение в сферу строительства не менее 900 млрд рублей стали целями нововведения. Об этом говорилось на сайте правительства.
Непопулярные» квартиры: на какое жилье упадет спрос в 2022 году
И большие, и маленькие квартиры обязательно найдут своих хозяев, так как в большинстве случаев при выборе жилья всегда первична цена. Однако в массовом сегменте жилой недвижимости в течение текущего года менее востребованными будут квартиры слишком больших площадей. Финансовые возможности большинства граждан нашей страны продолжают снижаться, а цены на новостройки, напротив, только растут.
Планируется, что при выборе жилья в 2022 г. будет расти значимость мест общего пользования жилого комплекса: от парадных и холлов до внутридворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы находиться в них было приятно, удобно и безопасно, отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.
Переход «на удаленку» показал: дома обязательно нужно место, где можно спокойно работать одному или нескольким членам семьи. Поэтому теперь покупатели стали присматриваться к квартирам, в которых легко оборудовать изолированный кабинет. Кроме того, все чаще люди выбирают жилье евроформата.
«Приобретая квартиру, покупатель смотрит не только на метраж, он выбирает жилой комплекс с инфраструктурой, в которой будет комфортно жить. В новых ЖК при уменьшении жилых площадей квартир одновременно растет площадь общественных мест, так как все, что можно вынести за пределы жилья (технические зоны, кладовки), выносится наружу. Создаются отдельные помещения для хранения, увеличиваются входные зоны, организуются колясочные, зоны для мытья лап собак после прогулок и т. д.», — рассказывает директор международной проектной компании GENPRO Даниил Катриченко.
Прошедший год подчеркнул и значимость открытых пространств в квартире: балконов, лоджий и террас. Конечно, квартиры без балконов не перестанут продаваться совсем, но при относительно равной цене покупатель отдаст предпочтение объекту, где есть возможность обустроить зону для отдыха, много света и воздуха, считает коммерческий директор компании Glorax Development Руслан Сырцов.
На вторичном рынке жилья закончился ажиотаж
Минувшая весна не изменила тревожные для потенциальных покупателей тенденции. В марте–мае заметнее всего прибавили в стоимости квадратные метры в столичных районах Зюзино (+7,3%), Обручевский (+6,8%), Можайский (+6,7%), Черемушки (+6,3%), Очаково-Матвеевское (+6,3%), Фили-Давыдково (+5,9%), Хорошево-Мневники (+5,9%), Восточный (+5,8%) и Москворечье-Сабурово (+5,7%). «Подорожание произошло в основном в тех районах, где в этом году ожидается открытие новых станций Большой Кольцевой линии метро — «Зюзино», «Воронцовской», «Новаторской», «Аминьевской», «Давыдково», «Терехово» и «Мневники», — пояснил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Цены на недвижимость всегда вырастают заранее, еще только когда объявляется о серьезном изменении транспортной ситуации в районе, и этот рост может достигать 15–20% за год».
В текущем году чемпионом России по росту цен на готовое жилье стала Московская область. В начале июня в подмосковных городах с населением от 100 тыс. человек 1 «квадрат» в среднем стоил 125 тыс. рублей (+1,1% за май, +19,0% — за год). Если в январе 2022-го в Подмосковье было пять городов с ценами «квадрата» выше 150 тыс. рублей (Реутов, Красногорск, Долгопрудный, Одинцово, Химки), то сейчас к этому списку добавилось еще два города — Люберцы и Мытищи.
На «перегретом» вторичном рынке жилья Московского региона наконец зафиксированы первые признаки «охлаждения». Предпосылок для дальнейшего подорожания больше нет: цены на готовые квартиры находятся на пиковых значениях, спрос падает, а объем предложения устойчиво растет. Свой вклад в «заморозку» внес Центробанк — в конце прошлой недели финансовый регулятор сразу на 0,5 процентных пункта увеличил ключевую ставку. В результате чего ипотека на готовое жилье станет дороже, а потенциальный спрос на покупку жилья снизится, уверены эксперты.
Добавим, что во время ажиотажа и в старой Москве, и в Новой быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры. В конце мая среди типов жилья по темпам роста цен в Троицком и Новомосковском АО в лидеры вышла современная панель, немного сдавшая позиции в апреле, но лидировавшая и в 2022 году.
В результате «квадраты» на вторичном рынке дорожали ударными темпами в течение последних 12 месяцев (см. таблицу). При этом онлайн-замеры говорят о разрыве между ожиданиями покупателей и реальными ценами на жилье. «Люди считают, что метру уже некуда дорожать. Но дешевая ипотека все это время поддерживала спрос на жилье, на этом фоне недорогие варианты очень быстро уходили с рынка. В результате сформировался дефицит бюджетного предложения, что толкает цены вверх», — пояснил Репченко.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2022-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
При отсутствии «чёрных лебедей» недвижимость в 2022 году вряд ли будет дешевле, особенно в Москве, отметил Иван Татаринов. По мнению эксперта, если сбережения в рублях на депозите или в кэше, то нет смысла ждать снижения цен, потому что этот капитал всё время уменьшается.
Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.
«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.
С другой стороны, на волне ажиотажного спроса на жильё нужно очень осмотрительно вкладываться в ипотеку. Россияне, которые недооценили свои возможности, могут столкнуться с финансовыми трудностями, спрогнозировал вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. По мнению эксперта, неосмотрительным гражданам «придётся испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить».
По мнению эксперта, россиянам стоит ожидать аналогичной ситуации с частным загородным жильем. Стоимость загородной недвижимости поднимется практически на пятнадцать – двадцать процентов, прогнозирует Виталий Калугин. Эксперт заметил, что ситуацию с недвижимостью могли организовать застройщики между собой для увеличения собственного дохода. Экономист отметил, что частные дома в настоящее время стоят уже недешево. Однако Виталий Калугин постарался найти положительные стороны в программе льготной ипотеки – правительство Российской Федерации, по мнению эксперта, наконец-то обратило внимание на более комфортный тип недвижимости – частные дома.
Эксперты проанализировали долю сделок, направленных на инвестирование в недвижимость, за вторую половину нынешнего года и отметили, что она выросла на сорок процентов. Антон Павлов сообщил, что он не мог представить такого большого прихода россиян-инвесторов. В Центральном Банке России отметили, что большое количество инвесторов вызвало нехватку предложений. В будущем рост цен может не остановиться, а только набирать обороты, доступность недвижимости будет падать.
Предприниматели решили предупредить собственных клиентов о приближающейся финальной точки всех проектов, реализуемых холдингом в настоящее время. Это является главной причиной увеличения роста на недвижимость в наступающем году. Рост цен на квартиры был зафиксирован и в нынешнем году – десятого и двадцатого декабря.
По прогнозам российских экспертов, стоимость частных домов тоже увеличится в наступающем году. Виталий Калугин считает, что всему виной программа льготной ипотеки на частную недвижимость. Он напомнил, что после реализации льготной программы на городскую недвижимость в новостройках цена за один квадратный метр сильно выросла.
Ранее Максим Решетников прокомментировал, что рост стоимости недвижимости в Российских регионах является побочным эффектом проведенной программы льготной ипотеки. Глава Минэкономразвития сообщил, что такая динамика может быть долгосрочным риском.
Директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома прокомментировал сложившуюся ситуацию так: «Во-первых, это серьезное сокращение экспозиции — по нашим подсчетам, с докарантинного периода объем предложения в масс-маркете уменьшился на 30%, из-за чего людям сейчас крайне сложно подобрать себе подходящий вариант. Во-вторых, еще не все потребители морально готовы к выходу на сделку с учетом сильно выросших цен. Таким образом, покупателям либо не из чего выбирать, либо имеющееся на рынке предложение для них слишком дорогое. Также нужно учитывать и укрепление рубля по отношению к иностранным валютам, что сдерживает активность тех, кто собирался вложить свои накопления в покупку квартиры для сохранения их от девальвации».
В этот период, заметили риелторы, на вторичном рынке «делали погоду» региональные клиенты. Спрос со стороны таких покупателей вырос, по оценкам специалистов, примерно на 20%. Причем в отличие от прошлых лет, когда интерес к столичным квартирам проявляли, как правило, жители Сибири, в этом году активизировались покупатели из центральных округов — Тверской, Смоленской и других областей.
После же введения карантина на вторичном рынке недвижимости наступил практически штиль — число сделок купли-продажи было настолько мало, что некоторые эксперты опасались, что даже после его окончания спрос на жилье будет крайне низким как из-за ухудшения экономической ситуации в целом, так и падения уровня платежеспособности населения в частности.
Так, еще весной 2022 года из-за карантинных мер многие продавцы сняли свои объекты с продажи. Поэтому «вторичка» Москвы в апреле провалилась сразу на 30%. В мае и июне, конечно, собственники вновь стали выходить на рынок, но, по наблюдениям аналитиков МИЭЛЬ, восстановления прежнего объема предложения не произошло.
Подобный взрыв спроса привел к быстрому вымыванию ликвидных предложений. Сделки совершались за одну (!)неделю, а новые объекты, не успевая даже появляться в риелторских базах, моментально уходили на просмотр. Это, соответственно, привело к круговому удорожанию всех объектов вторичного рынка.
«При полной отмене программы льготной ипотеки продажи, вероятно, снизятся. В дальнейшем ситуация будет зависеть уже от самих застройщиков. Если они смогут предложить покупателю альтернативу в виде совместных программ с банками с выгодной ставкой, то снижение спроса удастся нивелировать», — пояснила Доброхотова.
«Цены привязаны к спросу — это основной фактор их изменений. Какими выгодными бы ни были условия льготной ипотеки, спрос все же не бесконечен. Вероятно, он исчерпался еще в апреле-мае, иначе в июне мы бы увидели резкий его скачок, как это было в октябре 2022 года, когда плановой датой окончания субсидирования ипотечных ставок еще считалось 1 ноября», — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
До конца 2022 года льготная ипотека останется ключевым фактором, который будет влиять на спрос цены, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, после 1 июля существующий сегодня ажиотажный спрос на новостройки временно спадет, так как те, кто стремится купить квартиру по программе льготной ипотеки, спешат это сделать сейчас, до предполагаемой даты ее завершения.
Некоторые эксперты уже видят перспективу стагнации цен на квадратный метр. В последние два месяца — май и июнь — средняя стоимость квадратного метра росла не больше, чем на 1% каждый месяц, уточняет коммерческий директор ГК «А 101» Анна Боим. Она считает, что цену квадратного метра в последние месяцы подстегивало снижение предложения. «С февраля по май общий объем предложения на рынке заметно уступал показателю аналогичного периода прошлого года, сравнявшись только к концу июня», — объясняет Боим.
Спрос на жилье в новостройках столицы и Московской области пока недвижим. Стимулировало покупателей и предупреждение о завершении льготной ипотеки под 6,5% с 1 июля. Рынок недвижимости продолжает лихорадить, есть признаки стагнации спроса, фиксируют эксперты.
Власти сами спровоцировали рост цен на жилье
Цены на жилье резко рванули вверх из-за смягчения денежно-кредитной политики в период кризиса, программы льготной ипотеки и введения налога на доходы с банковских вкладов. Так что в подорожании жилья виноваты сами власти – правительство и Центробанк. А ФАС, при всем желании, не сможет вернуть цены обратно, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Подорожание жилья простимулировало и изменение налогообложения. Весной 2022 г. был принят закон, по которому с 2022 г. вводился налог на доходы по депозитам, суммарно превышающим 1 млн руб., за вычетом так называемого необлагаемого процентного дохода, величина которого зависит от уровня ключевой ставки на 1 января соответствующего года. В сочетании со снижением ставок новый налог окончательно добил привлекательность вкладов в сознании российского обывателя, всегда подозревающего власти в самых худших намерениях: мол, сегодня они обложили налогом доход с депозита, а завтра придется делиться с государством и самим депозитом.
Проверка ФАС с подорожанием жилья ничего сделать не сможет – оно уже произошло. Да и необходимости в этом нет, потому что рост выдыхается и без вмешательства ФАС, по рыночным причинам. Новые ценовые рекорды в ближайшем будущем вряд ли возможны — вслед за ценовым скачком обычно следует стагнация, в ходе которой цены могут немного откатиться назад, но в основном неявно, за счет торга и скидок. И на прежний уровень они уже не вернутся – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2022 год от IRN.RU».
ЦБ активно поддержали президент и правительство. Хотя уровень ипотечных ставок оставался более чем комфортным, кабмин решил дополнительно простимулировать первичный рынок и в конце апреля 2022 г. запустил программу льготной ипотеки со ставкой не выше 6,5% годовых. Изначально планировалось выделить на нее из бюджета 800 млрд руб. и завершить к 1 ноября. Но к концу лета программу расширили до 1 трлн руб., затем еще до 1,85 трлн руб. и продлили ее до 1 июля 2022 г.
В результате смягчения условий программы льготной ипотекой смогли воспользоваться не только практически все покупатели новостроек массовых сегментов, но даже состоятельные клиенты московского бизнес-класса, который по итогам года вышел в лидеры по темпам роста цен – см. «Новостройки Москвы в 2022 году: льготная ипотека была не нужна».
Цены на квартиры продолжают расти – когда это закончится
При этом сокращаются спрос и предложение. По Петербургу число заключенных ДДУ снизилось на 44% за январь-июнь по сравнению с доковидным 2022 годом. Такое же снижение и в Ленобласти (данные, правда, за январь-май). За этой сухой статистикой сложно разглядеть завтрашний день. Застройщики – все как один – уверяют, что о снижении цен не может быть и речи.
Можно сколько угодно говорить, что новостройки в Петербурге подешевеют. В современной истории рынка недвижимости такое случалось за 30 лет лишь дважды, причем довольно быстро это падение было нивелировано ростом. Увы, прогнозировать динамику цен до сих пор непросто. В начале прошлого года подавляющее большинство аналитиков предсказывали спад на рынке, стагнацию, а случилось все точно наоборот. Пока же можно констатировать, что ценник на квартиры продолжает медленно, но расти. Причем спрос, количество сделок существенно сокращается, но застройщики не спешат распродавать свои проекты.
После прошлогоднего роста цен на новостройки логично было предположить, что в новом году темпы роста снизятся, более того – произойдет корректировка цен. Но этого не случилось. Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Петербурга выросла на 11% по итогам первого полугодия и составила 179,1 тыс. рублей за кв. м, сообщают аналитики.
«За первые шесть месяцев 2022 года средневзвешенная цена кв. м в сделках в сегменте масс-маркет выросла на 12% и сейчас находится на уровне 153 тыс. за кв. м. За аналогичный период прошлого года рост цены составил только 3%. Сегодня цены исчерпали лимит роста, кроме того, лето – традиционный период умеренного спроса на жилье. Полагаю, что до конца года рост будет в пределах инфляции», – комментирует Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований стройительной компании «Главстрой Санкт-Петербург».
Причина быстрого роста стоимости недвижимости кроется не только в росте себестоимости строительства и эскроу-счетах. «К сожалению, остается в подвешенном состоянии вопрос с порядком определения объема социальной нагрузки городом… Мы получили предварительный расчет стоимости обеспечения социальными объектами для нового проекта, который вообще ставит под вопрос целесообразность его реализации — 16 000 рублей на 1 кв. метр. Это очень много. Так что развития рынка жилищного строительства в ближайшие годы не предполагается — будут реализовываться проекты с уже выданными разрешениями», — рассказывал вице-президент «ЮИТ, Жилищное строительство, Россия» Владимир Шабанов на бизнес-завтраке «Актуальные проблемы развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и пути их решения».
11 Фев 2022 polrostov 292